גם למוטי זיסר יש אי

כאשר מוטי זיסר סקר לפני שבוע בפני אירגון קבלני ת"א את פעילותו הענפה באירופה, שררה באולם דממה וכולם הקשיבו קשב רב, אולי בתקווה שמעט מאבק הכוכבים ידבק גם בהם. זיסר סחף אותם למדינות מתפתחות המשוועות להשקעה, בהן כמעט ואין ביורוקרטיה והתשואות גבוהות, הוא הבטיח להם שהדבר בידם ובסך הכול מדובר בשאלה של נכונות והחלטיות. לשעה קלה שכחו הקבלנים את תחלואי הענף בארץ, את בעיית העובדים הזרים, את ביטול המשכנתאות לזכאים בפריפריה, את בעיית הבירוקרטיה התכנונית, ואינספור בעיות אחרות.

זיסר, השולט בחברת אירופה ישראל, משקיע מזה כעשור, באמצעות חברת הבת אלביט הדמיה רפואית (59%), בשוק האירופאי, בעיקר בהונגריה ופולין.

הכנסות החברה במחצית הראשונה של השנה הסתכמו ב-329 מיליון שקל, לעומת 221 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול בהכנסות הביא לצמצום ההפסד הנקי במחצית הראשונה של השנה, אשר הסתכם ב-24 מיליון שקל, לעומת הפסד נקי של 103 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2003. ההפסד מיוחס בעיקרו להוצאות המימון הכבדות של החברה.

לחברה גב חזק, המתבטא בהון עצמי של כ-10 מיליארד שקל. עם זאת, עודף ההתחייבויות השוטפות על הנכסים השוטפים הסתכם במחצית הראשונה של שנת 2004 ב-7 מיליארד שקל.

כך תיאר זיסר את קשיי ההסתגלות לשוק האירופי, אותם חווה בתחילת דרכו: "כשנחתנו באירופה, עמדו בפנינו שתי אפשרויות: האפשרות הראשונה היתה למצוא תחומי השקעה שאיש עוד לא מצא. אפשרות זו היתה חסומה בפנינו, כי היינו זרים ולא ממש הכרנו את השוק האירופי. האפשרות השנייה הייתה לעשות משהו שאחרים כבר עושים, אבל בצורה טובה יותר.

"לאחר שנתיים-שלוש החלנו להקים מרכזים מסחריים. בהתחלה התריעו בפנינו, שבמזרח אירופה אין כוח קנייה ורמת החיים בה נמוכה, אך ערכנו סקרי שוק וגילינו, שהסוחרים המקומיים רוכשים את מוצריהם בזול מהשוק הסיני, כך שיש בידם מרווח לשלם את שכר הדירה. בחלוף השנים התפתחה באזורים אלו תרבות קנייה מערבית. סקרי שוק שערכנו העלו, שבהונגריה קיימות 16 ערים מרכזיות ללא מרכז מסחרי ראוי, אז הקמנו 16 מרכזים, ובסה"כ 312 אלף מ"ר להשכרה, עם אחוז תפוסה של 96% ו-70 מיליון מבקרים בשנה. נכון להיום, השקענו ב-20 מרכזים 648 מיליון דולר, עם הון עצמי של כ-200 מיליון דולר".

חטיבת המלונאות של הקבוצה פועלת באמצעות חברת הבת אלסינט. המלונות פועלים בעיקר תחת ניהול רשת בתי מלון בינלאומית הנושאת את המותג Park Plaza.

במגירות החברה מצויות תוכניות לבנייה וייזום של שלושה מלונות ואתרי נופש. נכסים אלו צפויים לכלול כ-1,200 חדרים. לאחר גמר בניית הפרויקטים יהיו בבעלות החברה כ-1,600 חדרים מתוך כ-3,000 חדרים המצויים בבעלות חברות מאוחדות נוספות.

עסקי המלונאות מיטיבים עם החברה. הרווח הגולמי מהפעלה וניהול של בתי מלון (לפני פחת והוצאות תפעוליות) הוערך במחצית הראשונה של השנה ב-41 מיליון שקל, לעומת 25 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2003. מחזור ההכנסות של החברה בתחום זה הסתכם במחצית הראשונה של 2004 בכ-110 מיליון שקל, בהשוואה לסך של 78 מיליון שקל במחצית הראשונה של שנת 2003.

