דניה סיבוס: רבעון שיא ברווח

ענף הנדל"ן במשבר? איתמר דויטשר, מנכ"ל חברת הבנייה דניה-סיבוס שבשליטת אפריקה-ישראל, דווקא מביע שביעות רצון רבה מאוד מתוצאות החברה ברבעון השלישי של השנה. "הרבעון השלישי היה רבעון שיא ברווח", מסכם דויטשר את הרבעון. "בסך הכל, המצב של החברה טוב מאוד, גם בישראל - העניינים מסתדרים לשביעות רצוננו, וגם בחו"ל. בסך הכל אנחנו מרגישים שהנוכחות שלנו בשוק מאוד משמעותית בתחומי הפעילות שלנו, הן במגורים והן בתשתיות. אנחנו מצליחים לקבל עבודות במחירים רווחיים, וצבר ההזמנות מבטיח היקף פעילות טוב בשנה הבאה".

המספרים של דניה-סיבוס מרשימים למדי. החברה סיימה את הרבעון השלישי ברווח נקי של 16.6 מיליון שקל, שמעלה את רווחיה מתחילת השנה ל-29.9 מיליון שקל, לעומת 19.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

נכון לסוף הרבעון, לחברה צבר הזמנות של 1.2 מיליארד שקל, כשבשלושת הרבעונים הראשונים של 2004 התקבלו אצלה הזמנות בהיקף של 461 מיליון שקל שנכללות בצבר זה. נכון לסוף הרבעון, החברה נמצאת בשלבי ביצוע שונים של 2,640 יחידות דיור, וכ-74 אלף מ"ר במבני משרדים, מסחר ותעשייה.

מה שבולט בדו"חות של דניה, הוא המשך הדומיננטיות הרבה של החברה האם, אפריקה-ישראל. כשליש מהצבר (37%) מגיע בהזמנות של אפריקה או של פרויקטים שאפריקה שותפה בהם.

גלובס: המתחרים שלכם ממשיכים לטעון שלולא אפריקה-ישראל, דניה-סיבוס לא היתה מגיעה לגודלה הנוכחי, ושההזמנות מאפריקה מתקבלות במחירים גבוהים ממחירי השוק.

דויטשר: "כשאתה מדבר עם אנשים באפריקה-ישראל, הם טוענים שזה דווקא הפוך. זה לא כך ולא כך - אנחנו עובדים במחירי שוק מול אפריקה, ומדובר במערכות מבוקרות מאוד, עם מבקרי פנים בשתי החברות הציבוריות. המו"מ בין החברות מתנהל כמקובל בשוק, והרווח בפרויקטים של הקבוצה אינו שונה מהרווח מפרויקטים אחרים".

- אז איך אתה מסביר את העובדה, שהרווחיות אצלכם שונה באופן מובהק מזו שמציגות יתר חברות הביצוע?

"צריך לנתח את הרווחיות. הרבעון הוא רבעון שיא גם בזכות כביש חוצה ישראל, אבל גם לאורך השנים אני זוקף זכות למערכות השליטה והבקרה שלנו ולמנהלים בחברה. גם אנחנו נפגענו מגורמים אקסוגניים, כמו מחירי הברזל ונושא העובדים הזרים, שאף אחד לא יכול שלא להיפגע מהם. כדי לשמור בטווח הארוך על הרווחיות יש לנו מערך שליטה ובקרה שיודע להגיב בזמן. אין תחליף לגורם האנושי בחברה".

- מה מצב ענף הבנייה בישראל כיום?

"תלוי בסגמנטים: המגורים הוא ענף יחסית יציב, עם עליות וירידות קטנות, כשבסך הכל אנחנו כבר שנים רבות נעים סביב 27-30 אלף יחידות דיור בשנה - למעשה מאז תום גל העלייה הגדול. יכולים להיות דברים בשוליים, אבל הביקוש יחסית קשיח ויציב.

"השוק השני הוא שוק התשתיות שנמצא בצמיחה. ישנם מזמיני עבודה גדולים מאוד, כמו הרכבת ונתיבי איילון, ואולי גם מע"צ תחזור להזמין עבודה, כך שאחרי שנתיים של כמעט העדר פעילות מצידה - נוכל לראות גם פרויקטים ממע"צ, שיעוררו עוד יותר את התחום. לשוק התשתיות יש פוטנציאל גדול, עם כמה פרויקטים גדולים מאוד שיכולים להזניק אותו.

"הסגמנט השלישי הוא סגמנט שאין בו כמעט עבודות - תחום המשרדים, התעשייה והמסחר. חברות שהתבססו בעיקר על הסגמנט הזה נפגעו מאוד, כשכמות המכרזים בתחום הזה הולכת ויורדת גם עתה".

- סיום בניית חוצה ישראל יוצרת אצלכם ואקום בתחום התשתית. אתה מאמין שתמלאו אותו כבר בתוך פרק זמן קצר?

"אנחנו מבצעים כבר היום עבודות בקנה מידה גדול לנתיבי איילון ולרכבת, ואנחנו ערוכים למגה פרויקטים שעוד יבואו, כמו מיזמי ה-PFI".

