"התחושה היא, שענף המגורים צפוי להתאושש בשנה הקרובה"

מבין מגוון המוצרים שמציעה תעשיית קרנות הנאמנות בישראל למשקיעים, ישנן רק 6 קרנות שמתמחות בהשקעה בחברות נדל"ן. המגוון הדליל של המניות האיכותיות שבהן יכולות הקרנות להשקיע, יחד עם חוסר החיבה של המשקיעים לענף - כל אלו מביאים לכך, שמתוך תעשייה של 100 מיליארד שקל - היקף הנכסים הכולל של תעשיית הקרנות בישראל הוא רק 156 מיליון שקל, המנוהלים בקרנות המתמחות בנדל"ן.

אחת הקרנות הבודדות שמשקיעות בנדל"ן היא דיקלה נדל"ן, חברת הקרנות שליד הבנק הבינלאומי, דיקלה. דיקלה נדל"ן מנהלת נכסים בהיקף של 25 מיליון שקל - "כסף קטן" גם בתעשיית הקרנות הישראלית.

ניסים כהן, מנכ"ל דיקלה, אומר, שקרנות הנדל"ן אינן להיט מבוקש בקרב המשקיעים: "אני חושב שהעדר הביקוש לקרנות הנדל"ן מאפיין את מה שקורה בכלל בשוק הנדל"ן. בשנתיים האחרונות השוק מדוכא מבחינת ביקושים, והוא מאופיין בהרבה מאוד פשיטות רגל. הדברים הללו מרתיעים את הלקוחות מרכישת קרנות".

אלא שלדברי כהן, דווקא החברות הגדולות בתחום שנסחרות בבורסה הן אלו שמאופיינות בסיכון נמוך יותר ביחס לענף: "אלו החברות שהצליחו לשרוד את הזמנים הקשים בענף, ואני חשוב שדווקא עכשיו זה מעניין יותר להשקיע באותן חברות".

גלובס: בדיקה שעשינו מגלה שכל קרנות הנדל"ן יחד מנהלות 156 מיליון שקל - כסף קטן מאוד בתעשייה, ולא מדובר בלהיט.

כהן: "נכון, אבל אם תסתכל בתשואות שהקרנות הניבו - לא רק הקרן שלנו אלא גם יתר הקרנות בתחום - תראה שמדובר בתשואות יפות ב-2003 וב-2004, אחרי שנה גרועה מאוד ב-2002. אני חושב שעיקר תשומת הלב נתונה היום לחברות המעו"ף וחברות ההיי-טק, הסקסיות יותר, וזו טעות. יש לא מעט חברות גם בתחום הנדל"ן שנסחרות במחירים אטרקטיביים מאוד להשקעה".

בהנהלת הבורסה בתל-אביב רואים כנראה בענף הנדל"ן כענף שעשוי לעניין את המשקיעים. בתחילת השבוע שעבר השיקה הבורסה מדד חדש, מדד תל-אביב נדל"ן 15, שנועד לעקוב אחר ביצועיהן של 15 מניות הנדל"ן הגדולות ביותר בשוק.

המדד כולל את המניות הבאות: אפריקה ישראל, גזית גלוב, מבני תעשיה, נכסים ובניין, אפריקה נכסים, אזורים, שיכון ובינוי, אלביט הדמיה, כלכלית ירושלים, אלוני חץ, גב-ים 1, גזית, מליסרון, דניה סיבוס וג'י.טי.סי.

על-פי נתוני הבורסה, המניות שמרכיבות את המדד הניבו תשואה משוקללת של 32.6% בתקופה שבין יולי 2003 ועד לסוף נובמבר 2004, בסטיית תקן של 18.4%.

ראוי לציין, כי המדד הוותיק יותר של הבורסה - מדד ענף הנדל"ן והחקלאות, רשם ב-2003-2004 עלייה מצטברת מרשימה של כ-75% - מה שמעיד ככל הנראה על שינוי הלך הרוח כלפי הענף, לפחות בקרב משקיעי המניות בתל-אביב.

השקת מדד הנדל"ן על-ידי הבורסה פותחת בפני הגופים הפיננסיים בתל אביב את האפשרות להשיק מכשירים פיננסים על המדד, כשהבולט שבהם הוא תעודת סל (ETF) - ניר בודד, שבאמצעותו יכול כל משקיע שמעוניין להיחשף לענף הנדל"ן להשקיע ב-15 המניות שמרכיבות שת מדד הנדל"ן בפקודה פשוטה (בדומה לקרן נאמנות, אך עם היתרונות של תעודת סל, עליהם הורחב לא מעט ב"גלובס"). לפי שעה לא ידוע אם מישהו מבתי ההשקעות אכן ישיק תעודת סל על המדד החדש.

- מיהם המשקיעים שמשקיעים בקרנות נדל"ן?

כהן: "אני יכול לומר דבר אחד - הקרן שלנו שמרה על הגודל שלה כבר תקופה מאוד ארוכה, כלומר אין יציאות ואין פדיונות - גם כשהשווקים סוערים וגם כשהם יורדים. מזה אני יכול להבין, שמי שמשקיע אלו אנשים שהחליטו להשקיע בתחום הנדל"ן לתקופה ארוכה. הם יושבים בקרן המון זמן, ולא מתרגשים לא מירידה ולא מגאות".

