הגיאות בבורסה, ריבית השפל במשק והאווירה החיובית מאפשרים לחברות הנדל"ן להמשיך ולגייס כסף מהגופים המוסדיים בשוק ההון. בשבוע שעבר היה זה תורה של נכסים ובניין, אחת משתי זרועות הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי, שמרכזת בעיקר את פעילות הנכסים המניבים בקבוצה (השנייה היא כמובן אזורים, שפעילה בתחום היזום למגורים).
לא זו בלבד שנכסים ובניין הצליחה להשלים את הגיוס - היא אף זכתה לביקושים מרשימים למדי. הגיוס, שתוכנן במקור ל-80 מיליון שקל, זכה לביקושים של פי 4 מההיצע (כ-300 מיליון שקל) - מה שלבסוף הביא את הקבוצה להגדיל את היקף ההנפקה כמעט פי 2, ל-150 מיליון שקל.
בהנפקה, שנוהלה על-ידי כלל חיתום (אף היא מקבוצת אי.די.בי), הונפקו איגרות שקליות לטווח קצר, בריבית של בנק ישראל בתוספת 0.7%. כיום עומדת ריבית הבנק על 3.9%, כך שהאיגרות הונפקו בריבית של 4.6%.
לנכסים ובניין עצמה ישנה כיום סידרה אחת בלבד של אג"ח (מלבד הסידרה החדשה), שהונפקה באפריל 2000 למוסדיים, ואינה נסחרת בבורסה. הסידרה, שערכה במאזני החברה 43.8 מיליון שקל, משלמת ריבית מדדית של 6.64%, והיא תיפרע עד 2009. בנוסף, לחברה-הבת נכסים מימון (שייעודה מימון פעילות האם) סידרת אג"ח סחירה (סידרה ב'), שהונפקה עוד בשנת 1990, ושצפויה להיפרע בשנה הבאה. סידרה זו, בהיקף של 6.2 מיליון שקל בלבד, משלמת ריבית נמוכה במיוחד - 1.85%, צמוד מדד.
בנוסף לאג"ח אלה, לחברות הבנות של נכסים ובניין, גב-ים, נכסי הדרים וישפרו, אג"ח שונות בהיקף כולל של 644.1 מיליון שקל.
חברות הדירוג העניקה לאיגרות החוב של נכסים ובניין דירוג גבוה יחסית של AA. מסגרת הדירוג ניתנה ל-300 מיליון שקל, כך שנכסים ובניין תוכל להכפיל את הגיוס שכבר ביצעה, באם תזדקק לכך ותמצא את הביקושים המתאימים. הדרוג הותנה על-ידי מעלות בכך, שנכסים ובניין תשמור על יחסים פיננסים מוגדרים: המנוף הפיננסי במאזן המאוחד (הכולל את חלקה של החברה בחובות הבנות) לא יעלה על 63%, והחוב הפיננסי במאזנה סולו (כלומר - ללא הבנות) לא יעלה על 50%.
נכסים ובניין היא אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות והמצליחות בישראל, בעיקר בזכות הנכסים הטובים של הבנות, כשהבולטת שבהן היא גב-ים. שיעור התפוסה בנכסי הקבוצה גדולה גבוה מאוד - 91%, נכון לסוף הרבעון השלישי השנה. שטח מבני החברה המיועד להשכרה עומד על 730 אלף מ"ר, בנוסף ל-153 אלף מ"ר של חניונים ומרתפים. מתחילת השנה הנוכחית הושלמה בנייתם של כ-69 אלף מ"ר בנס ציונה (בפארק המדע) ובמת"מ החיפאי, וכעת נמצאים בבנייה עוד 33 אלף מ"ר בקיסריה, ירושלים ומודיעין.
לנכסים ובניין פעילות גם בתחום המגורים. החברה בונה 938 יחידות דיור באתרים שונים, בעיקר באיזור המרכז (בעיקר באמצעות הבנות גב-ים ונווה גד). מתחילת השנה נמכרו על-ידי החברות בקבוצה 275 יחידות דיור, לעומת 153 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד.
פעילות מינורית נוספת של הקבוצה היא בתחום ההדרים, באמצעות מהדרין, שמוחזקת בידי נכסי הדרים (אותה מחקה החברה מהבורסה לאחרונה). מהדרין עוסקת בעיבוד אריזה ושיווק פרות הדר לפרדסים בהיקף של 15 אלף דונם, שנמצאים בבעלותה או בחכירה מהמנהל, וכן במתן שירותים לפרדסים באלפי דונמים של לקוחותיהם השונים.
