בשנת 1952 הגיע יוגי'ן לאנדי, אז קדט בן 19 בחיל הים האמריקני, לחוף ימה של תל-אביב. הוא ירד מן האונייה לביקור ראשון בעיר ובישראל, טייל ברחובות והעיף מבט של תייר צעיר על הבניינים. לפני שבועיים הגיע לאנדי , כיום יזם נדל"ן בן 71 מניו-ג'רסי, לביקורו המי-יודע-כמה בישראל, כדי לבדוק אפשרות לקנות כמה מהבניינים הללו.
לאנדי פעיל זה כ-40 שנה בענף קרנות הריט REIT)). בשנת 1961, בראשית ימי הריט בארה"ב, יסד את הקרן הראשונה, 'מומות קפיטל', שהיא כיום הקטנה בין השלוש, עם הון עצמי של 19 מיליון דולר (בנתוני יולי השנה). שבע שנים לאחר מכן יסד את שתי הקרנות העיקריות שלו, 'יונייטד מוביל הומס' עם הון עצמי של 115 מיליון דולר, ו'מומות ריל אסטייטס', עם הון של 128 מיליון דולר. ההון העצמי המשותף של שלוש הקרנות מגיע לכ-260 מיליון דולר, ויחד עם מינוף בנקאי, הן חולשות על אמצעים ועל השקעות בהיקף של כ-450 מיליון דולר, כולן בארצות-הברית.
זה כשנה, שאנשי האוצר ומשקיעים פרטיים רבים מדברים על הקמת קרנות ריט של משקיעים ישראלים, שירכשו נכסים בארץ. אשתקד נערך כנס של משקיעים-בכוח בתל-אביב, שמשך מספר רב של משתתפים, 700 איש. האולם המלא העיד על העניין העצום שיש לנושא זה בענף הנדל"ן, וגם בשוק הפיננסי.
בחודשים שלאחר מכן הודיעו חברות ויזמים שונים על תוכניות להקים קרנות ריט ישראליות. אבל בינתיים לא הוקמה אף קרן כזו, וגם הצעת החוק בעניין זה, שמשרד האוצר הודיע כי יגישה לכנסת "בפברואר-מארס 2004", עדיין מתגלגלת אי-שם.
הרעיון של לאנדי הפוך: הוא יארגן אלפי משקיעים אמריקנים, במסגרת קרן ריט אמריקנית, שתרכוש נדל"ן בכ-100 מיליון דולר בישראל.
ככל הידוע, לאנדי הוא היזם האמריקני הראשון המתכנן להקים קרן ריט אמריקנית, שתשקיע בישראל. בראיון ל"גלובס" הוא חושף לראשונה בישראל את עסקיו ואת תוכנית ההשקעות שלו, האמורה להזרים סכומים ניכרים לעידוד ענף הנדל"ן בארץ, הנמצא במשבר זה שנים.
* מי משקיע בקרנות שלך?
"35 אלף משקיעים אמריקנים, רובם אנשים קטנים ובינוניים, השקיעו עד היום בשלוש הקרנות שלי, ועשו עסקים מצוינים. מי שרכש ב-1983 תעודת השתתפות של מומות ריל אסטייס, למשל, ב-10,000 דולר, הוא הבעלים כיום, באמצעות הקרן, של נכסים ב-400 אלף דולר. אני עצמי רכשתי אז כמה תעודות כאלו, ועשיתי עסק מצוין".
* איך תבנה את ההשקעה בארץ?
"בכוונתי להציע ל-4,000 משקיעים מהחוף המזרחי של ארצות-הברית לרכוש כל אחד תעודת השתתפות ב-25 אלף דולר, סכום לא גדול לגבי משקיעים אמריקנים. אני מניח מראש, כי רוב המשקיעים יהיו יהודים, כי סתם אמריקני לא ירצה להשקיע דווקא בישראל".
