שוק המשכנתאות - הריבית בשפל, אך גם הביצועים

ריבית המשכנתאות זולה היום, אפילו זולה מאוד. מי שחפץ במשכנתא ל-20-10 שנה בריבית קבועה צמודה למדד, יכול לקבל הצעת ריבית שנתית בשיעור של 5% בבנק טפחות למשל. עבודת רגליים נוספת (שאפשר כמובן להחליפה בטלפון או באינטרנט) יפחית את המחיר עד לרמה של 4.65% בדיסקונט למשכנתאות. במסלולים האחרים, כמו למשל מסלול הפריים, ניתן לקבל הלוואה בפריים פחות 0.5% (4.9%). אכן זול.

באוקטובר עמדה הריבית הממוצעת על המשכנתאות על 4.9%, בעוד שבינואר השנה היא עוד היתה 5.2% ובינואר 2003 - 6.7%. אך למרות השפל בגובה הריביות, שעוד הולך ומעמיק בנובמבר, הציבור לא רץ בהמוניו ליטול משכנתאות. להיפך: הביצועים נמצאים בשפל, ממש כמו המחירים.

בבנקים למשכנתאות העריכו, כי בחודש אוקטובר הסתכמו ביצועי המשכנתאות ב-1.2 מיליארד שקל בלבד, לעומת ביצועים של 1.4 מיליארד שקל בספטמבר, וביצועים של 1.8-1.9 מיליארד בכל אחד מהחודשים מאי, יוני, יולי ואוגוסט. כלומר, מאז אוגוסט ניכרת ירידה של כמעט 40% בהיקף המשכנתאות שנלקחו בבנקים. חודש נובמבר טרם נסתיים, אך בבנקים לא מגלים אופטימיות גם לגביו. למרות שכל הבנקים כבר החלו במבצעי סוף שנה במטרה להגביר את הביצועים, נראה כי הביצועים בנובמבר יהיו דומים לאלה של אוקטובר, אולי רק קצת יותר טובים, אך רק בגלל המבצעים. כלומר, השפל נמשך.

במחירי הדירות לא ניכרת איזושהי עלייה דרמטית, אלא להיפך - שער הדולר הנמוך בו נקובים מחירי הדירות דווקא יוצר הזדמנות למחירים נוחים יותר לקוני הדירות. מה שמחדד את השאלה: מדוע למרות הריבית הנוחה והדולר הנמוך, יורדים ביצועי המשכנתאות בשיעור כה חד?

בבנקים למשכנתאות תולים את המצב במיתון, שכנראה טרם עזב את מחוזותינו. זה טרם הלך, הם טוענים. המצב בשוק המשכנתאות, אומרים בבנקים למשכנתאות, היא עדות נוספת לכך שהמיתון טרם נגמר.

אנשים פשוט לא מוכנים עדיין לבצע מהלך כה דרמטי של רכישת דירה, ולכן ביצועי המשכנתאות בהתאם.

סיבה אפשרית נוספת היא תוכניות האוצר לבטל את מס הבולים. לאחרונה העביר משרד האוצר תקנות לוועדת הכספים של הכנסת, שאמורה לאשר אותן, לפיהן החל מ-1 בינואר 2005 תחדל גביית מס הבולים על חוזי משכנתאות.

בבנק אדנים מציינים, כי התקנה החדשה מעוררת חשש בקרב הבנקים למשכנתאות, לפיו היא עלולה לעכב מאות ביצועי הלוואות של רוכשי דירות עד סוף שנת 2004.

לדברי מנכ"ל אדנים, יונתן הולצר, שיעור המס המחושב על-פי סכום ההלוואה ותקופתה מסתכם באלפי שקלים, והוא מהווה כיום את הסעיף המשמעותי והיקר ביותר בהוצאות הכרוכות בעת פתיחת תיק של הלוואת משכנתא. לדוגמא, לווה שלקח 500 אלף שקל ל-25 שנה, נדרש לשלם 3,500 שקל לקופת המדינה, סכום בהחלט משמעותי.

מי שבכל זאת מבקש לנצל את המומנטום של שער דולר נמוך מאוד, של השפל החד במחירי המשכנתאות, ואת מבצעי סוף השנה של הבנקים למשכנתאות שמאפשרים הטבות רבות, סלחנות בשיעורי המימון והכי חשוב מיקוח מוצלח יותר על הריבית - יכול לבצע את עיסקת רכישת הדירה היום ולהסתפק בתשלום מקדמה קטנה, ורק עליה לשלם מס בולים.

התשלום המשמעותי ישולם רק בראשית שנת 2005 ללא מס בולים. אך הסכנה שריביות המשכנתא והדולר יעלו, עדיין קיימת.