הדו"חות הכספיים של חברות נדל"ן, שונים באופן מהותי מדו"חות כספיים של חברות סטנדרטיות. זה נובע כמובן מאופי הפעילות השונה, שמשליך על שיטת ההכרה בהכנסה. בחברות קבלניות תהליך ההכרה בהכנסות ממושך מאוד, בעוד שאצל רוב החברות האחרות תהליך ההכרה בהכנסות קצר.
אמנם, נוסף לתחום הנדל"ן יש תחומים נוספים שבהם תהליך ההכנסות ארוך, אבל בנדל"ן, כנראה בגלל גודל התחום, קיימת תקינה חשבונאית מיוחדת. כמו כן, גם רשויות המס מתייחסות לנדל"ן באופן מיוחד וקיימות הוראות ספציפיות לחברות קבלניות.
אחת התקנות האלה מוסברת בסעיף 18 ד' לפקודת מס הכנסה. הסעיף מתייחס להכרה לצורכי מס בהוצאות הנהלה וכלליות והוצאות מימון. הוצאות אלה הן הוצאות שוטפות ומוכרות על פי כללי החשבונאות באופן שוטף בדו"חות הכספיים. אלא שמס הכנסה מתייחס להוצאות האלה כחלק מעלויות ההקמה של המבנה ולכן אינו מתיר להכיר בהן במסגרת דו"חות החברה למס אלא רק כאשר הפרויקט הושלם והתקבל אישור מהרשויות על סיומו - טופס 4.
"בכל חברה רגילה ההוצאות האלה מוכרות", מסביר אביב סגס, סמנכ"ל הכספים של חברת הנדל"ן הציבורית, י.ח דמרי, "אבל אצל קבלנים מס הכנסה בעצם מפעיל שיטה אחרת. אנחנו מייחסים את הוצאות המימון והוצאות ההנהלה וכלליות, לפי נוסחה מסוימת, לכל הפרויקטים בחברה. זה יוצר דחייה של הוצאות לצורכי מס, ובמילים אחרות הקדמה של תשלומי מס".
טכניקת ייחוס ההוצאות מוסברת במפורש בסעיף לפקודה. "יש הפרדה בין הוצאות הנהלה וכלליות להוצאות המימון", אומר סגס, "ובכל מקרה - בכל סוג של הוצאה מייחסים, לפי נוסחה מסוימת, עלויות גם לפרויקטים וגם להכנסות אחרות, שמבטאות מעין פעילות אחרת של החברה.
אם לדוגמא קונים קרקע שיבנו עליה רק בעוד מספר שנים, אז הוצאות המימון שיפורטו בדו"ח רווח והפסד החשבונאי, לא יקבלו ביטוי בדו"ח לצורכי מס הכנסה. לצורכי מס הכנסה, ההוצאה הזו אינה מוכרת ורק כשהבניין יעמוד על הקרקע, יתירו להכיר בהוצאה.
"בנוסף, החברות צריכות לייחס גם את ההוצאות מימון לפרויקטים וזה נעשה על בסיס העלויות המצטברות של הפרויקטים, כולל עלות הקרקע. את הוצאות הנהלה וכלליות לא מקצים בשיטה הזו אלא לפי העלויות של כל פרויקט, ללא עלות הקרקע".
לשם המחשה נניח שלחברה יש קרקע בעלות של 2 מיליון שקל שהיא חלק מפרויקט בעלות מצטברת, כולל הקרקע, של 3 מיליון שקל (1 מיליון שקל בנטרול הקרקע) ויש פרויקט אחר בעלות של 1 מיליון שקל, ללא קרקע. הוצאות הנהלה וכלליות יוקצו לשני הפרויקטים ביחס העלויות בניכוי הקרקע, יחס של 1:1. מנגד, הוצאות הנהלה וכלליות יש לייחס גם על פי עלויות הקרקע ובדוגמה הזו - לפי סך עלויות הפרויקט - מדובר על יחס של 2:3.
הייחוס הזה נעשה למשך כל תקופת הפרויקט, ורק כאשר מתקבל טופס 4 - שמעיד על סיום הפרויקט, מבחינת מס הכנסה אפשר להכיר בהכנסות ובמקביל גם בהוצאות, לרבות הוצאות הנהלה וכלליות ומימון שיוחסו לפרויקט. *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