תשואה נטו של 7.5%
* האם כדאי כיום לרכוש נדל"ן בישראל, למרות המשבר?
"המשבר של השנים האחרונות הביא לכך, שניתן לרכוש כיום נכסים לא מעטים בישראל במחירים נמוכים יחסית, לעתים אפילו מחירי מציאה. ההנחה היא, שבמשך השנים יתאושש השוק, ושוויים של הנכסים יעלה".
* נניח שגייסת 100 מיליון דולר. במה תשקיע?
"מציאת הנכסים המתאימים היא אחת משלושה בעיות או תנאים שעלי לפתור, כדי שאפשר יהיה להקים ולהפעיל את הקרן. ברור לי, שלא נשקיע ברכישת מגרשים, וכן לא נשקיע בקניית דירות. אלו השקעות שאינן נותנות תשואה שוטפת וטובה. לעומת זאת, נבחן השקעות ברכישת בנייני משרדים, מרכזי קניות, מחסנים לוגיסטיים של חברות גדולות, ובתי-חולים פרטיים הפועלים למטרת רווח. 100 מיליון דולר הון עצמי, ועוד מינוף בנקאי מתאים, יוכלו 'להקים' השקעות במאות מיליוני דולרים".
* הזכרת שלושה תנאים הכרחיים להפעלת הקרן החדשה. מהם השניים הנוספים?
"ראשית, צריך שיהיה חוק, שיקבע שהמס על ההכנסה ורווחי ההון ישולם על-ידי היחידים המשקיעים בקרן, ולא על-ידי החברה-הקרן מלמעלה. כל עוד אין חוק כזה, עלולים המשקיעים לשלם מס פעמיים, פעם ברמת החברה ופעם ברמת ההכנסה האישית, וזה הופך את ההשקעה כולה לבלתי כדאית. רצוי גם לקבוע, שהמס יהיה נמוך יחסית, כי אם המס יהיה, למשל, 35%, זה ירתיע משקיעים. נניח שמשקיע יקבל תשואה ברוטו של 8%, אז לאחר המס וההוצאות יישארו לו רק כ-5% נטו, וזה לא כל-כך מעניין".
* ומה התנאי הנוסף?
"התנאי השני הוא לגייס את הכסף מהמקורות ומהאנשים המתאימים. התוכנית העסקית של הקרן שלי תקבע, שהכסף יגיע רק ממשקיעים מארה"ב, ולא ממשקיעים ישראלים. יהיה עלי, עם צוות עוזרי, לאתר את המשקיעים הנכונים. בכוונתי להיעזר בעורך-דין ישראלי, איל קרן, העובד כיום בחברה שלי בניו-ג'רסי, ובעורך-דין ישראלי נוסף, חיים אהרון. הם מכירים גם את הנכסים בארץ ואת החוקים הישראליים, ויוכלו לסייע בכך לקרן וגם למשקיעים שלי".
מנתונים שהציג לאנדי ל"גלובס" מתברר, כי הוא סבור שיש השקעות המתאימות לקרן ריט אמריקנית, ולא ישראלית. דוגמה בולטת היא קרן יונייטד מוביל הומס, שהשקיעה ברכישת 6,000 דירות וקוטג'ים בניו-יורק, בניו-ג'רסי, בפנסילבניה, באוהיו ובטנסי. בארה"ב, אפשר להשכיר את הבתים בתשואה גבוהה, עם סיכויים לרווחי הון גדולים; בישראל, שכר הדירה המקובל נותן תשואה של 3.5% בלבד לשנה, ובשנים האחרונות אין מה לדבר על רווחי הון. בארה"ב נותנת הקרן באחרונה תשואה שנתית של 8%, שבישראל אפשר רק לחלום עליה.
