נתת הלוואה? תרשום משכנתא

משולש היחסים שבין מוכר לבין קונה לבין בנק הנותן הלוואה לקונה, הינו אחד מהמערכות המורכבות ביותר בדיני קנין. המדובר במשולש יחסים, אשר בין שניים מהם יש הסכם מכר (בין מוכר לבין הקונה) ובין שניים מהם קיים הסכם משכנתא (בין הבנק לבין הקונה) ובין שניים קיים התחייבות לרשום משכנתא (בין המוכר לבין הבנק של הקונה).

כידוע הרוב המוחלט של עסקאות מקרקעין במדינה ממומן על-ידי הלוואות בנקאיות. העניין נפוץ ביותר בשוק הדירות, כיוון שכמעט כל זוג צעיר (וגם לא צעיר) נזקק לכספי הלוואה למימון הרכישה.

בשלב הראשוני הבנק ממשכן את הזכויות החוזיות של הקונה בדירה שזה עתה רכש, ורושם הערת אזהרה לטובתו על זכויות המוכר (אם זכויות המוכר רשומות בלשכת רישום המקרקעין). רק בשלב מאוחר יותר, עם העברת הזכויות על שם הקונה, נרשמת משכנתא לטובת הבנק. בכך למעשה הבנק מבטיח לעצמו, כי במקרה של אי פירעון ההלוואה יש בידו לממש את המשכנתא. במקרה וזכויות המוכר לא רשומות בלשכת רישום המקרקעין, הבנק לא ירשום הערת אזהרה, אלא יסתפק רק בהתחייבות לרשום משכנתא מאת המוכר ומשכון זכויות החוזיות של הקונה. בין רישום הערת אזהרה לטובת הבנק ועד רישום המשכנתא, הבנק משחרר את ההלוואה (בדרך כלל על שם המוכר ולטובתו), וכמו כן הוא ממשכן את הזכויות החוזיות של הקונה ברשם המשכונות.

כתב התחייבות שהמוכר חותם לבקשת הבנק הינו לא פעם נשוא התדיינות משפטית.

המיוחד בדיון בעניין זה הינו, כי ביחסים שבין מוכר-קונה-בנק ממשכן, הבנק הינו במצב ששילם את כל התמורה בתום לב, ורק נשאלת השאלה, אם התרשל בפרט זה או אחר, או שמא המסמכים שהחתים את המוכר ואת הקונה אינם מספקים לו מספיק הגנה מפני אחרים. כמו כן, המדובר בגוף אשר מקצועו לתת משכנתאות, עד כדי כך שהפסיקה הטילה עליו חובות מיוחדות מכוח היותו "נושה מקצועי" (ראה; ה.פ 2247/03 פסק דין של השופט בועז אוקון).

בשנים האחרונות זכה משולש יחסים זה להתייחסות מיוחדת של הפסיקה, אשר החלה בהלכת שטיינמץ הידועה (רע"א 8792/00). בהלכת שטיינמץ נקבע, כי עם ביטול ההסכם בין מוכר לבין קונה בשל הפרת הקונה, בנק של הקונה, אשר רשם הערת אזהרה לטובתו באמצעות כתב התחייבות אשר חתם המוכר, אינו רשאי לממש את הדירה, אלא רק לתבוע בתביעה כספית את כספו מהקונה. כלומר, הדרך שפתוחה לפני הבנק הינה תביעה כספית, או, לחילופין, להיכנס בנעלי הקונה ולרכוש את הדירה.

לאחרונה נדרש בית המשפט העליון לסוגיה זו, מזווית אחרת של התייחסות: מצב דברים לפיו החוזה בין המוכר לבין הקונה טרם בוטל, אך הקונה הפסיק לשלם את החזר המשכנתא שלו. העניין היה ברע"א 9182/00 עיזבון דייפני רומיה נ' בנק טפחות לישראל בע"מ, בפני הרכב של השופטים א. ריבלין, א. פרקצ'יה, א. חיות.

בעניין דייפני, אם ובן היו בעלים במשותף של דירת מגורים. האם מכרה את מחצית הזכויות בדירה שהיו שייכות לה לבן הנ"ל ולכלתו (להלן: הקונים). הקונים קיבלו הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה מאת בנק טפחות (להלן: הבנק), ובעקבות כך הבנק רשם הערת אזהרה לטובתו, ואף משכן את הזכויות של הקונה ברשם המשכונות.

לימים, הקונים לא עמדו בתנאי ההחזר, והבנק ביקש לממש את הדירה חרף העובדה, כי הקונים לא היו רשומים כבעלים של כל הדירה, אלא עדיין האם היתה רשומה כבעלים של מחצית מהדירה. השופט ריבלין, אשר נתן את פסק הדין, ויתר השופטים הסכימו עמו, קבע: "מקום בו בוטל ההסכם בין המוכר והקונה כדין, מצטמצמת זכותו של הבנק לזכויות שנותרו לקונה לאחר ביטול החוזה - קרי, הזכות להשבה. ביטול הסכם המכר מצמצם אפוא את אפשרויותיו של הבנק, אך מכך אין ללמוד כי מקום בו ההסכם שריר וקיים עומדת לבנק האפשרות לרדת לדירה במישרין. קיומו של הסכם המכר אינו הופך את המשכון על זכותם החוזית של הקונים למשכנתא על הדירה".

הבנק העלה טענה מעניינת נוספת, והיא שבעקבות הלכת מזל אהרונוב הידועה (ע.א. 189/95), הקונים מחזיקים בזכות ביושר כלפי הדירה גם בחלק מהדירה אשר לא רשומה לטובתם, ומכוח זכות זו ניתן לקבוע, כי ניתן לממש את הדירה במישרין בהוצאה לפועל.

בעניין זה, השופט ריבלין מאמץ את דברי השופט אנגלרד בהלכת שטיינמץ בהתייחסו להלכת אהרונוב, אשר קבע: "הלכת אהרונוב אינה מבטלת את ההבדל בין משכון זכויותיהם של הקונים - בין אם מדובר בזכויות אובליגטוריות גרידא, ובין אם מדובר בזכויות מעין קנייניות - לבין משכון זכות הבעלות של המוכר בנכס. כלומר, הלכת אהרונוב אינה הופכת את המשכון על זכויות הקונים למשכנתה על נכס המקרקעין, ואינה מאפשרת לבנק להיפרע ישירות מן הדירה".

לעניות דעת הח"מ, משולש היחסים שבין מוכר, קונה, והבנק של הקונה, לא זכה עדיין להתייחסות נכונה של המחוקק. היחס המשולש שבין מוכר, קונה ובנק ממשכן, הינו נושא רגיש, אשר נוגע לציבור רחב מאוד, ועיגונו בחקיקה יכול רק להועיל לטובת הציבור.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.