מדריך לפגיעות תכנוניות

תביעות פיצויים בהיקף של מאות מיליוני שקלים מונחות כיום על שולחנן של ועדות הערר ברשויות. כך לדוגמה, תביעה על ירידת ערך בגין התוכנית להקמת נתב"ג 2000. לתוכנית השפעה סביבתית רחבת היקף, בשל מטרדים ורעש שגורמים המראות ונחיתות המטוסים, זיהום אוויר ועוד. לטענת התובעים, השפעות סביבתיות אלה יגרמו לירידת ערך משמעותית של נכסיהם המצויים בקרבת הפרויקט. רשימת התובעים כוללת תושבים פרטיים, בעלי קרקעות, יישובים ואפילו רשויות, המבקשים לקבל פיצוי כספי בגין הפגיעה בערך של נכסי המקרקעין שברשותם.

תביעות נוספות, המתבררות בימים אלה בוועדות הערר או בבתי המשפט:

* תושבים ובעלי חנויות בכיכר המדינה הגישו תביעות במאות מיליוני שקלים בגין אישור תוכנית הכיכר.

* בעלי מקרקעין בכרמל, שבקרבת נכסיהם עתידה להיכרות מנהרת הכרמל, הגישו תביעה. המנהרה מתוכננת לחבר בין הכניסה לחיפה ועד הצ'ק פוסט.

* תושבי שכונת "הגבעה" בהרצליה ב' נדהמו לגלות, כי ממש מתחת לבתיהם תוכננה לעבור מנהרת תחבורה שתחצה את רכס הכורכר ותקשר את האזור, ממזרח לגבעה, להרצליה פיתוח ממערב. תוכנית זו, ככל הנראה, תבוטל בין היתר בשל התביעות שהוגשו.

מה אומר הסעיף

עו"ד צבי שוב, ממשרד עו"ד משה שוב, המתמחה בדיני מקרקעין, מסביר את מהותו של סעיף 197: "סעיף 197 מעניק לבעל מקרקעין, שערך נכס המקרקעין שברשותו נפגע כתוצאה מתוכנית פוגעת, עילת תביעה כנגד הוועדה המקומית, שבתחומה מצויים המקרקעין".

* מהו גובה הפיצוי?

שוב: "על פי החוק, בעל המקרקעין זכאי לקבל פיצויים של 100% בגין ההפרש שבין שווי הנכס טרם אישור התוכנית הפוגעת לבין שוויו לאחר הפגיעה".

* מי יכול להגיש את התביעה?

שוב: "את התביעה יכול להגיש מי שהיה בעל זכות בנכס עצמו במועד אישור התוכנית, או בעל זכות בנכס גובל. גם לדייר מוגן ולחוכר את הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל זכות תביעה על פי סעיף זה".

* מהו נכס גובל?

שוב: "בעניין הגדרתו של 'נכס גובל' ממתינים כעת לפסיקת בית המשפט העליון".

סעיף 197 מאפשר עילות רבות לתביעה:

* ירידת ערך כתוצאה מפגיעה ישירה של הפחתת זכויות הבנייה בנכס עצמו, לדוגמה, קרקע שהיתה מיועדת לבנייה רוויה והרשות משנה אותה לקרקע המיועדת לבניית צמודי קרקע.

* תביעות כתוצאה מחוקי שימור שונים (בתל אביב לדוגמה) המונעים מבעל הנכס לעשות בו שינויים כמו הוספת קומה, הרחבה, הריסה וכד'.

* תביעות רבות מוגשות בגין פגיעה עקיפה של העברת כביש או פסי רכבת בסמוך לנכס, או שינוי ייעוד של קרקע סמוכה מבנייה צמודת קרקע לבנייה רוויה או לתעשייה וכו'.

למרות שסעיף 197 חוקק כדי למנוע פגיעה באזרח, הרי שבפועל קשה לעקוב אחרי אישור התוכניות על ידי הרשויות, ובשל קביעת תקופת התיישנות קצרה של 3 שנים בלבד, הרי שבמקרים רבים, עוד בטרם תחילת יישום התוכנית, חלה התיישנות ולאזרח לא ניתנת זכות תביעה, אלא במקרים נדירים על ידי שר הפנים בלבד.

לדברי עו"ד מירי דונין ממשרד עו"ד שוב, "בניגוד לנטילת קרקע במסגרת הפקעה, שם הרשות מחויבת להודיע לבעל המקרקעין באופן אישי על ההפקעה, הרי שבמקרים של אישור תוכניות אין שום חובה במתן הודעה אישית לבעל המקרקעין, אפילו אם היא נוגעת ישירות לנכס שבבעלותו, וכן אין חובת הודעה לבעלי נכסים גובלים".