הקרן העיקרית השנייה של לאנדי, מומות ריל אסטייטס, השקיעה ברכישת 34 נכסים תעשייתיים, כולל לאחסנה, ובמרכז מסחרי אחד. גאוותו של לאנדי היא על השוכר הידוע ביותר של הקרן, חברת המשלוחים הבינלאומית פדרל אקספרס, הממוקמת בשורת מחסנים של הקרן בחוף המזרחי של ארה"ב. יתר השוכרים, יש לומר, אלמונים יחסית, אך זה פחות חשוב, לדבריו, כאשר הקרן נותנת תשואה שנתית נטו של 7.5% בשנה האחרונה.
הבעיה: נכסים מעטים מדי
יוג'ין לאנדי הוא עורך-דין בהשכלתו ובמקצועו, ששנים רבות ראשו נמצא בעסקי קרנות הריט. הרווחים שהפיק מניהול הקרנות ומההשקעות מאפשרים לו, כמקובל בארה"ב, להתמסר גם לעסקי ציבור. לאנדי חבר הוועד המנהל של בית-הספר למשפטים באוניברסיטת ייל היוקרתית, פעיל בשימור הקרקע החקלאית של ניו-ג'רסי, כותב מאמרים בנושאי נדל"ן וניירות-ערך. מצד שני, יש לו גם חוות סוסים בת 800 דונם בניו-ג'רסי, והוא עצמו רוכב סוסים חובב.
גם רעייתו, גלוריה, פעילה בענייני ציבור: היא סגן-נשיא התנועה הקונסרבטיבית בארה"ב, מה שלא מפריע לאחד משלושת ילדיהם, ריצ'רד, לכהן כרב אורתודוקסי בניו-יורק. שני הבנים האחרים, שמואל ומיכאל, עובדים עם אביהם בניהול קרנות הריט. יוג'ין וגלוריה מבקרים בישראל לפחות פעם בשנה. אשתקד הם קנו גם דירה בנתניה. ביקורם האחרון היה למטרה כפולה: יוג'ין הלך לבדוק את התקדמות עסקי קרנות הריט; בעוד גלוריה השתתפה בחנוכת הבניין החדש של התנועה הקונסרבטיבית בירושלים.
* עם מי נפגשת בישראל?
"בשבועיים של שהותי בישראל נפגשתי עם שורת אישים בתחום הכלכלה והנדל"ן, וניסתי לרתום אותם לרעיון הקמת קרן הריט האמריקנית שתשקיע בישראל".
לדבריו, הוא נפגש בנושא זה עם שר התעשייה והמסחר, אהוד אולמרט, שביקש ממנו להכין תזכיר על נושא קרנות הריט ולשלוח לו. כן נפגש עם יו"ר הוועדה הציבורית לעניין קרנות הריט, מטעם משרד האוצר, משה אשר; עם נציגי בנקים; עם יו"ר אזורים, רוני מילוא; ועם חיים פרייליכמן, היו"ר הפורש של בנק טפחות, ששמו הוזכר באחרונה כמועמד אפשרי למנכ"ל חברת הביטוח הפניקס.
* דווקא עם שר האוצר, בנימין נתניהו, האחראי יותר מכולם על קידום הנושא, לא נפגשת?
"הייתי צריך להיפגש איתו, אבל הפגישה בוטלה ברגע האחרון, משום שהוא היה עסוק בנושאים פוליטיים פנימיים".
* מה ההתרשמות שלך מהפגישות עם הישראלים?
"מה שאתם צריכים יותר מכל דבר אחר, כדי לקדם את הקמת הקרנות, הוא לחוקק חוק שייתן את הקלות המס הדרושות. עצתי לכם - אל תחוקקו חוק מסובך ומורכב. די בחוק פשוט. אני מציע לישראל ללמוד את הדוגמה האוסטרלית, שם מצאו דרך איך לתת את הקלות המס בצורה פשוטה. ואכן, קרנות הריט פורחות כיום באוסטרליה, וגם במדינות אחרות, כולל במרכז אמריקה ובאנגליה".
* אפשר למצוא די נכסים בארץ כדי לקנות אותם לקרן הריט שלך?
