משקיעי נדל"ן בינלאומיים מעדיפים השקעות בסין (שנייה בפופולריות באסיה אחרי יפאן), משום שהתשואות בהשקעות אלו עולות בהרבה על הסיכון שבאי-הוודאות הרגולטורית בסין, כך אמרו ל"בלומברג" מנהלי קרנות השקעה ובנקאים.
יזמות נדל"ן למגורים בסין עשויה לגרוף תשואה פנטסטית של 40% בשנה, אשר הופכת אטרקטיבית למשקיעים המחפשים השקעות אגרסיביות בסיכון גבוה יותר מאלו המבוצעות בארצות מפותחות יותר.
לדברי קרייג וואלאס, מנהל משותף במקוואייר נדל"ן אסיה, "משקיעים מוסדיים חוששים יותר שלא להימצא בסין כיום, מאשר מהסיכון הטמון בהשקעה". וואלאס אמר בוועידת נדל"ן בהונג-קונג, כי שלושת שוקי הנדל"ן האסיאתים המועדפים על חברת מקוואייר הם של יפאן, סין ודרום קוריאה. לדבריו, השוק הבא שמסתמן כאטרקטיבי לשנים הקרובות הוא השוק של סינגפור: כברירת מחדל, קרנות יעבירו השקעות בשנים 2005-2006 לסינגפור, כאשר משקיעים נסוגו משווקים אחרים בעקבות תחרות פרועה.
המשקיעים הגדולים הקבועים בסין, כגון ING נדל"ן, מורגן סטנלי וקאפיטל-לאנד, נהנים מהמהירות בה מניבות השקעות בדירות למעמד הבינוני תזרים מזומנים חיובי. מקוואייר, לדוגמא, נכנסה למיזם משותף עם קרן שרודר אסיה פרופרטי לרכישת קרקע בשנחאי במסגרת מכרז לפרויקט מגורים.
לעומת פרויקטי המגורים, תחום המשרדים והמסחר בסין מניבים לעתים קרובות תשואות חד ספרתיות, ומאידך משקיעים זרים חוששים כי יתקשו למכור שטחי מסחר ומשרדים בשוק בלתי בוגר זה.
מנהל קרן ההשקעות CLSA, ג'ון פאטר, אמר בוועידה, כי שינויים בחוק התאגידים בסין העניקו הזדמנויות טובות לרכישת בניינים שבבנייה, להשלים אותם ולמוכרם. בבניינים מסוג זה אין בעיות רגולציה והיתרי בנייה, כי הם הרי כבר בבנייה. לדבריו, CLSA מחפשת שותף מקומי מתחום ניהול נכסים להשקעות בשלדים ובבניינים שבתהליכי בנייה, שייטול 10%-15% מההשקעה.
מסתבר שיש הבדלי טעם בין משקיעים מארצות שונות. לדברי מנהל בכיר ב-JP מורגן, דאגלס מורטון, המשקיעים האירופיים הרבה יותר נלהבים מעמיתיהם האמריקנים בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בסין, אך לדבריו "האמריקנים הולכים וסוגרים את הפער". יתכן שההבדל נובע מהמתיחות הבין-מעצמתית שבין ארה"ב וסין, מול הפתיחות היחסית של אירופה לקבל את הענק המתעורר הסיני. עוד הוסיף מורטון, כי משקיעים בסין דורשים בדר"כ פרמיות סיכון של 7.5%-10%, בעיקר בשל החלטות בלתי צפויות של רבדים שונים בשלטון הסיני.
כדי להבין עד כמה התשואות בסין גבוהות, די להשוות למצב ביפאן ובסינגפור. קרנות ריט נסחרות בטוקיו בתשואות של 4% לשנה, וסינגפור מעט יותר - 5%-6%. בהונג-קונג צפויה הנפקת הריט הראשונה להניב עד 6.8% לשנה.
בתארו את היחסים בין היזמים הזרים לשלטון בסין, אומר מורטון, כי "ישנם ארבע-חמישה רבדים של אנשי שלטון שאותם עליך לשמור מרוצים. ישנם הרבה אנשים שיכולים לקבל החלטות בעלות משקל על תשואות ההשקעה שלך".
לוואלאס יש דרישות גבוהות עוד יותר מההשקעות שלו. "מקוואייר תשקול כניסה רק לפרויקטים המבטיחים תשואות של 15%-20%, בגלל הסיכון שבשינויים הרגולטוריים. דוגמא אחרונה היא החלטת הממשלה להקפיא הלוואות בנקאיות למינוף רכישות נדל"ן".
דוגמא אחרת היא החלטת ממשלת סין לחייב יזמי נדל"ן בהון עצמי של 50% לפחות מההשקעה, בהשוואה ל-10% בלבד ב-2003.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
