שש שנים, ארבע צלעות, שלוש שומות

ש שנים חיכה היזם דוד עזריאלי להכרעה בסאגת הבניין המרובע, ושישה מיליון דולר הוא הסכום שיהיה עליו לשלם לעיריית ת"א כדי להשלים את הפרויקט. הסכום הוטל על עזריאלי בסיום הבוררות בראשותו של נשיא ביהמ"ש העליון בדימוס, השופט מאיר שמגר, עבור ההשבחה שנוצרה בבניין המרובע בעקבות הסרת מגבלת הבנייה.

כעת, עם הסרתה של מגבלה זו, יורשה עזריאלי להשלים את המגדל המרובע ולשווק את שטחי המשרדים בשוק החופשי, ולא לבעלי משרדים המפונים ממרכז העיר, כפי שמתנה התב"ע (תוכנית בניין עיר) למתחם.

עיריית ת"א, בעידן של שלמה להט, האמינה שיש לעשות הפרדת עירובים, קרי, מגורים במרכז העיר ומשרדים ב'דאון-טאון', ולשם כך עיגנה בתב"ע של מרכז השלום את ההתניה, לפיה היזם יקבל תוספת זכויות בנייה של 50 אלף מ"ר בפרויקט, ובתנאי שיתחייב לאכלסם במחזיקי המשרדים המצויים בבנייני המגורים בתוך העיר. כדי לעודד מעבר משרדים מאיזורי המגורים לפרויקט, העירייה הצהירה ואף עיגנה זאת בתב"ע, כי תעניק הנחה בשיעור של 30% בארנונה הכללית למתפנים ששכרו משרדים בפרויקט מרכז השלום, וזאת למשך חמש שנים ממועד חבות הארנונה במושכר.

העירייה הוסיפה בסיפא של הסעיף משפט, לפיו הנחה זו כפופה לכך שהיא תאושר ע"י משרד הפנים. משפט זה, לימים, יוציא את העירייה חפה מהאשמות עזריאלי בדבר הפרת ההתחייבות להנחה בתשלומי הארנונה. השופט שמגר גם דוחה את עמדת השמאים צביקל-שפיגל מטעם עזריאלי, לפיה היתה על העירייה חובה ליצור לחץ על שוכרי משרדים בדירות מגורים בעיר, ולפיכך, על פי טענה זו, לא נוצרה השבחה לעזריאלי. הבורר שמגר פסק, כי טיעון זה סותר תזה של קנית עצמה, בדבר נזק כספי עקב המגבלה בשיעור של מיליוני דולרים.

על-פי התב"ע, עזריאלי מורשה לבנות כ-16 אלף מ"ר מתוך 50 אלף מ"ר המותרים בבניין, בייעוד מגורים או מלונאות. לנוכח מצבו העגום של ענף הנדל"ן בכלל ושוק המשרדים בפרט, המשך בניית שטחי משרדים בבניין המרובע, תחשב, לדעת מומחים בענף, כעיסקה לא משתלמת. אולם, כשמדובר בפרויקט הדגל של עזריאלי, נלקחים בחשבון פרמטרים נוספים, ביניהם רצונו העז של עזריאלי לראות את הפרויקט גמור ומושלם.

שורשיה של הבוררות טמונים בהסכם שנחתם באוגוסט 1992 בין חברת קנית, בשליטתו של עזריאלי, לבין עיריית ת"א, בעקבות זכייה במכרז בינלאומי להקמת מרכז השלום. היא הקימה את המרכז המסחרי ואת שני המגדלים, העגול והמשולש, כאשר עד כה נבנו כ-113 אלף מ"ר.

המגדל השלישי, המרובע, אשר בו נועדו להיכלל השטחים לאכלוס של המפונים, הוקם עד גובה המרכז המסחרי, וברזלי היציקה ניצבים כבר שנים ארוכות מעל נתיבי איילון ומחכים לבטון.

קנית ביקשה להתיר לה בנייה נוספת של כ-37 אל מ"ר בבניין המרובע, תוך הסרתה של מגבלת הבנייה, קרי שיווק חופשי לכל המעוניין. העירייה גרסה, כי בהתאם לחוזה מגיעה לה תמורה נוספת. לשון החוזה בעניין זכויות הבנייה הנוספות: "בתמורה לכמות הבנייה הנוספת, מתחייב היזם לשלם לעירייה עבור כל מ"ר לצורכי רישוי, סכום השווה ל-70% מהמחיר למ"ר לצורכי רישוי, שהציע במסגרת המחיר הבסיסי" (המחיר למ"ר כפי ששולם בבניין העגול והמשולש - ג.י).

עזריאלי, מצויד בחוות דעת שמאית של שמאי המקרקעין, עדי צביקל ויצחק שפיגל, טען כי בפועל שילם מחיר הגבוה מהדרוש בגין הזכויות הנוספות, ולפיכך לא חלה השבחה. מתוך חווות הדעת: "המחיר 70% אינו מחיר מוזל, שכן הוא נגזר מן המחיר עבור כמות הבנייה הבסיסית, שכוללת בתוכה גם שטחי מסחר שהם יקרים יותר".

הבורר שמגר השיב תחילה על השאלה: האם לעירייה הזכות לתמורה נוספת בגין הסרת המגבלה. הוא קבע: "מבחינה עקרונית, דרישת העירייה לתשלום עבור הסכמתה לביטול התנאי המסייג בעניין הבנייה הנוספת, בדין יסודה". לאחר מכן, השיב שמגר על השאלה: האם יש לשלול מהעירייה את זכאותה לאור מחדליה, קרי, אי יישום התחייבויותיה לפינוי המשרדים ומתן הנחה בארנונה. הקביעה: "לא הוכח בפני, כי העירייה הפרה התחייבות זו".

