התנגשות קניינית וכלכלית

בעניין אהרונוב, בית המשפט העליון קבע, כי מי שקונה זכות במקרקעין גובר על עיקול שנרשם לאחר ההסכם, גם אם הקונה לא רשם הערת אזהרה. הלכה זו שינתה את הלכת בוקר (בר"ע 178/70) שקבעה, כי עיקול מאוחר גובר על התחייבות מוקדמת לעשות עיסקה, שלא הושלמה ברישום. ובעניין הלכת גנז נקבע, כי בתחרות בין שני קונים במסגרת עסקאות נוגדות, רשלנותו של הקונה הראשון, שגרמה להכשלת הקונה השני, יכולה לגבול בחוסר תום לב, ולכן הקונה הראשון עלול להפסיד את המקרקעין לטובת קונה שני, גם אם הקונה השני לא השלים עדיין את העיסקה לטובתו.

לאחרונה נדרש בית משפט העליון לסוגיה המשלבת את שתי ההלכות, בהתמודדות עם השאלה, האם יש משמעות לאי רישום הערת אזהרה פרק זמן ממושך על הנכס ע"י הקונה, כלפי מעקל אשר מטיל עיקול על הנכס.

העניין היה בפרשת ע.א. 790/97, בנק מזרחי המאוחד בע"מ נגד אברהם גדי, שנידון בפני הרכב של הנשיא א. ברק, א. ריבלין, א. חיות.

בעניין זה, המשיב רכש דירה בשנת 1987 ממוכר כלשהו. המשיב שילם את מלוא התמורה, העיסקה דווחה לשלטונות המס כדין, והמשיב אף קיבל חזקה ומאז שנת 1987 מתגורר בנכס עד היום.

לאחר כשבע שנים, המוכר של המשיב הסתבך בחובות, והמערער ביקש להיפרע מנכסים שרשומים על שמם, ובין היתר מהדירה נשוא הדיון. בבית המשפט המחוזי בתל-אביב השופטת שרה סירוטה, אשר דנה בסוגיה לפני הלכת אהרונוב, אבחנה את המקרה מהמקרה של הלכת בוקר, וחרף הקביעה בהלכת בוקר, קבעה: "במקרה הנדון אין בהלכת בוקר כדי לסייע לבנק, כיוון שהבנק ידע לא נהג בתום לב. האשראי לכרמל ניתן לאחר מכירת הדירה, מבלי שהבנק ידע כלל על קיומה. על קיום כך הוא למד בדיעבד, באמצעות עבודת "בילוש". כעת הוא מנסה להיבנות מטעות שמקורה ברשלנות של עורך הדין שטיפל בעסקת המכר מטעם המשיב. הבנק ידע שכרמל אינם מתגוררים בדירה וכאשר ביק לממש את הדירה כלל לא טרח לפנות למחזיקים. עצם ההתעלמות מן המשיב מצביעה על חוסר תום לב".

על קביעה הזו הוגש הערעור. הנשיא ברק, אשר נתן את פסק הדין העיקרי ויתר השופטים הצטרפו לדעתו, דחה את הערר, תוך השוואה של המקרה עם הלכת אהרונוב וכן השלכות של הלכת גנז על מקרה שבפניו.

המערער טען, כי לולא רשלנות של המשיב באי רשום הערת אזהרה, לא היתה נוצרת אותה "תאונה משפטית" בין המערער כמעקל לבין המשיב כקונה. ובהסתמך על הלכת גנז, אשר קבעה כי רשלנותו של הקונה הראשון עולה לו כדי להפסיד מול קונה שני, אזי יש ללמוד מכך, שגם רשלנות של הקונה (המשיב) יש בו כדי לגרום לכך שהבנק יגבר עליו.

הנשיא ברק נתח את הסוגיה תוך קביעה, שככלל הקונה לא מפר באי רישום הערת אזהרה את חובת תום הלב כלפי המעקל, שהטיל עיקול לאחר היווצרות זכות הקונה. קביעה זו מבוססת לפי קביעת הנשיא על מספר שיקולים וביניהם: מאפייני מוסד העיקול והתנגשות עם הקונה, טיב ההסתמכות על מרשם מקרקעין והשפעתו של אי רישום הערת אזהרה לגרימת התאונה, עוצמת הזכויות שהמעקל רוכש אם בכלל בנכס.

לעניין ההתנגשות של המעקל עם הקונה, הנשיא קובע, כי בעסקאות נוגדות אי רישום הערת אזהרה גורם לתאונה משפטית בהיבט של "התנגשות קניינית", כלומר, שניים הטוענים לזיקה קניינית לנכס כלשהו, מוצאים את עצמם מתנגשים זה בזה בשל מחדלו של הקונה הראשון. אך במקרה הנדון, של הקונה ומעקל, התאונה המשפטית הינה בהיבט של "התנגשות כלכלית", ואין לגזור גזרה שווה לשני סוגי העימותים, וחובת תום הלב אין פירושה אחריות מוחלטת לכל התנגשות.

לעניין טיב ההסתמכות של המעקל, הנשיא קובע, כי בעסקאות נוגדות הקונה השני משנה מצבו בהסתמך על המרשם ורוכש זיקה מהותית לנכס, ולולא המרשם הנקי לא היה נכנס לעיסקה עם המוכר. ואילו בעת שהמעקל נתן את ההלוואה למוכר, לא ידע על הדירה ולא פיתח לגביו כל ציפייה הראויה להגנה מול קונה קודם. כלומר, הקונה לא הכשיל את המעקל.

הנשיא ברק קובע: "הכשלתו של המעקל מתבטאת לכל היותר בכך, שעקב אי הרישום הוא טרח להטיל עיקול. בבואו לממש את נשייתו מן החייב, הוא הטיל עיקול על נכס שנחזה להיות בבעלות החייב, בהסתמכו על הרישום. הליך סרק זה היה נמנע לו רשם הקונה הערת אזהרה או השלים את העברת הזכויות בנכס לידיו. יתכן שיש מקום לחייבו בהוצאות שנגרמו למעקל, שטעה לחשוב כי המדובר בנכס של החייב".

הנשיא קובע, כי בנסיבות המקרה דנן, המערער יכול היה לעלות על עקבות המשיב, לו המערער היה בודק את מצב החזקה בנכס.

גם השופט ריבלין, אשר מצטרף לדעת הנשיא, נותן משקל חשוב לעצם החזקה בנכס וקובע: "מקום בו מחזיק הקונה הראשון במקרקעין, ושוהה בהם, עשוי הדבר ליתן משנה תוקף לזכותו הקודמת, אפילו נמנע מרישום הערת אזהרה".

מפסק דין זה עולה בבירור, אט-אט הדרישה והצורך בביקור בנכס, כחלק מחובת תום הלב של הטוען לזכויות בנכס מקרקעין, ולפחות במקום בו ביקור של מצב החזקה היה מבהיר את מעמד המחזיק והבעלים הרשום בנכס.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.