ד לפני כ-6 שנים השם אלקטרה הוצמד בדרך כלל בקרב המשקיעים לפעילות המקורית של החברה בתחום המערכות הלוגיסטיות. היום, 6 שנים לאחר שהוקמה חברת אלקטרה נדל"ן העוסקת בתחום הנדל"ן המניב, אלקטרה היא כבר שם דבר בכל הקשור לפעילות נדל"נית מניבה בחו"ל. החברה מבצעת רכישות בצורה אינטנסיבית ומתפרסת על פני הגלובוס בקנדה, אנגליה, אירופה ולאחרונה גם בארה"ב.
היקף הנכסים של החברה נאמד כיום בכ-2 מיליארד שקל, ומנכ"ל החברה שלמה שרף מציין, כי בשנים הקרובות החברה צפויה להמשיך ולגדול בקצב הדומה לזה שאפיין אותה בשנים האחרונות. למי שלא שם לב, נכון להיום אלקטרה נדל"ן מניבה הכנסות בהיקף של 250 מיליון שקל - בדומה להכנסותיה של חברת אפריקה נכסים, שהונפקה לפני חודשים אחדים בבורסה של תל אביב.
באלקטרה גם רוצים לראות את הפעילות הנדל"נית מתממשת לישות בורסאית עצמאית ותכננו להנפיק את החברה עוד בשנת 2004, אבל משום מה ההנפקה נדחתה. "בכוונתנו להנפיק את החברה בבורסה בשנת 2005", אומר מנכ"ל החברה שלמה שרף. אם לא מדובר רק בתקווה של שרף, הרי שהנפקה שכזו עשויה לשלשל לכיסה של אלקטרה הבורסאית רווחי הון בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים.
הנפקה או לא - אלקטרה נדל"ן ממשיכה בינתיים במסע הרכישות העולמי שלה. רק בשבוע שעבר דיווחה החברה על רכישת בניין משרדים בעיר בולטימור בארה"ב, ביחד עם שותפים מקומיים, תמורת 51.25 מיליון דולר ועוד הוצאות נלוות ברכישה בהיקף של 1.75 מיליון דולר. מדובר בבניין הנמצא במרכז העסקים של בולטימור, בשטח כולל של 38,600 מ"ר, והדייר העיקרי שמאכלס כ-50% מהנכס הינו בנק מרכנתיל, המדורג בדירוג של A פלוס על ידי S&P ולו חוזה שכירות לתקופה של 10 שנים, ללא יציאה.
דמי השכירות שיתקבלו, ייצרו תשואה של 9% על ההשקעה - תשואה עליה יכולים משקיעי נדל"ן מניב בישראל רק לפנטז. שרף ציין, כי בחוזה שנחתם קיים מנגנון שעשוי להעלות את שכר הדירה בשנים הקרובות, ומשום כך עשויה התשואה להאמיר לרמה של 10%-11%.
כמקובל בעסקאות מסוג זה, הועמדה לרוכשים הלוואה בהיקף של 41 מיליון דולר לצורך מימון העיסקה, בריבית קבועה של 5.26% לתקופה של 7 שנים, כך שבפועל השקיעו אלקטרה ושותפיה המקומיים כ-10 מיליון דולר בלבד בבניין (מתוך זה השקיעה אלקטרה נדל"ן כ-6.5 מיליון דולר בלבד). רכישה זו מצטרפת לרכישה נוספת שביצעה אלקטרה נדל"ן בבולטימור, כשרכשה 72% מנכס מניב תמורת 17 מיליון דולר ודמי השכירות נטו המתקבלים ממנו עומדים על 1.55 מיליון דולר. גם כאן מדובר על תשואה נאה שעומדת על 9.2%.
גלובס: למה החלטתם להשקיע דווקא בבולטימור?
שרף: "אין לנו ההעדפה מיוחדת לעיר הזאת, אך מכיוון שהשותפים שלנו, הרבור גרופ, פעילים מאד בעיר הזו, שמונה כ-3 מיליון איש, ומכיוון שהציגו לנו מספר עסקאות שנראו לנו מצוינות, לא היססנו והחלטנו ללכת על ההשקעה בעיר זו. העסקאות שאנחנו עושים בארה"ב מקבלות מימון בנקאי מצוין, ומכיוון שמדובר בעסקאות נון ריקורס, הרי שגם הבנק בודק אותם היטב - מה שמאפשר לנו לישון טוב יותר בלילה. מצד שני, אני לא פוסל שנשקיע גם במקומות אחרים בארה"ב, שייראו לנו אטרקטיביים ולא יקרים מדי. אני מניח שבחודשים הקרובים תשמעו על עסקאות נוספות שנבצע ברחבי מדינה זו".
