הפסדנו את הכסף

מי שלא שכח, אפילו לרגע, הוא עזריאלי עצמו. לאחרונה שומעים עליו הרבה בהקשרים שמחוץ לתחומי המומחיות שלו, למשל מו"מ עם אליעזר פישמן בעניין רכישת מניות חברת כרטיסי האשראי ויזה, או כוונה לרכוש את גרעין השליטה בבזק - אבל אל תטעו: מה שעזריאלי רוצה באמת זה לגמור לבנות את המגדל המרובע בפרויקט החשוב ביותר שלו, אפילו אם זה לא הדבר הכי רווחי שהוא יכול לעשות היום, כי על מצב הנדל"ן בכלל ושוק המשרדים בפרט אין צורך להכביר מילים.

מה בעצם מנע ב-6 השנים האחרונות את בניית המגדל המרובע, ומהו המאזן בין עיריית תל אביב ותושבי העיר לבין עזריאלי?

פרויקט מרכז השלום הוא אבן דרך מכמה היבטים. ראשית, בפרויקט זה נקבע הרף, לפיו עיריית תל אביב מאפשרת זכויות בנייה של 450% במגרשים בייעוד לתעסוקה (משרדים ומסחר). לפי חשבון זה, זכויות הבנייה שהעניקה העירייה למרכז השלום, על מגרש משאיות הזבל ההיסטורי שלה, בשטח של כ-30 דונם, היו של 150 אלף מ"ר, פרויקט ענק בכל קנה מידה.

שנית, בפרויקט זה התרחש אירוע חריג במיוחד בתבנית היחסים שבין עירייה המוכרת קרקע וזכויות בנייה לבין יזם הקונה אותן. מועצת העיר של 1992 העדיפה את הצעתו של עזריאלי על פני הצעתה של קבוצת אשטרום, למרות שעזריאלי הציע בעבור המגרש 37 מיליון דולר, סכום שהיה אפילו מתחת לסף השמאות, לעומת הצעת אשטרום בגובה 43 מיליון דולר (אחרי זכייתו הוסיף עזריאלי סכום נוסף תמורת השלמת זכויות הבנייה).

הסיבה לכך שהעירייה העדיפה את ההצעה הנחותה מבחינה כספית היא, שהצעתו של עזריאלי כללה תכנון של האדריכל אלי עטיה, תכנון שחברי מועצת העיר העדיפו בהרבה על התכנון שהציגה חברת אשטרום. זה היה אירוע מיוחד במינו, כי בדרך הכלל הכסף מנצח במכרזים, אבל כאן העדיפו נבחרי הציבור ערך אחר, הערך התכנוני, ועזריאלי זכה בקופה.

בהקשר של המגדל המרובע והסכסוך סביב הקמתו, הנקודה השלישית והחשובה ביותר היא המטרה האסטרטגית הנוספת שהעירייה הציבה בלב הפרויקט: עידוד, עד כדי כפייה, של הוצאת משרדים מדירות מגורים בתוך העיר, אל פרויקט מרכז השלום. המטרה האסטרטגית הזו הוטמעה כהתניה בתב"ע (תוכנית בניין עיר) של מרכז השלום, כאשר העירייה מתחייבת לתת הנחה גדולה בארנונה למשרדים שיעזבו דירות מגורים ויעברו לפרויקט, והיזם הזוכה התחייב לפעול על מנת להביא אליו את עוזבי הדירות.

וכאן אנו מגיעים ללב העניין. עד כדי כך היה הדבר חשוב בעיני עיריית תל אביב של סוף שנות ה-80, שמתוך 150 אלף המ"ר של הפרויקט, 50 אלף מ"ר הוקצו לו רק לצורך קליטת עוזבי דירות המגורים בעיר. דהיינו, שליש מאחוזי הבנייה שהוענקו לפרויקט הוקצו לטובת המטרה האסטרטגית של פינוי משרדים מדירות מגורים.

עד מהרה התברר, ש"המטרה האסטרטגית" היתה טעות חמורה, מכל כיוון. ראשית, אי אפשר להכריח אנשים לזוז אלא אם יש להם סיבה טובה, ועזריאלי דרש מחירי שיא כשהוקמו המגדלים המשולש והעגול. שנית, אם לא די בכך שהעירייה העבירה לידי עזריאלי מידע על שוכרי דירות מגורים לצורכי משרד, לחץ של העירייה על שוכרי דירות לצורך משרד עלול היה לסבך את העירייה. בנוסף, מי שיוצא ממשרד הפועל בדירת מגורים, לא צריך בדרך כלל יותר מ-80 או 100 מ"ר משרד, ולעזריאלי לא היתה מוטיבציה לעשות חוזים כאלה קטנים בשטחים העצומים של מרכז השלום.

וכך התגלגלו הדברים, שעזריאלי בנה את הקניון ואת שני המגדלים, סך הכל 113 אלף מ"ר, בלי לקיים את "המטרה האסטרטגית", וטען שלמעשה לא ניתן לעמוד בה. העירייה, בהרכב חדש, שכחה לגמרי את "המטרה האסטרטגית". הופעל מנגנון בוררות, שבו צריך היה לקבוע איזה סכום מגיע לעירייה כנגד הסרת המגבלה התכנונית מהתב"ע וביטול "המטרה האסטרטגית".

העירייה, באמצעות השמאי אהוד המאירי, דרשה מעזריאלי באוגוסט 99' כ-58 מיליון דולר, בעבור מרכיב הקרקע של 37 אלף המ"ר שעדיין לא נבנו במגדל המרובע. אם משווים את הדרישה הזו למחיר שעזריאלי שילם במקור בעבור כל הפרויקט, כ-40 מיליון דולר, דרישת העירייה אכן היתה עצומה. עזריאלי, באמצעות השמאים עדי צביקל ויצחק שפיגל, טען שלעירייה מגיע לכל היותר 3.3 מיליון דולר. הצדדים הגיעו להסכמה, שטווח הבוררות יהיה בין 6 ל-14 מיליון דולר. מאוחר יותר הציע עזריאלי לעירייה 7 מיליון דולר, אבל נדחה.

תוצאת הבוררות היא ניצחון לעזריאלי: הבורר, נשיא ביהמ"ש העליון לשעבר מאיר שמגר, שהסתייע בחוות דעת שנעשתה בעבורו על ידי השמאי יהודה שפירא, החליט לפני שבועיים, שעל עזריאלי לשלם לעיריית תל אביב 4.1 מיליון דולר. אבל, לאור ההסכמה על סכומי המינימום-מקסימום, פסק שמגר שעזריאלי ישלם לעירייה 6 מיליון דולר.

כשעושים חשבון כולל, מסתבר שתל אביב הפסידה פעמיים: גם בכסף וגם באדריכלות.

* הכסף: היה עדיף בהרבה לקבל מעזריאלי לפני 5 שנים 7 מיליון דולר. כך היה נחסך לעירייה לפחות עוד מיליון דולר על ניהול התיק. כך היתה העירייה מקדימה בהרבה תקבולי ארנונה של כ-3 מיליון דולר לשנה, ובסך הכל אם עזריאלי היה בונה באותה תנופה את המגדל המרובע, כ-17 מיליון דולר היו יכולים להיות בקופה.

* האדריכלות: מעבר לחשיבות הכסף לקופת העירייה, מה שחשוב עוד יותר לעיר הוא השלמת הפרויקט, מהבודדים במדינה הראוי לתואר יצירה אדריכלית. עבור האדריכלות העיר כבר שילמה מזמן, עוד ב-1992, ומגיע לה לקבל את התמורה. *