- בסך הכל, הבורסה בתל-אביב איננה שופעת בעודף של חברות נדל"ן טובות, וגם אלו שנסחרות בבורסה מאופיינות בסחירות נמוכה מאוד. כיצד ניתן בעצם לנהל קרן נאמנות, שמחויבת בפיזור רחב בהשקעותיה בין מניות שונות, במגבלות הללו?

"בקרן שלנו ישנן כיום כ-35 מניות של חברות נדל"ן, מתוכן רק כ-10-15 מניות שממש מאופיינות בסחירות ובנזילות בשוק, כך שבעיית הסחירות אכן מקשה עלינו. אולם, בבואנו להשקיע צריך לבחון את הנעשה בענף בראיית מקרו, לפני שיורדים לרמת החברות".

כהן מחלק את השוק לפילוח הרגיל: יזמות בבנייה למגורים ונדל"ן מניב לתעשייה ומשרדים: "הנדל"ן המשרדי עדיין נמצא במצב לא טוב, למעט אולי קצת בגוש דן. בתחום הנדל"ן להיי-טק יש התעוררות בעקבות ההתאוששות בענף, וגם בנדל"ן לתעשייה יש התחלה של התאוששות, והוא הופך להיות מעניין מאוד להשקעה".

גם כהן שותף לתחושה של מנהלי השקעות נוספים, בנוגע להתעוררות בתחום החשוב ביותר בענף - תחום המגורים: "נפגשנו עם מספר לא מבוטל של חברות בתחום, שטוענות שמלאי הקרקעות הזמינות נגמר. כלומר, אין היום קרקעות שניתן לרכוש במחירים נוחים, ולתכנן את מלאי הדירות למגורים. התחושה היא, שאנחנו נמצאים בקצה התחתון של ירידות המחירים בתחום המגורים, ומכאן המחירים צפויים לעלות. התחושה היא שענף המגורים צפוי להתאושש בשנה הקרובה".

- ומה התחושה שלך בנוגע לתחום התשתיות?

"עד היום היו הרבה מאוד מכרזים היו תקועים, בגלל ערעורים של המפסידים במכרזים לבתי משפט. יש הרבה מכרזים שכבר אושרו ונמצאים בדרך לביצוע. לכן חברות בתחום, כמו דניה סיבוס, הפכו למעניינות מאוד בתחום".

- מי לדעתך החברות המעניינות היום להשקעה?

"ציינתי את דניה, וגם החברה האם, אפריקה ישראל, מעניינת מאוד, לאחר שזו מימשה נכסים בארה"ב והיא צפויה לחלק דיבידנדים גדולים בעקבות זאת בעתיד. גזית גלוב מעניינת מאוד, והביצועים שלה בשנים האחרונות מוכיחים זאת".

- אלו חברות שפועלות בחו"ל, אופנה שדי שולטת בתחום בשנים האחרונות, כשיותר ויותר חברות מחפשות את הצמיחה מעבר לים.

"דווקא מהפגישות עם מנהלי החברות מסתבר לנו, שהנטייה כרגע היא לחזור להשקיע בארץ, בעיקר בתחום המגורים, ומעט בבנייה לתעשייה. מסתבר, שבתקופה האחרונה חל שיפור של ממש ברכישת דירות בישראל על ידי יהודים מחו"ל - באילת אין דירות לרכישה מהשכבה היקרה יותר, וגם ביתר הארץ יש התעוררות, בעיקר בדירות היוקרה. אם יהיו הסכמים עם הפלסטינים ורגיעה בנושא הביטחוני, אנחנו בהחלט נראה את הנדל"ן מתרומם, כי ביחס לעולם, הנדל"ן כאן הרבה יותר זול.

"צריך לזכור שאנחנו אחרי שנים של ירידת מחירים, כך שהמחירים זולים ויש אופטימיות רבה בתחום - פרט לתחום המשרדים, שנותר בבעיה עד שהמשק יתחיל להתאושש גם בפעילות הריאלית שלו".

מניות נוספות שכהן מציין שנמצאות בפורטפוליו של קרן הנדל"ן של דיקלה: מליסרון, דמרי, אפריקה מלונות, וילאר, אזורים, אלוני חץ, אלביט הדמיה, ומבני תעשיה - חברות שמרביתן פועל בעיקר בישראל, ורק מיעוטן (אלוני חץ, אלביט הדמיה) פועלות בעיקר מעבר לים.

- עם הורדת חסמי המס, אתם שוקלים להעביר חלק מכספי הקרן לניירות זרים, למשל קרנות ריט זרות?

כהן: "בוא נאמר, שכשבוחנים את רמות המחיר בישראל ובעולם, רואים שהנדל"ן בעולם יקר מדי, כמו באנגליה ובצפון אמריקה, ומסוכן להשקעה ביחס לישראל, ולכן אנחנו מעדיפים השקעה בניירות ישראלים בשלב זה, ולא בניירות זרים".