חמור מכך, במקרים רבים הרשות מבצעת שינוי ייעוד בקרקע ולאחריו מפקיעה את הקרקע כולה, או חלקה. דונין: "אם בעל הנכס לא ידע על שינוי הייעוד, לדוגמה ממגורים לכביש, הרי שבמעמד ההפקעה ובחישוב הפיצוי המגיע לו הוא יגלה שהוא מקבל פיצוי מינימלי משום שבעת ההפקעה הקרקע שברשותו כבר נחשבה על פי התב"ע ל'דרך' וערכה ירד בעשרות אחוזים".

* כיצד יכול האזרח לדעת על שינויים בתוכנית בניין העיר?

דונין: "התוכניות מתפרסמות בפרסומים ממשלתיים ובעיתונות היומית, במסגרת מודעות התכנון והבנייה. אך לרוב, בעלי הקרקעות אינם נוהגים לעקוב אחרי המודעות, ואלה גם מתפרסמות לעיתים תוך ציון גוש וחלקה, ללא ציון הכתובת המדויקת, מה שמקשה על האזרח באיתור השינויים הנוגעים לנכסיו (על אף שלאחרונה תוקן החוק, כך שיש חובה להציב שלט במקום)".

* איך אמור בעל הנכס לעקוב אחר ייעודו?

דונין: "אני מציעה לבעלי הקרקעות לנסות ולעקוב אחרי המודעות, בעצמם או באמצעות בעל מקצוע, וגם לפקוד מדי פעם את ועדות התכנון ברשויות על מנת לבדוק אם נעשו שינויים בנכס או בנכסים הסמוכים לו. כמו כן, מומלץ להוציא מדי פעם נסח רישום (טאבו) ולבדוק אם לא נרשמו הערות שונות על המקרקעין, כמו הפקעה. יש להקפיד על איתור תוכניות חדשות, בעיקר באזורים מתפתחים שבהם הסיכוי לתוכניות גבוה יותר".

* מהם הכלים העומדים לרשותו של בעל קרקע שגילה תוכנית פוגעת?

דונין: "אם בעל קרקע גילה כי אושרה תוכנית העשויה לפגוע בערך המקרקעין שברשותו הוא יכול להגיש תביעה לוועדה המקומית. התביעה צריכה להיות מלווה בחוות דעת שמאית המעריכה מה המשמעות הכספית של הפגיעה בנכס. הוועדה המקומית אמורה להחליט בתביעה תוך 90 יום, והיא בדרך כלל מסתייעת בחוות דעת שמאית מצידה. במידה והתביעה נדחית או שהוועדה לא הגיעה להחלטה ניתן להפנות את הטיפול לוועדות הערר שליד משרד הפנים".

ככל הנראה, בעקבות גל התביעות ומתוך רצון לצמצם את מספר התביעות ואת סכומיהן, התווסף בתחילת שנת 2003 תיקון לחוק הקובע, כי הכניסה לשערי ועדות הערר מותנית בתשלום אגרה בשיעור של 2.5% מסכום התביעה, שהינו סכום הפגיעה במקרקעין (וזאת במידה שסכום התביעה עולה על 480 אלף שקל).

דונין: "הטלת האגרה פוגעת באזרח, היא חוסמת את הדרך לאותם בעלי נכסים שאין באפשרותם לשלם מראש אגרה שעשויה לעיתים להגיע גם לעשרות אלפי שקלים. מצד שני, טרם נקבעו בחוק תקנות בנוגע לפטור מהאגרה".

לדברי עו"ד צבי שוב, "נראה כי התיקון יגרום לתוצאות הפוכות מאלה שהתכוון אליהם המחוקק, ולא רק שלא יפחית את מספר העררים שיוגשו אלא יגרום להצפת ועדות הערר בעררים מרובים כתוצאה מפיצול של תביעות על מנת שלא לשלם את האגרה". נושא האגרה צפוי להתברר בימים אלה בבית המשפט העליון.

אם בעל המקרקעין עבר את משוכת תקופת ההתיישנות ואת משוכת האגרה, ואף אם ועדת הערר החליטה לאשר את תביעתו, הרי שתלאותיו לא תמיד הסתיימו. סמכויותיהן של ועדות הערר אינן מוגדרות לחלוטין, לדוגמה, כיום נראה כי לא ניתן לאכוף את החלטות ועדות הערר באמצעות הוצאה לפועל, ולכן גם אם ועדת הערר קבעה כי הרשות צריכה לשלם פיצויים לבעל הנכס, הרי שזו לא תמיד ממהרת לעשות כן והאזרח עלול להיאלץ לפנות לבית המשפט על מנת לקבל פסק דין שבאמצעותו יוכל לפנות להוצאה לפעול לביצוע התשלום.

הרשויות בדרך כלל מנסות להקשות על מתן הפיצויים לאזרח, אלא שבשנים האחרונות אושרו לאזרחים פיצויים בסכומים גבוהים בגין פגיעות תכנוניות, ולכן מחובתו של בעל הקרקע להיות מודע לחוק, ולא לחשוש מהליך של תביעת הוועדות המקומיות בגין פגיעה בנכסיו. *