אבל, ההשקעה בארה"ב אינה מהווה את מרכז הכובד של אלקטרה נדל"ן, הממוקד בעיקר באנגליה ובקנדה. באנגליה, מחזיקה אלקטרה נדל"ן בכ-14 בניינים מסחריים, לתקופות שכירות שמסתיימות בשנת 2005 עד 2025. 13 מתוכם, מוחזקים על-ידי החברה בשיעורים של 75%-100% ובניין אחד מוחזק על-ידי החברה בשיעור של 49%, והוא נכלל בספרי החברה לפי שיטת השווי המאזני.
שכר הדירה השנתי בגין 13 הבניינים המאוחדים בספריה של החברה עומד על 7.35 מיליון לירות שטרלינג, שהם כ-62 מיליון שקל, ושרף מציין, כי שווי השוק של הבניינים עומד כיום על כ-90-100 מיליון ליש"ט, שהם 754 מיליון שקל.
מרבית הבניינים נרכשו בשנים 1999-2000 ומאז עלו מחירי הנדל"ן באנגליה, כך שעל-פי ההערכות, גם כאן מצפינה אלקטרה נדל"ן רווחי הון בהיקפים של מעל ל-100 מיליון שקל.
מי שכבר מימש את כל אחזקותיו באנגליה הוא איש העסקים נתן חץ. כדי לקבל אינדיקציה לרווחיות שנבעה מההשקעה בנדל"ן באנגליה, הרי שחץ מכר בניינים בהיקף כספי כולל של 1.7 מיליארד שקל ורשם רווח הון של כ-350 מיליון שקל. מכיוון שתזמון רכישת הנכסים של אלקטרה לא זהה לאלו של חץ, יש להניח ששיעורי הרווחיות שלה יהיו נמוכים יותר.
בנוסף, ואולי בעיקר, פועלת החברה בקנדה כאמור. במדינה זו, מחזיקה אלקטרה נדל"ן ב-7 בניינים במונטריאול ובטורונטו, שמניבים לה שכר דירה שנתי בהיקף כספי כולל של 22.6 מיליון דולר קנדי, שהם כ-80 מיליון שקל. רק בשנה האחרונה רכשה אלקטרה נדל"ן, ביחד עם שותפיה המקומיים, 4 נכסים מניבים בסכום כולל של 116 מיליון דולר קנדי ובסכום כולל של מעל ל-400 מיליון שקל. גם בקנדה, כמו בארה"ב, נהנית אלקטרה נדל"ן ממימון בנקאי נדיב, שמגיע ל-75%-80% משווי העיסקה.
פעילות קטנה נוספת של אלקטרה נדל"ן הינה בתחום המרכזים הלוגיסטיים באירופה. הפעילות "הקטנה" הזו, ייצרה לאלקטרה רווח הון (לפני מס) של 15 מיליון שקל, לאחר שבחודש אפריל השנה מכרה החברה את כל אחזקותיה בנכס מניב בהונגריה.
לאחר המכירה, נשארה אלקטרה נדל"ן עם שני מרכזים לוגיסטיים נוספים - תחום אליו נכנסה לאחרונה אפריקה נכסים. האחרונה הודיעה לפני זמן מה, כי בכוונתה לבנות בצ'כיה מרכז לוגיסטי בהיקף כולל של 44 מיליון אירו, ולהפוך את נושא בניית המרכזים הלוגיסטיים לחטיבה עצמאית בפני עצמה באפריקה נכסים - מה שמעיד אולי על הפוטנציאל הטמון בתחום זה.
ממאזנה של אלקטרה נדל"ן (החבוי בתוך מאזניה של אלקטרה הבורסאית) עולה, כי היקף הנכסים של החברה נכון לסוף הרבעון השלישי עומד על 1.5 מיליארד שקל, וכנגדו לחברה חוב לזמן קצר בהיקף כולל של 211.9 מליון שקל, וחוב לזמן ארוך בהיקף של 960.8 מיליון שקל.
מכיוון שרמות המינוף בעסקאות מהסוג שמבצעת אלקטרה הן גבוהות ביותר, הרי שההון העצמי שנדרשת החברה להביא לכל עיסקה הוא נמוך. במידה והתחזית של שרף להנפקה במהלך 2005 אכן תתממש, הרי שההון העצמי של החברה צפוי לגדול, ועמו גם אפשרויות ההתרחבות של החברה בחו"ל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
