נכסים ובניין: התזרים איתן, המניה תקועה

נכסים ובניין, שנשלטת על-ידי אי.די.בי, היא הראשונה מבין הקבוצות הגדולות בענף שפרסמה את תוצאות הרבעון השלישי של 2004. החברה, שנחשבת לאחת הגדולות בענף, פועלת במישרין ודרך שורה ארוכה של חברות בנות בעיקר בתחום הנדל"ן המניב (גב-ים, נכסי הדרים, ישפרו), וכן בתחום הנדל"ן למגורים (נווה ומעט דרך ישפרו וגב-ים). בנוסף, לחברה פעילות מינורית בתחום החקלאות ומרכזי הספורט (דרך מהדרין). למעשה, כיום שולט נוחי דנקנר, בעל השליטה באי.די.בי, בפעילות נדל"ן ענפה דרך גנדן הפרטית, ודרך שתי זרועות הנדל"ן של אי.די.בי - נכסים ובניין ואזורים.

לפני כשלושה חודשים החליף דנקנר את אבי אטיאס, יו"ר ומנכ"ל נכסים ובניין, ומי שנחשב לאיש החזק בחברה, בשניים מאנשיו - רפי ביסקר, שניהל את גנדן ומונה ליו"ר, וסגי איתן, לשעבר משנה למנכ"ל אזורים, שמשמשת כמנכ"ל החברה. אטיאס, אגב, זכה לקבל מצנח זהב בהיקף של 3 מיליון שקל, שכבר הופרש בדו"חות החברה לרבעון השלישי, והוא ייחשב כעובד החברה עד לסוף 2005.

סגי איתן, שמכהנת כאמור כמנכ"לית הקבוצה, מסרבת לפי שעה להתראיין לעיתונות. בימים האלו שוקדים בקבוצה על גיבוש תוכנית אסטרטגית, וסביר להניח שכשזו תגובש, בעוד מספר שבועות, תחל גם הפתיחות לקבוצה.

קבוצת נכסים ובניין חולשת כיום על שטחים להשכרה בהיקף של 830 אלף מ"ר, כשהתמחותה של הקבוצה היא בתחום הפארקים התעשייתיים (בעיקר באמצעות גב-ים). בחירה נכונה של הנכסים מאפשרת לקבוצה להציג נתוני תפוסה גבוהים מאוד, של 91%. גם בשנות השפל הקשות של 2002-2001 הצליחה החברה לשמור על שיעורי תפוסה מרשימים אלו, בזכות האסטרטגיה שקובעת, כי עוד בטרם בניית המבנים בפארק התעשייתי נחתמים הסכמי השכרה ארוכי טווח עם חברות שמאופיינות ביציבות גבוהה (דוגמת תדיראן קשר ואלביט מערכות), כך שדרגת הסיכון בבניית הפרויקטים הללו נמוכה.

במהלך החודשים שחלפו מתחילת השנה, השלימה הקבוצה את בנייתם של מבנים נוספים בשטח כולל של 69 אלף מ"ר בנס ציונה ובפארק המת"מ בחיפה. גם הנכסים הללו כבר הושכרו לחברות, בעיקר אלביט מערכות והבת, אל-אופ. במקביל נמצאים עדיין בבנייה מבנים נוספים בשטח כולל של 33 אלף מ"ר בקיסריה, ירושלים ומודיעין. גם שטחים אלו כבר מובטחים בחוזי שכירות במרביתם.

ברבעון השלישי הסתכמו הכנסות קבוצת נכסים ובניין מהשכרת מבנים ומשירותי אחסון ב-79.4 מיליון שקל, לעומת 74.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. מתחילת השנה מדובר בהכנסות של 232.3 מיליון שקל, לעומת 222.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

כאמור, הסגמנט השני שבו פועלת נכסים ובניין הוא בתחום הבנייה למגורים, בעיקר באמצעות נווה גד. נכון להיום פועלת החברה ב-9 אתרים, בהם נבנות 938 יחידות דיור בשלבי הקמה שונים. ב-9 החודשים הראשונים של 2004 רושמת החברה התאוששות במכירת הדירות, אלא שמדובר בהתאוששות שנרשמה בעיקרה במחצית הראשונה של השנה, בעוד שבחודשים אוגוסט-אוקטובר חלה האטה מחודשת במכירת הדירות.

