המילה "בועה" היא אולי אחת המילים שמפחידות ביותר את אנשי הנדל"ן.
לאור העובדה שהמילה מושמעת באחרונה יותר ויותר בקרב אנשי המקצוע האמריקניים, המתהדרים בשם "ברוקרים", קיים בשוק חשש כבד שהמחירים שנרשמו בשנת 2004, מהווים שיא שממנו ניתן רק לרדת.
עם זאת, נראה שגם כששנת 2005 כבר החלה, המומחים בארה"ב עדיין חלוקים בדעותיהם לגבי פני השוק בעתיד הקרוב. רוברט שילר, כלכלן בכיר מאוניברסיטת ייל, אמר השבוע בכתבת, סיכום השנה של מגזין NATIONAL RELOCATION & REALESTATE , כי עדיין קשה לקבוע אם ומתי השוק יתחיל להראות סימני חולשה.
"הבועה, אם בכלל, לא נמצאת בכל מקום. נראה כי רק האזורים ה'זוהרים', כמו אלו שבחופי האוקיינוסים האטלנטי והפסיפי, ובעיר לאס-וגאס, נמצאים בסוג של בועה. השנה צפויה הגיאות גם להגיע לאזורי הפריפריה. בכל מקרה עליית המחירים שהחלה בשנת 1998 לא צפויה להיפסק בעתיד הקרוב".
דוגמא לאחת המדינות שנהנתה מגיאות בנדל"ן, ומדגימה את דבריו של שילר היא קליפורניה.
איגוד סוכני הנדל"ן של המדינה (CAR) העריך לאחרונה כי על מנת לרכוש דירה ממוצעת במדינה, במחיר של כ-460,000 דולר, על משפחה להרוויח סכום מינימום של כ-106,700 דולר בשנה או כ-8,900 דולר בחודש.
זאת עפ"י האיגוד, בהנחה של תשלום דמי קדימה של כ-20% מסכום הדירה ומשכנתא ארוכת טווח על יתרת הסכום בריבית של 5.7%. נתון נוסף שמלמד על הגיאות ה'ממוקדת' בשוק מראה כי מי שרוצה לרכוש דירה באזור סנטה-ברברה שבדרום קליפורניה ישלם כ-1,000,000 דולר בממוצע, סכום שיצריך הכנסה שנתית של מעל ל-250,000 דולר, עפ"י אותם פרמטרים.
אחד הנתונים שמלחיצים את האמריקניים הוא היסטוריית שוק הנדל"ן היפאני - אחת הדוגמאות הטובות למושג 'בועת נדל"ן'. הנכסים בשוק היפאני השלימו השנה 13 שנים של ירידות מחירים, במהלכן קיזזו כ-40% משווי השיא של 1991. "למרות המגמה החיובית, שוק הנדל"ן האמריקני חשוף אף הוא לירידות מחירים חדות", אומר שילר.
"הפרמטר המרכזי שיכול להביא לכך הוא עליית הריבית במשק האמריקני. ברגע שהריבית לטווח הארוך תעלה בצורה משמעותית, נטילת משכנתאות כבר לא תהיה עניין פשוט כבעבר".
שילר מבסס את דבריו על נתוני האיגוד הלאומי של סוכני הנדל"ן (NAR), המצביעים על כך ששיעור הריבית ארוכת הטווח עלול לעלות ב-2005 בכ-0.7% לרמה של 6.4%. "פרמטר נוסף שעלול להזיק לשוק הוא המשך עליית מחירי הנפט", מוסיף שילר.
"במידה שעליות המחירים יימשכו, הכלכלה האמריקנית עלולה להיגרר למיתון, שפירושו ירידות מחירים חדות בשוק הנדל"ן".
ניקולאס רטסינס, דיקן פקולטת לימודי שוק הדיור באוניברסיטת הארוואד, מצביע על גירעון הסחר האמריקני כפרמטר נוסף, אשר עלול לנפץ את הבועה.
"הגירעון בתקציב האמריקני רק יילך ויתרחב עם יציאת דור ה'בייבי-בומרס' לגמלאות", הוא אומר, ומציין כי הגירעון השנה התקרב לרמת שיא של כ-400 מיליארד דולר, גידול של כ-33% בשני עשורים.
עובדה מדאיגה נוספת המעידה על חוסר היציבות של השוק, נחשפה במסמך של הבנק המרכזי, שפורסם לאחרונה, ובו נטען כי למרות שחודש דצמבר מתאפיין "מסורתית" בפעילות ערה בשוק הנדל"ן, השנה נרשם דווקא חודש רגוע במרבית המחוזות בארה"ב.
בהקשר הזה אומר שילר, כי "על הציבור להבין שנדל"ן הוא שוק מאוד מסוכן. המחירים עלולים לצנוח בקצב מהיר, ולכן המשקיעים וגם האזרחים הרוכשים דירות לצורך מגורים צריכים לתזמן נכון את השקעתם".
שילר ומספר כלכלנים בכירים נוספים הקימו לאחרונה את חברת Macro Securities Research, המפתחת מודלים וכלים פיננסיים על מנת לגדר השקעות בנדל"ן.
למרות הסממנים שמצביעים על האטה בענף, מציג ה-NAR תחזית אופטימית לקראת 2005.
באיגוד חוזים כי מכירות בתים יד-שנייה ב-2005 תגענה לרמת שיא של כ-6.38 מיליון בתים, ומכירות הבתים החדשים צפויות לנגוע בשיא של 2004 ברמה של 1.13 מיליון בתים.
דיוויד לירץ', הכלכלן הראשי ב-NAR, אומר בנושא, כי למרות שמכירות הבתים החדשים לא צפויות לשבור את השיא של 2004, אין לראות בכך סממן חולשה.
"אנו סוגרים שנה רביעית ברציפות שמכירות הבתים החדשים קובעות רמות שיא, אך עם זאת גם חוסנה של הכלכלה, הריבית הנמוכה ושיעורי הצמיחה הנאים לא יכולים להביא לשבירת שיאי מכירות עד אין קץ.
רבים מהאזרחים ניצלו את רמות השפל של הריבית בשנים 2003-2004 לרכישת דירות חדשות, ולכן אנו צופים רגיעה קלה ב-2005, אך עם זאת אני משוכנע כי היא תיזכר כחיובית במבט לאחור".
לירץ' צופה כי ב-2005 כי המחיר החציוני של דירה יד-שנייה יעלה בכ-5%, והמחיר החציוני של דירה חדשה יעלה בכ-5.8%. "התמתנות קצב עליית המחירים היא חדשות טובות עבור אלה שעדיין לא רכשו דירה", מוסיף לירץ'. "אני צופה כי גם ב-2005 שיעור האינפלציה יהיה מתון, ומחירי הבתים יעלו מעט מעל השיעור ההיסטורי של פער של כ-0.5% מעל שיעור האינפלציה במשק".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
