ראשית ראיה הדרושה למינוי שמאי מכריע

משקיימת מחלוקת בדבר ההשפעה שיש לנתונים שאינם שנויים במחלוקת, יש למנות שמאי מכריע בעל כישורים להעריך את ההשפעה של נתונים אלה על ערך הדירות

מהי הראיה הלכאורה הדרושה כתנאי למינוי שמאי מכריע, בתביעת פיצוים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (להלן: "החוק")? בכך דן ביהמ"ש לעניינים מנהלים בחיפה.

דוד ויצחק רחל ואח' (להלן: "המשיבים") הם בעלי דירות מגורים סמוכות לשכונת רמת-אדי בחיפה. הם הגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק בטענה, שערך דירותיהם נפגע ע"י תוכנית חפ/1746 (להלן: "התוכנית"). הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה דחתה את התביעה בהסתמך על חוות דעת, ששללה את קיום הפגיעות שנטענו וסירבה למינוי שמאי מכריע. על כך ערערו המשיבים לוועדה המחוזית וטענו, בין היתר, את הטענות הבאות:

1. לפי התוכנית הקודמת מותר היה לבנות בשטח המגורים הסמוך לדירות המשיבים עד לגובה 4 קומות עליית גג, ואילו לפי התוכנית החדשה מותרת הקמת מבנים רבי קומות, המשנים את אופי האזור באופן מהותי, שגם פוגע באפשרות ההנאה מהנוף הנשקף מדירותיהם.

2. בשטח הציבורי הפתוח לבתי המשיבים הותרו שימושים, שיהפכו את האיזור למוקד משיכה של רבים, ופעילותם האינטנסיבית של אלו תפגע בערך דירות המשיבים. זאת ועוד, בחלק מאיזור השצ"פ ניתן יהיה להקים מבנה ציבורי, בנוסף למבנה שכבר נקבע בתוכנית הקודמת.

3. בתוכנית הפוגעת הועבר בשצ"פ הצמוד לדירת המשיבים כביש גישה (מס' 914), המיועד לשרת את דיירי הבניינים הגבוהים, וכביש זה יהווה מקור למטרדי רעש וזיהום אויר.

הוועדה המקומית השיבה לטענות אלו את הדברים הבאים:

1. תוספת הגובה לא תפגע בערך דירות המשיבים, מפני שכבר לפי התוכנית הקיימת מותר לבנות גבוה יותר מגובה דירות המשיבים. זאת ועוד, ההיתר לבנות גבוה יותר בתוכנית החדשה יביא לכך, שהמבנים ייבנו במרחקים גדולים יותר זה מזה, והדבר יצור מפתח גדול יותר שיגדיל את אפשרות ההנאה מהנוף.

2. בעוד שלפני התוכנית החדשה השימוש בשצ"פ לא היה מוגבל לאור תוכנית המתאר הכללית של חיפה שחלה, התוכנית החדשה מצמצמת את האפשרויות וקובעת שימושים מוגדרים בלבד.

3. משלא צירפו המשיבים לערעורם בפני הוועדה המחוזית חוות דעת של מומחה לענייני מטרד רעש וזיהום, הרי שטענת השמאי, שאת חוות דעתו הגישו לעניין ירידת הערך, היא טענה בעלמא, ולכן יש לדחות על הסף את הטיעון בעניין זה מצד המשיבים.

ועדת הערר המחוזית החליטה לקבל את ערר המשיבים, ובין היתר נימוקיה היו אלו:

א. משקיימת מחלוקת בדבר ההשפעה השמאית שיש לנתונים שאינם שנויים במחלוקת, יש למנות שמאי מכריע, שלו הכישורים להעריך את ההשפעה של נתונים אלו על ערך דירות המשיבים.

ב. בשל חלק מהטענות שהעלו המשיבים בערעורם לפני הוועדה המחוזית, יש אכן הצדקה למנות שמאי, ובשל חלק אחר אין הצדקה כזו.

על החלטה זו של הוועדה המחוזית הגישה הוועדה המקומית ערעור מנהלי, שנדון בפני השופט נאמן מביהמ"ש לעניינים מנהלים בחיפה.

ביהמ"ש קובע, כי אומנם בתביעה לפי ס' 197 לחוק, הנטל מוטל מתחילתו ועד סופו על התובע, ואין חולק ששמאי מכריע יש למנות רק כאשר קיימות ראיות לכאורה. למרות זאת, אין ממש בערעור. ביהמ"ש סומך ידיו על הנמקתה של הוועדה המחוזית, שכתבה את הדברים הבאים בערעור אחר שהיה בפניה:

"הועדה אינה יכולה לקבל את עמדת הוועדה המקומית, כי העוררים אינם זכאים להגיש תביעה בגין ירידת ערך ללא הכנת חוות דעת מקצועית המוכיחה, כי הכביש החדש יגרום למפגעי רעש וזיהום עתידיים. העובדה שהכביש המצוי במרחק 20 מטר מבתי העררים משנה את אופייה של הסביבה הסמוכה באופן יסודי איננה שנויה במחלוקת, ובודאי שלאורה יש לשינוי זה השפעה על ערכו של הנכס".

די בעצם קיומו של כביש בסמוך לדירות המשיבים כדי להוות את הראיה לכאורה הדרושה, כדי שיתמנה שמאי אשר יחווה דעתו, אם ועד כמה יש בכביש פגיעה בערך הדירות.

יתכן והשמאי יהיה זקוק לחוות דעת של מומחים בשאלה מהו מספר כלי הרכב הצפוי לעבור בכביש לאחר שיאוכלסו הבניינים שייבנו. יתכן והוא יהיה זקוק לחוות דעת נוספת בשאלה, האם יש במספר זה משום מטרד רעש וזיהום. אם אכן כך יסבור השמאי, הוא יוכל לבקש מהצדדים שיגישו לו חוות דעת בעניינים אלו, אך אין בכך כדי להתנות את עצם מינוי השמאי, בהגשת חוות דעות כאלו מראש.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

עמ"נ 442/04, ביהמ"ש לענינים מנהלים בחיפה, השופט: נאמן מנחם.

בשם הועדה המקומית - עו"ד יאיר אבני.

בשם המשיבים - עו"ד מיכאל סיגל.