המלון המכניס ביותר מבין מלונותיו של זיסר הוא 'ויקטוריה אמסטרדם'. המלון מניב 23% מסך ההכנסות, המסתכמות במחצית הראשונה של שנת 2004 בכ-25 מיליון שקל, אחריו 'ויקטוריה לונדון', המניב 22% מסך ההכנסות ובסה"כ כ-24 מיליון שקל. בסוף הרשימה משתרך מלון 'קלידט', בדרום אפריקה, המניב אחוז אחד מסך ההכנסות ובסה"כ כמיליון שקל.

זיסר: "בחרנו להשקיע באירופה מכמה סיבות. ראשית, בגלל הקרבה לארץ. שנית, בגלל התקופה. בזמנו ניתן היה למצוא באירופה מלונות בזול, שנתנו לנו יתרון יחסי. בהתחלה ניהלנו בעצמנו, ובשלב יותר מאוחר חברנו לחברות מקומיות. כיום ברשותנו כ-2,000 חדרי מלון בתפעול מלא, ובתוך כשנה יתווספו כ-1,200 חדרי מלון נוספים למערך התפעולי של החברה. בפני החברה עומדות שתי אפשרויות: או לרכוש רשת מלונות גדולה, או להימכר לרשת מלונות אחרת במחיר טוב ולממש את הנכסים למזומנים. בהשקפת עולמי אני יזם יותר מאשר מנהל, ולכן אני תמיד בחיפוש אחר הדבר הבא".

עם שיעור גידול של 44% במחצית הראשונה של שנת 2004, בתחום מרכזי הבידור, הסחר והמלונאות, עולה שאלה מעניינת: מהי הסיבה שזיסר ממהר למכור את מרכזי המסחר שברשותו בהונגריה, וקצת תמוהה הצהרתו על הכוונה למכור את כל חטיבת המלונאות באירופה, במסגרת עסקת מיזוג עם רשת אחרת.

"אסור לנו להתאהב בנכסים שלנו", אומר זיסר. תפיסת עולם זו הביאה אותו בחודש יולי האחרון למכור לקבוצת חברות צרפתית קלפייר 12 מרכזים מסחריים בהונגריה וכן 50% מחברת Plaza Center, הפועלת כחברת הניהול של המרכזים המסחריים בהונגריה.

"עיסקה זו היא חלק ממהלך אסטרטגי לשיתוף פעולה עם קבוצות גדולות בתחום פעילותנו באירופה, להקמה של כ-60 מרכזי בידור ומסחר. העיסקה מאפשרת לנו להאיץ את קצב הפיתוח, שיעמוד על כשמונה מרכזים חדשים בשנה", אמר זיסר.

בתמורה לעיסקה, זיסר הוסיף לקופת המזומנים שלו סכום לא מבוטל של 513 מיליון שקל, אשר התקבלו במזומן. השווי הנכסי של הנכסים נקבע בסך של 1.5 מיליארד שקל.

נשיא אלביט הדמיה, שמעון יצחקי: "העיסקה עתידה להניב לחברה רווח הון לפני מס של 165 מיליון שקל, ולהקטין את מצבת ההלוואות של החברה בכ-1.1 מיליארד שקל, עובדה שתשפר משמעותית את היחסים הפיננסים של החברה".

לאחר השלמת העיסקה נותרו בידי זיסר ארבעה מרכזים מסחריים בהונגריה, וכן כ-12 אלף מ"ר שטחי משרדים בסמוך למרכז המסחרי Dona Plaza בבודפשט. בנוסף, ייוותרו בידיו שלושה מרכזים מסחריים פעילים בפולין.

יש לציין, כי נגד אלביט הדמיה וחברת הבת אלסינט, תלויה ועומדת תביעה ובקשה להכיר בה כתביעה ייצוגית, בגין נזקים שנגרמו לטענת התובעים, לקבוצת משקיעים מוסדיים, בהיקף כולל של כ-158 מיליון דולר. ביסודה של התביעה הטענה, כי החברה, באמצעות דירקטוריון אלסינט, גרמה לנזקים ולקיפוח בעלי מניות המיעוט של אלסינט. החברה מתקשה להעריך בשלב זה את תוצאות התביעה והבקשה לאשורה כתובענה ייצוגית.

