רווח והפסד הנדל"ן המניב: בטווח הקצר אין שיפור

באופן כללי פותח אקילוב ומציין, כי הענף מצוי בתהליך התכווצות שנמשך מספר שנים, לאחר הגאות שאפיינה אותו עד אמצע העשור הקודם. התכווצות זו מקבלת ביטוי בירידה בהיקף ההשקעות הכספיות ובשטחים שנמצאים בתהליכי בנייה. התכווצות זו היא תולדה של מצב משקי רעוע, שקיבל ביטוי במיתון שנמשך בשנים האחרונות, הירידה בעליה, פשיטות רגל של שוכרים רבים והיצע גבוה מדי של התחלות בנייה בשלהי שנות ה-90, בעיקר בשל בועת ההיי-טק.

שילוב הגורמים הללו יצר תהליך הרסני לענף, שכלל ירידה בתפוסה, שחיקה בדמי השכירות, גידול במספר שכירויות המשנה (Sub lease) וירידה בשווי הנכסים עצמם כתוצאה מהגורמים הללו.

אומנם בשנה שעברה ובתחילת 2004 החל שיפור מסוים במצב הכלכלי, אולם זה השפיע בעיקר על שוק הדירות למגורים באיזור המרכז (שוק שגם בו, אגב, מוקדם מאוד לדבר על שיפור של ממש), וכן שיפור מסוים במרכזי המסחר. גם במעלות חשים באופטימיות הזו, אך בוחרים לנקוט בקו שמרני. אקילוב מציין, כי למרות ההתאוששות הכלכלית והריבית הריאלית הנמוכה, המגמה השלילית בענף צפויה להמשך בטווח הקצר.

את ההערכה הזו הוא מנמק בהיצע השטחים ובהתגברות התחרות בענף, היציאה האיטית מהמיתון, וההמתנה במישור המדיני-ביטחוני. אקילוב מציין, כי לחברות הנדל"ן המניב סכנה גם במישור הפיננסי, וזאת בשל הנגישות הנמוכה למערכת הבנקאית (שבשנים האחרונות אכלה מרורים רבים מהענף, ונאלצה להפריש מאות מיליוני שקלים בגין חובות מסופקים לחברות בתחום - י.פ), כשגם החברות היותר מבוססות ובעלות נכסים לא משועבדים יתקשו לקבל מימון בנקאי נוסף.

לאור המצב הקיים, אקילוב מעלה חשש, כי העדר שיפור מהותי בסביבה המקרו כלכלית עלול להביא להמשך המגמה השלילית בענף, ואף לפשיטות רגל מצידן של חברות בתחום המניב ומרכזי קניות בעלי איתנות פיננסית נמוכה.

תחום המשרדים: במחצית הראשונה של 2004 נרשמה עלייה של כ-2% במונחי שטח בהתחלות הבנייה בשוק המשרדים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זאת, לאחר שאשתקד חלה ירידה חדה של 40% בהתחלות הבנייה בתחום.

למרות סימני ההתאוששות הראשוניים בענף, במעלות מעריכים, כי ב-2004 ירשם גידול מתון בלבד בהתחלות הבנייה למשרדים, וכי בטווח הקרוב לא תחול עליה במחירי השכירות, לאור עודף ההיצע הקיים.

עודף ההיצע מגדיל את הסלקטיביות של השוכרים בין בנייני המשרדים. כיום עולה חשיבותם של פרמטרים כגון השירותים הלווים בבניינים (בנקים, מסעדות, שירותים עסקיים נוספים), נגישות תחבורתית, טיב החניה, גיל הבניין, שירותי האחזקה ועוד. כך, למשל, המחירים בפארקים השונים (כגון פארק אזורים, המת"מ, רמת החייל ועוד), גבוהים בכ-10%-20% ביחס למחירי השכירות בבניינים הבודדים.

מרכזים מסחריים: היצע הקניונים והמרכזים המסחריים מושפע מתהליכים שונים כגון כניסתם של רשתות המזון והמושבים לתחום הנדל"ן, כך כשבשנים האחרונות חל גידול ניכר בהקמת מרכזי המסחר החוף עירוניים הזולים (דוגמת הפארק המסחרי של קיבוץ שפיים, צומת ביל"ו, ועוד).

