דו"ח גב ים: שורדת ושומרת על שיעור תפוסה של 91%

אם האמרה השגורה כיום בפי מנכ"לי חברות הנדל"ן למגורים היא שהשוק נמצא במיתון, הרי שקשה למצוא ביטוי שיתאר את תחושותיהם של בעלי ומנהלי חברות הנדל"ן המניב. אחת מהחברות הגדולות בארץ בתחום זה הנה חברת גב ים, בשליטת קונצרן איי.די.בי, אשר דיווחה לפני כשבועיים על התוצאות הכספיות שלה לרבעון השלישי. התוצאות של גב ים ברבעון החולף אולי לא משקפות את מלוא עוצמת המיתון הקיים בענף זה, שכן החברה מציגה עלייה במחזור ההכנסות וגידול ברווחים, אך שלא כמו חברות אחרות בענף, שכבר התייאשו מעסקי הנדל"ן המניב בארץ, גב ים פעילה בעיקר בארץ ומצליחה פשוט לשרוד.

ברבעון השלישי של השנה הציגה גב ים גידול של כ-9.2% (לעומת הרבעון המקביל) בהכנסות מהשכרת מבנים, ואלו הסתכמו בכ-57 מיליון שקל. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הציגה גב ים הכנסות בהיקף של 164 מיליון שקל, ששיקפו עלייה של 5.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אלא שהגידול לא נובע כתוצאה מגידול פנימי, כי אם כתוצאה מאיכלוס מבנים חדשים שנכנסו למאגר הנכסים המניבים של החברה - מה שאומר, כי יכולת הצמיחה של החברה, מבלי לרכוש או לבנות מבנים חדשים, מוגבלת.

החברה מדווחת, כי במהלך תשעת החודשים הראשונים של השנה נסתיימה בנייתם של 68.6 אלף מ"ר של מבני היי-טק-משרדים וחניונים, וכי מבנים אלו הושכרו לתקופות ארוכות ולחברות מובילות, מה שמעיד על איכות השוכרים של החברה. שיעור התפוסה של גב ים בבניינים אותם היא משכירה עומד כיום על 91%, בדומה לשיעור התפוסה שהציגה החברה ברבעון קודם.

"הסוד שלנו הוא שאנחנו בונים רק לאחר שכבר יש לנו שוכרים, וזה הודות למוניטין שפיתחנו עם השנים ", אומר חנן ניצן, מנכ"ל חברת גב ים. "במצב הנדל"ן המניב כיום בארץ אין ברירה אחרת, שכן מלאי המבנים שעומדים ריקים גדול ובנייה ללא חוזי שכירות מובטחים נמצאת ברמת סיכון גבוהה יחסית. מלבד העובדה הזו אנחנו מנסים להקטין את הסיכון על ידי גיוון תיק הלקוחות שלנו, על מנת שלא נהיה תלויים בענף ספציפי כזה או אחר".

בתשעת החודשים הראשונים של השנה בנתה החברה 4,400 מ"ר בנס ציונה במסגרת פרויקט גב ים היי-טק, וכן בנתה 64 אלף מ"ר במסגרת שני פרויקטים בפארק מת"ם שבחיפה. בנוסף בנתה החברה 3,000 מ"ר בקיסריה במסגרת גב ים היי-טק, וזאת כחלק מהגדלת פרויקט קיים. עוד מציינת החברה, כי הכינה תוכניות והיתרי בנייה להקמת מבנים שונים הפרוסים באתריה השונים בארץ לנכסים מניבים ולהשכרה ומכירה, מתוך כוונה שעם התעוררות הביקושים תוכל החברה להיענות מיידית לדרישות השוק.

ומתי זה ייקרה? ניצן לא נשמע היום אופטימי במיוחד: "תהליך ההתאוששות בתחום הנדל"ן המניב הוא ארוך. ראשית, צריכה לבוא כאן צמיחה כלכלית, שעדיין לא נראית באופק. לאחר מכן צריכה הצמיחה הכלכלית הכוללת לבוא לידי ביטוי בחברות ששוכרות מבנים מסחריים. בשלב השלישי צריכים להתמלא עודפי שטחי המסחר הקיימים כיום בשוק, ורק לאחר מכן תוכל להגיע הצמיחה המיוחלת. זה תהליך ארוך ומורכב שתלוי כמובן בראש ובראשונה בהתחלתה של צמיחה כלכלית שעדיין לא ברור אם הגיעה לכאן או אם לאו.