מסתבר שלא רק ליזם דוד אפל יש שאיפות לרכוש אי ולהפכו לאטרקציה מסחרית ותיירותית משגשגת. בחודש דצמבר 2003 רכש זיסר את השליטה בחברה הונגרית בשם 'המטרה' (66%), מרשות ההפרטה ההונגרית תמורת 18 מיליון אירו. העיסקה כללה רכישת 320 דונמים הנמצאים על האי Oboda, הממוקם על גדות נהר הדנובה במרכז בודפשט.

זכויות הבנייה באי הן כ-320 אלף מ"ר, המיועדים למשרדים, מסחר, תיירות, בידור, נופש ומלונאות. על המקרקעין קיימים כיום מבנים בשטח של כ-55 אלף מ"ר, אשר מושכרים למשרדים מסעדות ועסקי בידור. בכוונתו של זיסר לפעול לשינוי ייעוד הקרקע במטרה להשביח את הזכויות. לדבריו, ישקיע כמיליארד דולר באי ויהפכו לפרויקט דגל במזרח אירופה.

זיסר, המצוי ביחסים טובים עם הבנק המקומי M.K.B, קיבל הלוואה לטווח ארוך למימון הרכישה, בהיקף של 14 מיליון אירו. במסגרת העיסקה קיבל הבנק אופציה לרכישת 50% מחברת הבת, אשר באמצעותה ביצע זיסר את העיסקה, בתמורה לכ-2.3 מיליון אירו ובתוספת שחרור בשיעור זהה מערבויות והתחייבויות החברה בקשר עם ההלוואה למימון העיסקה. הבנק מימש את האופציה.

בחודש אפריל השנה, נחתם הסכם עקרונות בין זיסר לבעלי המיעוט בחברה ההונגרית, לפיו יעביר זיסר זכויות הון והצבעה בשווי מיליון יורו לבעלי מניות המיעוט בחברה. לניהול הפרויקט המיוחד מונה סמי סמוכה, מי שניהל את חברתPlaza Center. סמוכה רכש, באמצעות חברה בבעלותו, 20% מאחזקותיהם של זיסר ובעלי מניות המיעוט.

עם השלמת העיסקה יחזיקו זיסר, M.K.B ובעלי מניות המיעוט, במישרין ובעקיפין, 30% בחברה ההונגרית 'המטרה', וסמוכה יחזיק בכ-10% מזכויות אלו בחברה.

זיסר מעיד על עצמו שהוא ילד בנשמתו, וזאת הסיבה שהוא מוצא לנכון להקים בשילוב מרכזי המסחר גם מרכזי בידור: "בעסקי הבידור נמכרים מוצרי צריכה בפחות מ-10 דולר ולעיתים גם ביותר מזה. הניסיון מראה לנו, כי במרבית המקרים עסקים אלו פורחים, ומהווים מוקד משיכה לקהל יעד רחב יותר. ההכנסות מדמי השכירות ודמי הניהול בתחום מרכזי הבידור והסחר מעוגנות, ברובן, בחוזים ארוכי טווח, המבוססים בעיקרן על הסכמי שכירות עם רשתות המהוות עוגנים. השיפור המתמשך בפעילות מרכזי הבידור והסחר הושפע משינוי בהרגלי הצריכה ומתבטא בגידול מספר המבקרים במרכזים".

זיסר היה מודע לכך, שהקבלנים הישראלים מחכים לטיפים אודות אפיקי השקעה מעניינים באירופה, ואילו צעדים יש לנקוט בכדי להשתלב בשוק האירופי. זיסר לא אכזב.

"ההשקעה שלנו באירופה הוכחה כמוצדקת ונכונה. השקענו במשקים מתפתחים, וכעת, עם הצטרפות משקים אלו לאיחוד האירופי, קיבלנו תמורה להון. כיום ניתן לראות באירופה משטר מטבע חזק".

יש לציין, שהחברה גם נכוותה בקזינו המטבעות. ברבעון השני של השנה רשמה החברה הפסד של כ-48 מיליון שקל, כתוצאה מפעילות ספקולטיבית בשוק המט"ח. החברה הימרה על התחזקותו של האירו מול הדולר האמריקני, אלא שבפועל קרה בדיוק ההיפך, והחברה נאלצה לשלם ובגדול (מגמה שהתהפכה בהמשך השנה). ברבעון הראשון של השנה רשמה החברה רווחים נאים מפעילות זו, אך הסיכום החצי שנתי מותיר חור של 14.5 מיליון שקל מהפעילות התנודתית של המטבע.