מול המרכזים הללו מונים במעלות את הקניונים המובילים בארץ, ובראשם מול הים האילתי (שנהנה ממיקום מצוין ומתפוסה גבוהה מאוד בקנה מידה ישראלי), קניון איילון, עזריאלי, רמת אביב, הקריון, סביונים.

במעלות מציינים, כי הגידול החד בשטחי המסחר בישראל בשנים האחרונות (ודוגמאות בולטות לכך הם "עיר הקניונים" בראשון לציון וריבוי הקניונים באיזור חיפה) הביאו להגברת התחרותיות בין הקניונים ולירידה בפדיון שלהם, כתוצאה מירידה בשיעורי התפוסה מחד, ובדמי השכירות מאידך.

לאור זאת, במעלות מזהירים, כי ישנו כיום עודף של מרכזים מסחריים באיזורים מסוימים, שלחלקם אין הצדקה כלכלית - מה שעלול להביא אותם להיקלע לקשיים ולהתדרדר לפשיטת רגל.

מבני תעשיה: בתחום מבני התעשייה קיימת שונות רבה מאוד בין סוגי המבנים. רבים מהם נבנו באופן ייעודי לשימוש הלקוח, ולכן אין אפשרות להשוות בין מבנים שיועדו לתעשיית ההיי-טק, לבין מבנים שיועדו לתעשייה הכבדה או לתעשיית הכימיה, למשל.

כמו ביתר התחומים, גם בתחום מבני התעשייה חלה ירידה בהתחלות הבנייה ב-2003, בשיעור חד של כ-60%. זאת בעיקר לאור המיתון ששרר בארץ, שגרם לעסקים רבים לפשוט רגל, ולחששות של אלו שנותרו פעילים, שהביאו אותם להכנס לתקופה של צמצום וחסכון, ולא של הרחבת הנדל"ן והפעילות. גם המיתון בהיי-טק תרם להידרדרות הענף.

בניגוד לתחום המשרדים, בתחום מבני התעשייה גם תחילת 2004 לא בישרה טובות. נכון למחצית הראשונה של השנה, היקף התחלות הבנייה בתחום מבני התעשייה נמוך בכ-44% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד (שכאמור היתה תקופה קשה מאוד לכשעצמה).

אקילוב מציין, כי להערכתו הצמיחה שצפויה להירשם השנה ובשנה הבאה הם סממן חיובי, אולם שיפור ממשי בהיקפי הבנייה צפוי רק כשבעלי העסקים ייווכחו שרמת הפעילות במשק תתייצב על רמה גבוהה לאורך זמן, וכי לא מדובר בעליה קצרת טווח.

לסיכום הדברים, ניתן לומר, שלאחר שנים קשות מאוד, ענף הנדל"ן המניב מצוי כיום בנקודה טובה יותר ביחס למצבו לפני כשנה. ההתאוששות שהחלה במשק ניכרת לפי שעה בעיקר בהיי-טק ובייצוא, אולם אם פירות השיפור יגיעו גם לשוק המקומי, יתכן שההשפעה תורגש בתחום המניב בעוד תקופת מה.

עם זאת, כפי שאומרים רבים מהגורמים בענף, גם במעלות מציינים, כי האפסייד לא יגיע מחר - הענף עודנו נמצא מרחק קצר בלבד מנקודת השפל, וכדי לצאת באמת מהבוץ יש להמתין ולהיווכח האם השיפור יחזיק לאורך זמן.

מי שאין לו זמן הן עשרות חברות בתחום, שצורכות אשראים כבדים מאוד. לאחר שהבנקים סגרו את הברזים, החברות החזקות בתחום (כמו בנות קבוצת אי.די.בי, החברות שבשליטת אליעזר פישמן (מבעלי "גלובס") וחברות נוספות) הצליחו לגייס מאות מיליוני שקלים מהגופים המוסדיים. מקור מימון זה סגור בפני החברות הקטנות בתחום, ואם לא יחול שיפור של ממש, יתכן שגל פשיטות הרגל שנרשם בשנים האחרונות בקרב חברות הנדל"ן עדיין לא נשבר והוא יסחוף עוד חברות.

מהדברים של מעלות עולה, כי הסיכון הגבוה ביותר נותר בתחום החברות שפועלות בתחום התעשייה, כשגם התחום המסחרי והמשרדי, שמצבם טוב מעט יותר, עדיין נושאים בסיכון לא קטן למשקיעים.