במקביל להתאוששות שדויטשר מייחס לשוק המקומי, אין ספק שאת עיקר הפוטנציאל העתידי רואים בדניה-סיבוס בשווקים בחו"ל. החברה כבר פעילה ברוסיה ובקנדה, ולאחרונה חתמה על מזכר הבנות לרכישת חברה בפלורידה. השלמת העיסקה תביא את דניה לרכוש את מלוא הבעלות על החברה האמריקנית, תמורת 20 מיליון דולר, וכן שליש מהרווח השנתי הנקי של החברה הנרכשת ב-3 השנים הבאות, עד לסכום כולל של 5 מיליון דולר.

השלמת העיסקה מותנית בדיו דיליג'נס והשגת האישורים הדרושים, ואם הדברים יבשילו לכדי חתימה סופית, תיסגר העיסקה עד סוף פברואר 2005.

"כיום הפעילות שלנו בחו"ל מהווה כ-40-50 מיליון דולר בשנה, והצמיחה העתידית שלנו תהיה בחו"ל", אומר דויטשר. "החברה שאנחנו רוכשים בארה"ב, Summit Companies of Jacksonville, פועלת בסדרי גודל של 300 מיליון דולר בשנה ב-25 מדינות בארה"ב, והיא תכפיל את היקף הפעילות של דניה-סיבוס. החברה מתמחה בעיקר בבנייה למגורים - מה שמאפשר לנו להוסיף את הערך המוסף שלנו מתוך הידע בתחום. הרווחיות של החברה דומה למקובל בעולם - כ-1.5%-2% רווח לאחר מס".

- בראיה עתידית, איך תתחלק הפעילות של דניה-סיבוס בין ישראל לחו"ל?

"אני מאמין שנתייצב בחלוקה של חצי-חצי בשנת 2005, ולאחר מכן קשה להגיד. אנחנו אומנם נרצה לגדול בחו"ל, אבל אם תהיה פה התעוררות אמיתית, נרצה להמשיך ולגדול גם בישראל".

נכון לסוף הרבעון השלישי, לדניה-סיבוס מאזן מאוד לא ממונף ביחס למקובל בענף. לחברה הון עצמי של 204.1 מיליון שקל, שמממן מאזן של 649 מיליון שקל. בנוסף לחברה יתרת מזומנים, שווי מזומנים והשקעות בני"ע סחירים בהיקף של 132.5 מיליון שקל.

בתחילת השנה חילקה דניה-סיבוס דיבידנד גדול של 110.3 מיליון שקל, לראשונה בתולדותיה כחברה ציבורית. האם יש לחברה כוונות לאמץ מדיניות חלוקה קבועה?

דויטשר: "באופן עקרוני אין לנו מדיניות מוצהרת. מצד שני, לחברה כמו דניה סיבוס אין צורך בהון גבוה מדי, כי אין צורך ברכש קרקעות וכו'. ההון דרוש או לביצוע רכישה, כמו שאנחנו עושים כעת בארה"ב, או לחלוקה לבעלי המניות. זאת, בניגוד להרבה חברות, שצריכות את ההון החוזר להשקעות שיתמכו בצמיחה.

"לכן, תמיד יהיה איזון בין שני הדברים, ואני חושב שנעשה גם וגם - נשתמש בחלק מהרווחים לרכישות וצמיחה, וחלק יחולק לבעלי המניות. אני לא יודע מתי נחלק, אבל זה יהיה בעיתוי המתאים גם במסגרת תוכנית הצמיחה של החברה".

- דניה שמה דגש על צמיחה בחו"ל. הנפקה בבורסה זרה באה בחשבון?

"אני חושב שבסך הכל נושא של יצירת ערך לבעלים, שבא לידי ביטוי בצורה של הנפקות, ימשיך להיות חלק מדפוס הפעולה שלנו. עשינו זאת בפברואר 2000 כשהנפקנו את החברה. המטרה שלנו היא להיות בארה"ב, ומלבד תזרים מזומנים, ליצור שם ערך גם בהנפקות. הדבר יקרה כשהשווקים יהיו בשלים, וזה לא המצב כרגע, אבל העיתוי הנכון עוד יגיע".

בינתיים, בבורסה בתל אביב, זוכה דניה לאמון המשקיעים. החברה נסחרת לפי שווי שוק של כ-95 מיליון דולר, לאחר שמתחילת השנה עלתה מנייתה בכ-40%.

ב-4.5 השנים שחלפו מאז הנפקתה לציבור, רשמה המניה תשואה נמוכה מאוד של כ-25% בלבד (כולל הדיבידנד שחולק כאמור). אלא שאם לוקחים בחשבון שההנפקה בוצעה בשיא ימי הבועה של שנת 2000 בבורסה, וכי מדדי המניות רשמו מאז ועד היום תשואה אפסית ואף למטה מזה - מדובר בכל זאת בביצועים לא רעים ביחס לשוק, שלא לדבר על השוואה לחברות מקבילות, ובראשן סולל בונה, ששווייה התרסק בעשרות אחוזים, עד שלאחרונה נמחקה מהבורסה לאחר הצעת רכש של שיכון ובינוי.