ענף הנדל"ן המסחרי סובל בשנים האחרונות מעודפי היצע על הביקוש, אומרים במעלות, מה שמביא לירידה במחירי השכירות, בתפוסה, ובתשואות המגולמות בנכסים, ומאידך מביא לגידול בשיעורי המימון ובצמצום מקורות המימון הבנקאיים לטווח ארוך. הקורבנות העיקריים של המצב הם מגדלי המשרדים ומבני התעשייה הקלה במרכז, והמרכזים המסחריים הלא ממוצבים בכל הארץ.
גם תחום המגורים הוא תחום מסוכן ביחס לממוצע במשק הישראלי. זאת, כשמחד סובלים היזמים מביקושים תנודתיים, שמשפיעים על המחירים ועל ההיצע הכמותי, ומאידך התחרותיות עצומה, המרווחים הולכים ויורדים וחסמי הכניסה נמוכים.
במעלות מביעים חשש, כי המצב לא ישתפר בקרוב. זאת משום שלהגדרתם השוק אינו פועל בתנאים של שוק משוכלל, עקב המעורבות הגבוה של הבנקים. הרווחיות של היזמים עלולה להישחק עוד יותר בשנים הקרובות, במידה ומחירי הביצוע לא יישמרו על רמתם הנוכחית הנמוכה יחסית. במעלות מעריכים, כי לתרחיש זה סבירות גבוהה, בעיקר עקב חדלות הפירעון של קבלנים מבצעים ויציאה של אחרים - מה שיביא לעליית מחירים של השחקנים שיישארו בענף.
נכסים ובנין עברה לאחרונה שינויים פרסונאליים בצמרת החברה, כשרפי ביסקר מונה ליו"ר וסגי איתן מונתה למנכ"ל. בכך החליפו השנים את אבי אטיאס שכיהן בשני התפקידים. בימים אלו שוקדת החברה על תוכנית אסטרטגית חדשה, כשבין היתר מתוכננת הרחבת היקף הפעילות, על-ידי קידום תוכניות בנייה בקרקעות שבבעלותה ובאמצעות כניסה לפרויקטים חדשים. כמו כן נכנסת הקבוצה להשקעות בחו"ל בתחום הנדל"ן, לראשונה בתולדותיה.
בצד הכספי לחברה לא היתה עד כה מדיניות דיבידנדים מגובשת, אם כי השנה חולקו 108 מיליון שקל כדיבידנד. במעלות סבורים, כי מעבר לכך לא תהיה חלוקה נוספת משמעותית, לאור מדיניות ההתרחבות וההשקעות עליה הצהירה החברה. כמו כן, נכסים ובנין לא פוסלת מימוש של נכסים מניבים או איגוח נכסים מסוג זה, על מנת להכניס מזומנים נוספים לקופה, והיא בוחנת רה ארגון של החברות הבנות בקבוצה, כמו מחיקת נכסי הדרים מהבורסה, שכאמור הושלמה לאחרונה.
ראוי לציין, כי לנכסים ובנין עתודות קרקע וזכויות בנייה ברחבי הארץ בהיקף של מאות אלפי דירות. קרקעות אלו רשומות במאזנים לפי שווי היסטורי של 285 מיליון שקל, ובמעלות מעריכים, כי מדובר בשווי הנמוך ביחס לשווי קרקעות אלה בשוק כיום.
בשלושת הרבעונים הראשונים של 2004 דיווחה נכסים ובניין על גידול של 7% בהכנסותיה, ל-395.5 מיליון שקל. עיקר הגידול הושג בזכות שיפור במגזר המגורים (בעיקר במחצית הראשונה של השנה). עם זאת, גם תחום המניבים רשם גידול קל, עם הכנסות של 232 מיליון שקל, 10 מיליון שקל יותר מאשר בשנה שעברה, וזאת בעיקר בזכות כניסת השטחים החדשים לפעילות החברה.
הרווח הנקי של החברה, עם זאת, נשחק בכ-50% ל-16.5 מיליון שקל, בעיקר בשל הפרשה לירידת ערך מקרקעין של נכסי הדרים.
נכון לסוף הרבעון השלישי, לנכסים ובנין חוב פיננסי של 1.89 מיליארד שקל, כשיחס החוב ל-CAP (הון עצי בתוספת חוב פיננסי) הינו 56% - רמה ששומרת על יציבות מאז 2000.
נכון לתקופת הדו"ח, וטרם חלוקת הדיבידנד של 18 מליון שקל, היו לקבוצה יתרות נזילות של 369 מיליון שקל. היקף הנכסים הלא משועבד עומד על 83%, והוא נחשב טוב מאוד בהשוואה לענף. לקבוצה גם ערבויות בהיקף של 258 מיליון שקל, מהן 243 מיליון שקל בגין ערבויות מכר. המשמעות היא, שלחברה נגישות גבוהה למקורות המימון ביחס לחברות המקבילות בענף, אם כי הנגישות לבנקים המקומיים נמוכה, בשל מגבלות קבוצת הלווים שחלות על כל קבוצת אי.די.בי.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