מתחילת השנה ועד סוף ספטמבר מכרה החברה 275 דירות, לעומת 153 דירות שנמכרו בתקופה המקבילה אשתקד. מבחינת רמות המחירים יודעים בענף לומר, שהחברה שמרה על יציבות רמות המחירים, וכי למעט עלייה קלה שנרשמה בתחילת השנה, לא נרשמה מגמה משמעותית של עליות מחירים - קיפאון שמאפיין את מרבית החברות הפועלות בענף בישראל.

ברבעון השלישי מדווחת נכסים ובניין על הכנסות של 39.7 מיליון שקל ממכירת דירות ומקרקעין, לעומת 46.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. עם זאת, בראיה של 9 החודשים מתחילת השנה, מדובר בהכנסות של 157.1 מיליון שקל, לעומת 135.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

עלויות הבנייה עמדו ברבעון השלישי על 59.1 מיליון שקל לעומת 32.5 מיליון שקל ברבעון המקביל, ומתחילת השנה מדובר על הוצאות של 159.6 מיליון שקל, לעומת 98.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

בסיכום כולל, רושמת נכסים ובניין הכנסות של 125.8 מיליון שקל ברבעון השלישי, לעומת 122.6 מיליון של ברבעון המקביל. מתחילת השנה מדובר בהכנסות של 407.1 מיליון שקל, לעומת 380.6 מיליון שקל ברבעון המקביל.

לצד ההוצאות השגרתיות, רשמה נכסים ובניין גם הפרשה של 22.5 מיליון שקל ברבעון השלישי בגין הפחתת קרקעות באחת החברות הבנות. נכסים ובניין לא מפרטת מי החברה שהפחיתה את הקרקע ובאיזה אזור מדובר. בכלל, שקיפות יתר היא לא דבר שמאפיין את נכסים ובניין ואת בנותיה בדו"חות, והחברות מסתפקות בדו"חות דירקטוריון דלילים בפרטים ודקים במיוחד, שמקמצים בפרטים אודות הקבוצה. כל שנכסים ובניין מוכנה לגלות, הוא שמדובר בהפרשה שבוצעה לאור רמות המחירים הנהוגות באיזור שבו נמצאת הקרקע שהופחתה, וכי החברה שוקלת כעת כיצד לנהוג בקרקע - האם למוכרה או לעשות בה שימוש לבנייה.

בסיכום הרבעון רושמת נכסים ובניין הפסד כולל של 3.75 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 11 מיליון שקל ברבעון המקביל. גם בסיכום 9 החודשים הראשונים של השנה חלה ירידה משמעותית ברווחי החברה, ל-16.5 מיליון שקל, לעומת 31.5 מיליון שקל - כאמור, השחיקה נובעת בעיקרה בשל אותה הפחתת בשווי הקרקע.

לצד השחיקה ברווח החשבונאי, מציגה נכסים ובנין תזרים מזומנים איתן של 166.6 מיליון שקל מפעילותה השוטפת מתחילת השנה, לעומת תזרים שוטף של 157 מיליון שקל ב-9 החודשים הראשונים של 2003. נכון לסוף הרבעון השלישי, עומד ההון העצמי של נכסים ובנין על 947.3 מיליון שקל, והוא מממן מאזן כולל של 3.6 מיליארד שקל. החוב הפיננסי של החברה מסתכם בכ-1.7 מיליארד שקל, מהם 900.9 מיליון שקל בהלוואות בנקאיות לטווח ארוך, ו-518 מיליון שקל באיגרות חוב ארוכות טווח. מנגד, לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים של כ-370 מיליון שקל.

נכון לסוף הרבעון, עומד השווי המאזני של המקרקעין והמבנים שבבעלות החברה על 2.3 מיליארד שקל, ומלאי הבניינים למכירה רשום בשווי נוסף של 373.7 מיליון שקל.

החברה נסחרת כיום בבורסה לפי שווי שוק של 1.3 מיליארד שקל, שמגלם מכפיל של 1.3 ביחס להונה העצמי של החברה. זאת, לאחר שמתחילת השנה רשמה המניה תשואת חסר משמעותית ביחס לשוק - מנייתה נותרה למעשה בלא שינוי, בעוד שמדד מניות הנדל"ן בבורסה עלה בכ-15%, ומדד תל-אביב 100 (אליו משתייכת החברה) עלה בכ-7% בתקופה זו. בשוק ההון אומרים, כי תשואת החסר במניה נובעת גם מבעיית השקיפות של החברה, ומהשינויים בהנהלתה, כשבשוק מצפים לקבלות מהצמרת החדשה בקבוצה.