שוק הנדל"ן הגרמני - הזדמנות ישראלית

בחינת שוק הנדל"ן הגרמני מלמדת, כי בשנתיים האחרונות החלה חדירה משמעותית של קרנות בינלאומיות, וכי ישנו זרם גובר של משקיעים פרטיים, חברות ויחידים, החוקרים את השוק ואחר כך נכנסים אליו.

תנועה זו נגזרת בעיקר מרמת המחירים האטרקטיבית של נכסי הנדל"ן בגרמניה, בהשוואה לשווקים אחרים.

בולטים בריכוז השקעות הנדל"ן שבהם, האזורים הנמצאים בחלקה הדרום מערבי של גרמניה, בהם קיים אקלים חיובי להשקעות נדל"ן.

יש הטוענים, כי הצמיחה הכלכלית בגרמניה נחלשה עקב נפילת הגוש המזרחי.

ברור לכל כי ההתפתחות הכלכלית של מזרח גרמניה לא עמדה בציפיות הגבוהות שהיו ממנה. שעורי האבטלה בגרמניה כולה עדיין גבוהים יחסית, וההתפתחות הכלכלית של מדינות מזרח אירופיות שכנות יצרה תהליך של נדידת מקומות עבודה ואמצעי ייצור אל מחוץ לגרמניה.

מגמות אלה ואחרות, המגלמות את הסיכוי והסיכון בהשקעות נדל"ן בגרמניה, עלו בכנס שערכה לאחרונה חברת הייעוץ העסקי קסלמן פיננסים PwC בברלין, גרמניה.

לכנס, שנועד למשקיעי נדל"ן ישראלים הגיעה קבוצה של כ-30 איש, בהם בכירי שוק הנדל"ן הישראלי, והופיעו בו, בין השאר, ברוקרים, משפטנים ונציגים של בנקים להשקעות מהמובילים בשוק הגרמני, שהציגו פרויקטים המהווים פוטנציאל להשקעה.

לדברי מנכ"ל קסלמן פיננסים PwC, עופר כהן, ישנם כמה חברות ויזמי נדל"ן ישראלים שכבר כיום פועלים בגרמניה, ואחרים נמצאים בשלבים שונים של השתלבות בשוק זה. המשקיעים הישראלים פעילים בשוק, בעיקר משום שמחירי הנדל"ן למגורים ומסחר בגרמניה נמצאים בשפל, וניתן לרכוש נכסים במחירים נמוכים יחסית, וליהנות מתשואות בשיעור של בין 8%-10%.

במידה ותהיה התעוררות בשוק ניתן לצפות גם לרווח הון על ההשקעה.

עם זאת, יש לשים לב להוצאות הניהול השוטפות ולהשקעה במגורים, שם התשואות גבוהות, יחסית לניהול האינטנסיבי הנדרש.

במקרים כאלה, משקיעים ישראלים מבקשים לחבור לגורמים מקומיים שיסייעו בטיפול השוטף ובנכסים.

כל עסקה של רכישת נדל"ן על ידי ישראלים בגרמניה מחייבת תכנון מס קפדני, דומה לכל השקעות אחרות מחוץ לישראל.

לדברי רו"ח אבי הלר, מנהל מחלקת המסים של קסלמן וקסלמן PwC שהציג היבטי מיסוי ישראלים בהשקעות נדל"ן בחו"ל, ההשקעה בגרמניה מחייבת תשומת לב מיוחדת לסוגיית מס המסחר (Trade Tax).

לתכנון מס נכון, בפעילות בברלין בפרט ובגרמניה בכלל יש חשיבות רבה. זאת, משום ששיעור המס על עסקאות נדל"ן בגרמניה יכול לטפס בקלות מ-26.3% (שיעור המס הרגיל) ל-40% בשל המס על מסחר, המוטל על עסקאות באופן שוטף.

בנוסף, בגרמניה ישנם כללים מיוחדים להכרה בהוצאות מימון, ויש לבנות תכנון מס שתהיה בו התייחסות גם לאופן המימון של הנכס - הן בהלוואות והן בהון עצמי.

ראש תחום שירותי עסקאות הנדל"ן ב-PwC גרמניה, Jochen Brucken, סקר בכנס את השוק הגרמני, וערך למשקיעים סיור מודרך ברחבי ברלין, במסגרתו הוצגו הזדמנויות השקעה.

לדבריו, שלא כמו שוק הנדל"ן המסחרי בבריטניה וצרפת, השוק הגרמני מתאפיין במבנה דה-צנטרליסטי, ובמערב גרמניה ישנן שש ערים בעלות חשיבות בהקשר זה: המבורג, ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, שטוטגארט ומינכן. בשנת 2003 נמכרו בדיסלדורף, ברלין, פרנקפורט ומינכן נכסי נדל"ן - מסחרי ולא מסחרי - בשווי של 5.2 מיליארד אירו. במזרח גרמניה הערים המובילות הן דרזדן ולייפציג. במבט על התפלגות הגופים המשקיעים בנכסי נדל"ן בגרמניה ציין Brucken כי ישנה חלוקה מעניינת של גופים המשקיעים בחמש ערים עיקריות בשוק הגרמני: המשקיע הגדול ביותר הן הקרנות הפתוחות, המחזיקות ב-38% מכלל ההשקעות. אחריהן הקרנות ההוניות, עם 16%, והקרנות הסגורות, עם 14% מכלל ההשקעות בנכסים.

מעניין לציין, כי משקלם של הסקטור הציבורי, חברות נכסים ו/או ביטוח נמוך יחסית בשוק, והם מחזיקים יחדיו רק ב-6% מסך ההשקעות בנדל"ן.

אגב משקיעים, מי שמתכנן לרכוש נכס להשכרה בשוק הנדל"ן למגורים בגרמניה צריך לקחת להביא בחשבון, שהחוק הגרמני מטיל מגבלות מסוימות על בעל הנכס.

Dr. Wolfram Patzold, שותף במשרד עורכי הדין הגרמני Linklaters Oppenhof & Radler אומר, כי לפי החוק הגרמני, לא ניתן לבטל הסכם שכירות שנחתם על נכס עם מכירתו, נקודה מהותית במיוחד לאור העובדה, שחוזי שכירות עבור נדל"ן למגורים נערכים בדרך כלל לתקופה בלתי מוגבלת.

Patzold הוסיף, כי ביטול חוזה השכירות אפשרי רק בתיאום בין שני הצדדים, בדרך הקבועה בקוד האזרחי הגרמני (BGB), כאשר לשוכר הנכס יש עדיפות ברורה בחוק על פני בעל הנכס.

נקודה נוספת למחשבה עבור המשקיע הישראלי היא, שהעלאת שכר הדירה גם כן מוגבלת לפי החוק הגרמני, וניתן לממשה רק לפי מדרגות ומשכי זמן הקבועים בחוק.