הפערים יעמיקו עוד ב-2005

גלובס: מהם הגורמים אשר השפיעו על פערי הביקוש וההיצע לדירות בפריפריה לעומת מרכז הארץ?

מנכ"ל בנק ירושלים, דוד ברוך: "ראשית, בצד ההיצע, ניתן לראות, שמשך תקופת הבנייה בפריפריה התארך מ-30 חודשים ב-2002 ל-48 חודשים ב-2004, גידול של 60%, בעוד שבמרכז הארץ חל תהליך הפוך ופרק זמן הבנייה התקצר מ-48 חודשים ב-2002 ל-30 חודשים ב-2004, שיעור שינוי שלילי של 38%.

"יש לזכור, שבשנת 2002 המינהל שיווק בפריפריה קרקעות לאלפי דירות, ומכיוון שהתכנון בפריפריה פשוט וקל יותר, הרי שבפרק זמן קצר הפרויקט החל לרקום עור וגידים, וזאת בניגוד לתכנון פרויקטים במרכז הארץ.

"הפערים במשך תקופת הבנייה השליכו על קצב מכירת הדירות, כך שבעוד שקצב מכירת הדירות ירד בפריפריה בשנתיים האחרונות בשיעור של 44%, הרי שבמרכז הארץ חל גידול בנתון זה של 67%".

- האם הפערים השפיעו ברמה דומה על מחירי הדירות?

ברוך: "ניתן לראות, שקיימת השפעה על מחירי הדירות, אם כי בשוליים בלבד. כך למשל, מחירה של דירת 4 חדרים בפריפריה ירד בשנתיים האחרונות בממוצע בכ-6%, בעוד שבמרכז הארץ אנו מבחינים בעלייה ממוצעת, בשנתיים האחרונות, של 5% במחיר הדירה".

- מה היתה השפעת ירידת הריבית בשנתיים האחרונות על הוצאות המימון?

"מבדיקת הבנק עולה, כי באיזור הפריפריה ירידת הריבית קוזזה בשל הארכת תקופת הבנייה, והוצאות המימון באיזור זה עלו בממוצע בכ-60%, בעוד שבמרכז הארץ חל תהליך הפוך. ניתן לראות, שבשל קיצור תקופת הבנייה, בשילוב ירידת הריבית, הוצאות המימון קטנו בממוצע ב-45%".

- מהי השפעת הפערים על רווחי היזמים בין הפריפריה למרכז הארץ?

"בשנתיים האחרונות הרווח היזמי בפריפריה צנח מרווח של כ-17% מהעלות בשנת 2002, לרווח של כ-1% בלבד בשנת 2004, בעוד שהרווח היזמי במרכז הארץ שמר על שיעור קבוע של 15%. כמו כן ניתן לראות, שגם שיעור התשואה להון העצמי צנח בפריפריה בשנתיים האחרונות מ-19% ל-0.5% בלבד, בעוד שבמרכז הארץ התרחש, בשנתיים האחרונות, תהליך הפוך ושיעור התשואה עלה מ-11% ל-17.6%".

- אתה מציג תמונה של פריחה כביכול במרכז הארץ, אבל חברות רבות דיווחו ברבעון האחרון על ירידה בהיקף המכירות. איך הנתונים מסתדרים?

ברוך: "הנתונים חושפים את הפער שבין איזורי הפריפריה למרכז הארץ. ברמת המאקרו, מתחילת השנה חל שינוי במצב המשק, וניתן לחוש בהאטה מסוימת בצמיחה וירידה בתחושת הביטחון הכלכלי של הציבור. עם זאת, בצד ההיצע ובראייה לטווח ארוך יותר, ניתן לראות שיותר ויותר חברות מרחיבות את מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה במרכז הארץ שברשותן, בהנחה שמחירן הגיע לסף תחתון ומעתה רק יעלה".