ללא הד תקשורתי רב הפך אליעזר פישמן בשנתיים האחרונות לאחד מגדולי המשקיעים הישראלים בנדל"ן מניב בחו"ל. המיתון המתמשך בענף הנדל"ן המניב המקומי גרם לחברות של פישמן להפסיק לרכוש קרקעות חדשות לבנייה בישראל, ולממש חלק מנכסיהן הוותיקים, לצד השקעות פיננסיות שבוצעו בשוק ההון (מניות בנק הפועלים ואי.די.בי). למגזין "איש השנה" של "גלובס", שפורסם השבוע, אמר פישמן, "אני לא מתכוון לחזור ולהשקיע בישראל".
בחו"ל פישמן מרגיש הרבה יותר נוח. כלכלית ירושלים, מבני תעשיה ודרבן - שלוש האחזקות הבורסאיות העיקריות שלו, מדווחות בתדירות גבוהה על סגירת עסקאות בצפון אמריקה או באירופה (בעיקר בגרמניה ובצרפת). היקף ההשקעות המצרפי של הקבוצה בחו"ל, כולל עסקאות בתהליך, מגיע, מסתבר, לכ-4 מיליארד שקל, כשרכיב ההון העצמי מהווה בממוצע 25% מההשקעות.
3 עסקאות נוספות
היום דיווחו החברות שבשליטת פישמן על עוד 3 עסקאות - שתיים בגרמניה ואחת באטלנטה, ג'ורג'יה. את העסקה המשמעותית ביותר ביצעה דווקא החברה הקטנה יחסית, דרבן, שחתמה על הסכם לרכישת שבעה בניינים בגרמניה, בשטח בנוי של כ-75 אלף מ"ר. עלות רכישת המבנים עומדת על 68 מיליון אירו (כולל מיסים והוצאות נלוות), מתוכה ישולמו 10 מיליון אירו בהון עצמי, והיתרה בהלוואת נון-ריקורס.
הנכסים נרכשו באמצעות שותפות מוגבלת זרה, בה מחזיקה דרבן 90% מהזכויות. דרבן מדווחת, כי מימון מלוא סכום ההון העצמי הדרוש לרכישה הועמד על ידה, כמו גם חלקו של שותף המחזיק ביתרת 10% מהשותפות הזרה. אותו שותף לא יהיה זכאי לקבל רווחים כלשהם מהשותפות עד למועד בו תקבל דרבן חזרה את מלוא סכום השקעתה בתוספת ריבית שנתית בשיעור של 7%.
היום, מדווחת דרבן, עומד שיעור תפוסת המבנים הנרכשים על כ-70%, כאשר רוב השטחים תפוסים בהסכמי שכירות לתקופה של 10-15 שנים. הדיירים העיקריים בבניינים הם רשות הדואר הגרמנית, בנק הדואר הגרמני ודויטשה טלקום. להערכת דרבן, התשואה התפעולית נטו מהנכסים, לפני פחת ומימון N.O.I)) על בסיס הכנסות מהשוכרים הקיימים, צפוי לעמוד על כ-5.8 מיליון אירו.
דרבן פועלת לקבלת מימון נון-ריקורס ממוסד פיננסי. עד להשגת המימון לא תושלם רכישת מבנה אחד שמחירו כ-28 מיליון אירו. השלמת הרכישה תבוצע בתוך שלושה חודשים ממועד חתימת ההסכם ועם קבלת המימון.
לגבי יתרת המבנים, השותפות הזרה של דרבן תשלם בשלב זה 7 מיליון אירו, כשיתרת סכום התמורה יועמד לה כהלוואה מצד המוכר, שתעמוד לפירעון בסוף מארס 2005. אם דרבן לא תצליח לקבל את המימון לרכישה, ההסכם יתבטל והחברה תחויב בתשלום פיצוי של 3 מיליון אירו.