"אנחנו בגב ים הצלחנו בשנים האחרונות לשמור על עצמנו ולא להיקלע למשברים אליהם נקלעו חברות נדל"ן מניב אחרות, על ידי בחירה נכונה של שוכרים ושמירה על אחוזי תפוסה גבוהים. אני סבור שנצליח לעשות זאת גם בעתיד".

מלבד תחום הנדל"ן המניב עוסקת גב ים גם בתחום הבנייה למגורים, ובמהלך תשעת החודשים הראשונים של השנה עסקה החברה בשלבי הקמה שונים של 306 יחידות דיור בקריית מוצקין, ברמת גן ובחיפה.

בקריית מוצקין מקימה החברה את שכונת נווה גנים, בה מתוכננת בנייתם של 1,292 דירות. עד לסוף ספטמבר נסתיימה בנייתן ואיכלוסן של 1122 יחידות דיור, והחברה נמצאת בשלבי הקמה של שני בניינים נוספים ובהם 68 יחידות דיור, מהן נמכרו כבר 15. בנוסף פעלה החברה לשינוי תוכנית בנין עיר, שתאפשר הקמה של 252 יחידות דיור נוספות.

ברמת גן שותפה החברה בהקמת שכנות מרום נווה, שאמורה לכלול כ-935 יחידות דיור. עד היום הסתיימה בנייתן של 621 יחידות דיור, והיא מקימה מגדל מגורים שצפוי לכלול 82 יחידות נוספות, מהן נמכרו כבר 57 דירות.

בחיפה מקימה החברה את שכונת המגורים כרמל וים, בה מתוכננות להיבנות 216 יחידות דיור. החברה נמצאת בשלבי סיום של הקמת מגדל המגורים הראשון, שכולל 76 יחידות דיור, מתוכן מכרה כבר 33 יחידות דיור, וכן החלה בבנייתו של המגדל השני בפרויקט, שבו 64 יחידות דיור.

ברבעון השלישי של השנה הסתכם הרווח של החברה ממכירת דירות בכ-4 מיליון שקל, לעומת רווח של 1.7 מיליון שקל ברבעון המקביל, כך שמבחינה אבסולוטית הרווח של החברה ממכירת דירות אמנם גדל בצורה משמעותית. לעומת זאת, אם בוחנים את שיעור הרווח ממכירת דירות, הרי שכאן חלה ירידה משמעותית: אם ברבעון המקביל עמד שיעור הרווח ממכירת דירות על 35%, הרי שברבעון השלישי של 2004 הציגה החברה שיעור רווח נמוך בהרבה, שעמד על 21.7% בלבד.

בתשעת החודשים הראשונים של השנה כבר הציגה גב ים רווח ממכירת דירות בהיקף של 12.6 מיליון שקל, לעומת רווח של 6.9 מיליון שקל שרשמה ברבעון המקביל. גם כאן חוזרת על עצמה התופעה: גידול בסך הרווח אך ירידה בשיעור הרווח מעסקי מכירת הדירות. אם בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2003 הסתכם שיעור הרווח ממכירת דירות בכ-33%, הרי שבתשעת החודשים הראשונים של שנת 2004 עמד שיעור הרווח מתחום זה על כ-19.6% בלבד.

בשורה התחתונה הציגה גב ים רווח נקי של 20.2 מיליון שקל, המשקף גידול של 27% לעומת הרבעון המקביל. זה המקום לציין, כי הרווח ברבעון הושפע בין היתר מרווח ממכירת מקרקעין בהיקף של 7 מיליון שקל, לעומת הרבעון המקביל, שבו לא נרשם כל רווח בגין פעילות זו. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הציגה החברה רווח נקי של 51.5 מיליון שקל, שמשקף גידול של 21% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הונה העצמי של גב ים עומד על 608.2 מיליון שקל והיווה כ-29% מסך המאזן, הרבה מעבר לחברות נדל"ן מניב אחרות, שממנפות עצמן עד לרמות של 20% ואפילו פחות. לחברה מזומנים ושוויי מזומנים בהיקף כולל של 136 מיליון שקל, וזאת לאחר ששילמה בחודש אוקטובר דיבידנד בהיקף של 89 מיליון שקל לבעלי מניותיה.