השגה על שומה: הדדיות מול הוועדה המקומית

רישת ועדה מקומית לתכנון ולבנייה מבעל זכויות בנכס מקרקעין לתשלום היטל השבחה, מלווה, על-פי רוב, בנוסח הודעה, לפיה בהעדר הסכמתו לעצם השתת החיוב ו/או לגובהו, עומדת לו הזכות, על-פי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, להגיש "שומה אחרת" מטעמו בתוך 30 יום, בה יפורטו השגותיו והנמקותיו על שומת הוועדה.

לפיכך, לוח הזמנים המקוצר מחייב את בעל הזכויות במקרקעין לרתום את "כישרונו העסקי" ולנתבו להתקשרות מיידית עם אנשי מקצוע (שמאי מקרקעין ועו"ד) שייצגו את עניינו, ויגישו השגה מטעמו בפני הרשות. הליך זה נעשה לאחר בחינה מעמיקה ושיקול דעת מקצועי באשר לתשתית ראייתית, שעשויה לסתור ו/או להפריך את נקודות המשען של שומת הוועדה, ותוך שמתבססת ומעוגנת בהוראות החוק והפסיקה, אומדנים ונתוני שוק רלוונטיים, גישות ותחשיבי שומה וכו'. יתר על כן, ניתן לראות בשומת ההשגה מעין שומה עצמית של הבעלים, משניתנה לו לראשונה ההזדמנות הנאותה לחוות דעתו בדבר ההשבחה (באם חלה) בנכס.

החמצת המועד האחרון להגשת השגה עלולה ליצור מצב בו ייטען כלפי בעל הזכויות במקרקעין, כי איחר את יומו ועליו להתכבד ולפנות לערכאות משפטיות.

בראי הסימטריה, בקשת החובות והזכויות החקוקות, ניתן היה להניח, כי סד מוגדר ומוגבל בלוח זמנים לתגובה ומענה מקצועי, יחול גם לפתחה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כגוף רשמי המשיב להשגה.

למצער, המחוקק לא קצב בזמן את תגובתה הרשמית של הוועדה להשגת היטל השבחה, ומכאן שלוועדה, במקרים רבים, לא אצה הדרך להירתם למסלול דיוני

רציף ועוקב, מהמועד בו התקבלה בידה "השומה האחרת".

חיזוק לגישה זו, המצדדת בתגובה רשמית קצובה בזמן מצד הוועדה, ניתן למצוא מעיון בהוראות סעיף 198 (ב) לחוק התכנון והבנייה, הדן בתביעת פיצויים המוגשת לוועדה המקומית עקב ירידת ערך הנגרמת מאישור תוכנית, שלא בדרך הפקעה. בלשון החוק נקבע, כי "הוועדה המקומית תדון בתביעה ותחליט בתוך 90 יום מיום הגשת התביעה, אם לקבלה או לדחותה, ואם החליטה לקבל את התביעה - מהו הסכום המוצע כפיצויים".

זו ואף זו: בהוראות סעיף 78 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963, לעניין שומות בעת מכירת זכות במקרקעין, נקבעו הנחיות מפורטות בדבר מועדי תגובה מצד המנהל, ודרכי פעולתו.

לשון סעיף 78 (ב): "נמסרה למנהל שומה עצמית רשאי הוא, תוך שישה חודשים מיום קבלתה, לעשות אחת מאלה:

לשום שומה זמנית את שווי הרכישה של הזכות במקרקעין, את שווי המכירה שלה, ואת הניכויים והתוספות שפורטו בהצהרה.

לשום שומה סופית את שווי הרכישה של הזכות במקרקעין, את שווי המכירה שלה, את הניכויים והתוספות ואת המס".

אי הקפדה על לוח זמנים לתגובה מצד רשויות מס שבח, נתקל בהוראה המעגנת את זכות הנישום לקבלת שומתו העצמית, כלשון סעיף 78 (ד): "הוגשה שומה עצמית ולא נעשתה שומה זמנית תוך ששה חודשים מיום שהוגשה, והמוכר המציא למנהל לפחות חודש לפני תום ששת החודשים את כל המסמכים שנדרש להמציאם לצורך עשיית השומה, ובידו אישור לכך מאת המנהל, תהיה השומה העצמית לשומה סופית...".

נוכח החקיקה דלעיל, ראוי איפוא, כי גם לעניין היטל השבחה ייפסק הנוהג הפסול, לפיו מיום שהוגשה ה"שומה האחרת" מטעם בעלי הזכויות במקרקעין, מחזר שמאי הבעלים, הלכה למעשה, אחר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בבקשה למענה מקצועי. העדר סופיות, מוגדרת בחוק, מבחינת לוח זמנים להתנהלות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בשומה פרי יצירתה, מעמידה את הנישום במעמד חסר הגנה באשר לרצונו הטבעי לסיים את ההתדיינות המקצועית בלוח זמנים מוגדר, ואינה מקלה את חוסר הוודאות, הקיים ממילא, בהתייחס לניהול תקציבו הכלכלי עד להכרעה המיוחלת.

כדי לשכלל את הליך ההשגה, על המחוקק לאמץ את ההליך הקבוע בחוק מס שבח, ולקבוע לוח זמנים מוגדר ומוגבל בזמן למענה מצד הרשות. בחלוף מועד זה, ללא תגובה רשמית מצד הוועדה, יראו הצדדים את השגת היטל ההשבחה כשומה סופית שהתקבלה בשלמותה.

הכותב הוא יו"ר ועדת רשויות תכנון בלשכת שמאי המקרקעין.