זרוע פעילות הנדל"ן המשמעותית יותר של פישמן, מבני תעשיה (החברה-הבת של כלכלית) דיווחה היום על השלמת עסקה קטנה יותר לרכישת 617 דירות להשכרה בשטח של כ-35 אלף מ"ר במגדבורג, אף היא בגרמניה, תמורת 8 מיליון אירו. רק בחודש שעבר חתמה מבני תעשיה על הסכם לרכישת 966 דירות להשכרה, בשטח של כ-52 אלף מ"ר בדרזדן, גרמניה, תמורת 14.6 מיליון אירו.
שיעור התפוסה בנכסים שבדרזדן עומד על 73% וה-N.O.I שהם מניבים מסתכם בכ-1.6 מיליון אירו. מבני תעשיה העריכה, כי שיעור התפוסה בדירות בדרזדן צפוי לעלות בתוך תקופה קצרה ויחד עימו צפויות לגדול גם ההכנסות. גם לגבי עסקה זו, מנוהל מו"מ להסדרת מימון נון-ריקורס של 75% מעלות הרכישה. מבני תעשייה הודיעה היום גם על השלמת עסקה לרכישת הזכויות ב-90% משני מבני משרדים באטלנטה, ג'ורג'יה בשטח של 19 אלף מ"ר תמורת 23 מיליון דולר.
החברה הכלכלית, החברה-האם של מבני תעשייה, נחשבת אומנם לחברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל, אך לדברי מנכ"ל החברה, עודד שמיר, צפויה הפעילות בחו"ל להפוך בשנים הבאות לעיקר עסקיה: "בשנתיים האחרונות הפכנו מחברה פרובינציאלית לבינלאומית. עם הגודל, גם ההצעות זורמות ביתר שאת".
לדברי שמיר, הקבוצה (כולל דרבן) חולשת כיום על כ-700 אלף מ"ר מניב בחו"ל, מהם כ-500 אלף מ"ר בקנדה, שם "יש לנו 13 מרכזי קניות שכל אחד מהם גדול יותר מקניון איילון".
* כמה השקעתם עד היום בחו"ל?
שמיר: "היקף ההשקעות הכולל של הקבוצה בחו"ל, רבע ממנו בהון עצמי, עומד על יותר מ-4 מיליארד שקל, מתוכם 3.1 מיליארד שקל בחברה הכלכלית ובמבני תעשיה, וכ-1.2 מיליון שקל בדרבן. זה כולל עסקאות שנמצאות עדיין בתהליך". בחלוקה גיאוגרפית, הוא מוסיף, השקיעה קבוצת פישמן עד היום 2.4 מיליארד שקל בקנדה, כחצי מיליארד שקל בארה"ב והיתרה באירופה.
הזדמנויות רבות בגרמניה
* באיזה נכסים אתם משקיעים?
"למעט השקעה בנכס בשדרה החמישית במנהטן, שנרכש בתחילת השנה ע"י מבני תעשיה ביחד עם יצחק תשובה והמיועד להסבה לדירות, כל היתר הם נכסים מניבים".
* מה הפרמטרים לבחירת השקעה בקבוצה?
"תשואה ומיקום. התשואה הממוצעת לפני מימון ופחת על השקעות הקבוצה עומדת על כ-10%".
* מה מאפיין את שוק הנדל"ן בגרמניה?
"יש כיום הרבה הזדמנויות בגרמניה. הכלכלה שם לא צומחת, קיים עודף של שטחים למכירה ומשקיעים מקומיים בורחים".
* מה מסגרת ההשקעות שיש היום בקבוצה להשקעות בחו"ל?
"לקבוצה מסגרת של חצי מיליארד שקל הון עצמי, קרי להשקעות בעוד 2 מיליארד שקל".
* כמה מהכנסות הקבוצה מהווה הפעילות בחו"ל?
"כלכלית ומבני תעשיה ירשמו ב-2005 הכנסות של 275 מיליון שקל מנדל"ן מניב בחו"ל, 45% מההכנסות הצפויות. בדרבן ההכנסות בחו"ל יעמדו על 140 מיליון שקל - כ-80% מהמחזור. סה"כ מדובר ביותר ממחצית הכנסות הקבוצה. מדובר במהפך, שהתאפשר גם תודות לגיוס של כמעט מיליארד שקל באג"ח, המניבות כיום תשואה של 5%-6% המשקפת דירוג A פלוס".
אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