"זו באמת בעיה, כי המדינה קטנה ואין בה הרבה נכסים מתאימים. לא הייתי ממליץ להיכנס להשקעה בבתי-מלון, כי תיירות היא אצלכם ענף בסיכון. מצד שני, אני מאמין שניתן למצוא בנייני משרדים ומרכזי קניות, שייתנו את התשואה הדרושה".
רק תסדרו את החוק
* מה לדעתך הקושי העיקרי בהקמת קרנות ריט בישראל?
"זה שעדיין אין חקיקה. אני מבין, שאתם מדברים על זה כבר שנה, אבל היכן החוק? בלי חוק שייתן את הקלות המס הדרושות למשקיעים, כפי שהסברתי, לא תוקם אף קרן ריט".
* האם כל המאמץ כדאי?
"בוודאי! קרנות הריט בארצות-הברית הן כיום אחד הגורמים המניעים את גלגלי הענף. יש לי שלוש קרנות עם הון ומינוף בנקאי של 450 מיליון דולר. זה נשמע כמו הרבה מאוד כסף, אבל לאמיתו של דבר, קרן מומות ריל אסטייטס שלנו נמצאת במקום ה-147 מתוך 183 קרנות הריט הפעילות כיום בארצות-הברית. קרנות אלו גייסו עד היום כ-500 מיליארד דולר בהון עצמי ובמינוף בנקאי.
"הענף ידע עליות וירידות, והיום הוא שוב במגמה חיובית. הוא מאפשר למיליונים רבים של אמריקנים להשקיע ברכישת נדל"ן, ומזרים כמויות עצומות של כסף לענף. לקרן הגדולה ביותר, סימון פרופרטי, יש הון - בנתונים לספטמבר השנה - בסך 13.7 מיליארד דולר. הקרן מספר 2, היא אקוויטי אופיס פרופרטיס, שהיקף נכסיה לא נופל בהרבה מהראשונה, עם הון בסך 13.3 מיליארד דולר. הקרנות הבאות ברשימה גם הן גדולות מאוד, ואינן נופלות בהרבה משתי הראשונות. זהו גיוס כספים עצום, שיכול לתת תנופה גם לענף הנדל"ן בישראל - רק תסדרו כבר את עניין החוק, ללא סיבוכים וסחבת, ותאפשרו לאנשים להשקיע!" *
מילוא: אזורים אינה מתאימה לקרן ריט
אחת ממטרותיו של יוג'ין לאנדי בביקורו בארץ היתה לאתר חברות ונכסים, שמהן תוכל הקרן שלו, אחרי שתקום, לרכוש נכסים. במסגרת זו הוא נפגש גם עם השר לשעבר, רוני מילוא, המכהן היום כיו"ר דירקטוריון חברת הנדל"ן אזורים, מקבוצת אי.די.בי-גנדן.
מילוא, שאישר כי אכן נפגש עם לאנדי, אך לדבריו מהפגישה לא יצא דבר. "הסברתי ללאנדי, כי חברתנו בדקה את נושא הריט, ומצאה שאין לנו די נכסים מניבים לשם כך. הנכסים שלנו אינם מספיקים כדי להקים קרן ריט משלנו, וגם אין לנו בעצם מה להציע למכירה לקרן ריט אמריקנית".
יצוין, כי אזורים פעילה בעיקר בבנייה למגורים, תחום שבו הקרן של לאנדי, לא מתכוונת להשקיע.
* מה דעתך על התוכניות של לאנדי?
"אינני יודע. לא התעמקתי בנושא, כי לאחר זמן קצר הבנתי, שאין לנו נכסים למכירה לקרן שלו, ולכן אין מקום לשיתוף-פעולה. הצעתי לו, שיפנה לחברה-האחות שלנו, החברה לנכסים ובניין, שבבעלותה נכסים מניבים שניתן למכור אותם לקרן הריט המתוכננת". *
כתבות
ני"ע