שמגר מייחס לחברת קנית שיקול דעת מוטעה בכל הקשור לשיווק המשרדים, כאשר חשבה, כי פינוי שוכרים מאזורי המגורים היה אמור ליצור היצע ייחודי בשוק השוכרים, מעבר להיצע הרגיל והטבעי הקיים בשוק. לדברי שמגר, "הלכה למעשה, טענותיה של קנית היום עולות במידה רבה כדי טעות בכדאיות העיסקה".

קנית הוסיפה וטענה, כי דרישת העירייה למלוא ההשבחה, במידה ואכן קיימת, אינה מוצדקת. שמגר קבע בעניין זה: "איני סבור, כי קיימת הצדקה משפטית או כלכלית לחייב את העירייה ליסוג מדרישתה לקבל את מלוא המחיר עבור הסרת מגבלת הבנייה, היינו את מלוא שווי ההשבחה, כפי שקנית מתארת בסיכומיה, מדובר ב"מונופול דו-צדדי". בסוג זה של אינטראקציה, דרישת העירייה למלוא שווי ההשבחה איננה בלתי הוגנת".

לאחר שהוחלט, כי לעירייה מגיעה תמורה בגובה מלוא ההשבחה, מה שנותר לשמגר הוא לקבוע את סכום ההשבחה הראוי. יש לציין, כי בהסכם מקדים הסכימו עזריאלי והעירייה על גבולותיה של ההשבחה שתשולם, כך שלבורר נותר לפסוק בסכום שינוע בין 6 ל-14 מיליון דולר.

עיריית ת"א, מצוידת בחוות דעתו של שמאי המקרקעין אהוד המאירי, טענה כי שווי ההשבחה הינו 19.71 מיליון דולר, ובהתאם להסכמה בין הצדדים, העמידה את הסכום על 14 מיליון דולר.

חברת קנית, מצוידת בחוות דעתם של שמאי המקרקעין עדי צביקל ויצחק שפיגל, טענה כי שווי ההשבחה הינו 10% ממחיר הקרקע ללא מגבלת הבנייה, והנו 1.7 מיליון דולר.

הבורר שמגר מינה את שמאי המקרקעין יהודה שפירא כמומחה מטעם הבורר. השמאי שפירא קבע בחוות דעתו, כי שווי הקרקע, ללא מגבלת הבנייה נשוא הבוררות, נאמד ב-14.8 מיליון דולר. יש להדגיש כי מדובר בשווי הקרקע, ולא בהשבחה.

במסגרת הבוררות הוצגו הערכות שביצע המאירי באותה עת (1999) עבור היזמים של שני פרויקטים סמוכים ומעניינים - בית ידיעות אחרונות ובית אגד, שגם הם מיועדים למגדלי משרדים. בהערכותיו קבע המאירי שווי קרקע למטר מבונה ברוטו של 305-280 דולר למ"ר בידיעות אחרונות, ו-350-315 דולר למ"ר בבית אגד. זאת, לעומת שווי של 1,405-1,220 דולר למ"ר מבונה שהעריך בפרויקט מרכז השלום.

בפסק הבוררות אומר שמגר, כי פערי שווי אלה נומקו על-ידי המאירי בכך, שהערכות השווי של בנייני אגד וידיעות אחרונות הן למעשה ניירות עמדה או כתבי טענות מטעם בעלי הקרקע, ולכן הטענות והערכות, שכלולות בחוות הדעת הללו מוטות לטובת בעלי הקרקע.

שמגר פסק: "הסבר זה אינו מניח את הדעת. בעלי קרקע רשאים כמובן לטעון כל טענה אשר מקובלת עליהם, אולם חוות דעת שמאית מקצועית אינה צריכה להיות מותאמת לטענות בעלי הקרקע. אשר על כן יש בשתי חוות הדעת המוזכרות לעיל, המתייחסות לבניינים הקרובים מבחינה גיאוגרפית לפרויקט השלום כדי לגרוע מהותית מן המשקל שיש לייחס לחוות הדעת בעניין ההשבחה, עקב הסרת מגבלת האכלוס במקרה שלפנינו, וזאת בלי קשר לשאלה מה הייתה הערכה הסופית בקשר לבנייני אגד וידיעות אחרונות. כפי שעולה מן החומר שבפני, יש אכן פערים בלתי מוסברים בין ההערכה לגבי בית ידיעות אחרונות לבין פרויקט עזריאלי, גם אם מוסיפים 17.6%-20% שווי לפרויקט עזריאלי, בהתחשב בכך שיש לו עדיפויות שפורטו בחוות הדעת".

בסיומו של הליך הבוררות, החליט שמגר להצליב בין השומות: הוא לקח את שיעור ההשבחה שקבע המאירי, 46%, והחיל אותו על שווי הקרקע ללא מגבלת הבנייה לפי קביעת השמאי שפירא מטעמו. פעולה דומה ביצע שמגר על שיעור ההשבחה שקבעו צביקל-שפיגל, 10%, משווי הקרקע שקבע שפירא, ולבסוף חישב את ממוצע שתי השומות המוצלבות והגיע לכדי 4.144 מיליון דולר. בהתחשב במסגרת הסכם הפשרה, שמגר פסק, כי עזריאלי ישלם לעיריית ת"א סכום השבחה בגובה 6 מיליון דולר.