זיסר: "בתקופה הנוכחית, אני קורא לכם להיזהר בבואכם להשקיע בהונגריה. אוכלוסיית המדינה מצטמקת בשיעור של בין 1%-1.5% לשנה, ואלו שיש בידם לרכוש דירות חדשות הם משפרי דיור ולא זוגות צעירים. מי שמצפה להשקיע כיום ולקצור פירות בעוד כחמש שנים, עלול להתאכזב.

"מי שמעוניין לחדור לשוק האירופאי, רצוי שיעשה סקר שוק במשך תקופה בת שנה לפחות, בה לא ישקיע אגורה, ורק ילמד על הרגלי הצריכה, על מנהגי המקום ועל המערכת הפיננסית. אירופה אינה אקסקלוסיבית רק לאמריקאים, אנגלים או צרפתים, היא פתוחה גם בפניכם, ותאמינו לי, שבארץ הרבה יותר קשה לעשות עסקים".

זיסר מציע, ספק בהומור ספק ברצינות: "אל תעסיקו עורך דין רק בגלל שהוא דובר עברית. תבררו מהו משרד עורכי הדין הטוב ביותר, ואל תחסכו בנושא זה. כיום קיימות חברות ייעוץ בינלאומיות הפרוסות בכל העולם. מומלץ לשכור את שירותיה של אחת מהן. יש לזכור, ששמועות מופרחות בכל מקום, וחשוב להיות ערני ולא לפספסן, אולם עסקים תעשו רק על בסיס עובדות מוצקות".

זיסר התייחס לנושא האשראי ואמר: "הבנקאות האירופאית שונה מזו בארה"ב, ולבטח מזו שבארץ. כיום, כשאתה נכנס לבנק מקומי בגוש המזרחי אתה מופתע לגלות בנקאי צעיר מלונדון או ארה"ב שמנהל את העניינים. הם יבחנו אתכם בקפדנות ובחשדנות לאורך זמן, ועם העבודה המשותפת תיווצר, מן הסתם, גם מערכת יחסים אישית. יש לזכור, שאירופה היא יבשת עשירה, ולמשפחות שם יש כסף היסטורי. המקומיים לא מתרשמים מעשירים, אלא מהיכולות של המשקיע ואישיותו".

ובקשר לשאלת מיליון הדולר, היכן כדאי להשקיע בעתיד הקרוב, אומר זיסר: "תחום מרכזי המסחר והדיור במדינות כהונגריה וצ'כיה במגמת ירידה. אני מאמין, שכדאי להשקיע בתחום התשתיות בגוש המזרחי, שכן האיחוד האירופי החליט לאחרונה להזרים כספים רבים להשקעה בתשתית, אולם למשקיעים צפויה תחרות קשה".

לאחרונה ביקר בארץ סגן רה"מ ההונגרי, פטר קיש. קיש אמר, כי בעקבות כניסת הונגריה לאיחוד האירופי ב-1 במאי השנה, היא תשקיע 30 מיליארד אירו בשנים 2013-2007, בשדרוג מערכות. עיקר ההשקעות מיועדות לתשתית, להקמת מערך רכבות, כבישים, נמלים ולהשקעות באיכות הסביבה, מים ואנרגיה. הפרויקטים ממומנים בסיוע בנקים של האיחוד האירופי והמכרזים. לדברי קיש, "חברות ישראליות רבות יוכלו להשתלב במכרזים למאות פרויקטים שיפורסמו בשנת 2005".

זיסר מוסיף: "מדינה מעניינת נוספת היא פולין. כספים רבים זורמים למדינה בעיקר לתחום החקלאי, ואני צופה שכספים אלו יחלחלו לרחוב הפולני.

"בנוסף, אסור לפספס את הזרמת הכספים האדירה לגוש הקרואטי המתגבש, מצד משקיעים רבים, בעיקר מארה"ב. הקהילות היושבות בגוש זה אומצו ע"י מדינות אירופאיות כמו פינלנד, והן מתחילות להסתגל לתרבות המערב. יש לזכור שאלו מדינות מתפתחות, העשירות באוצרות טבע, בהם נפט, פחם, ברזל וגז טבעי".

ולקינוח אומר זיסר: "יוון היא המדינה הכי מעניינת. זוהי מדינה מתאוששת, וכיום, לאחר הפיתוח המואץ של תשתיות המדינה לקראת האולימפיאדה, המוערכות ב-3 מיליארד דולר, יוון היא קרקע פורייה להשקעה".