"בחודשיים האחרונים אנחנו רואים כניסה של כסף חדש לקרן"

בשבוע שעבר התראיין במדור זה ניסים כהן, מנכ"ל דיקלה קרנות נאמנות, על קרן הנדל"ן שבניהול החברה. השבוע בחרנו להמשיך בקו זה, הפעם עם ליאור כרמון, מנכ"ל חברת הקרנות של ירושלים שוקי הון, שמנהלת גם היא קרן נאמנות שמתמחה בענף. קרן ירושלים נדל"ן מנהלת נכסים בכ-18 מיליון שקל. "בחודש האחרון ישנו גידול חד בנכסים המנוהלים על-ידי הקרן", מספר כרמון.

גלובס: איך אתה מסביר את הגידול בהשקעות דווקא בתחום הנדל"ן, שהוא לא תחום "סקסי" בעיני המשקיעים?

כרמון: "מרבית המחזיקים בקרן באים מהציבור הרחב, ומעט מאוד גופים מוסדיים. בחודשיים האחרונים אנחנו רואים כניסה של כסף חדש לקרן, כי הציבור מפנים את ההתאוששות של ענף הנדל"ן והפוטנציאל שגלום בו, בעיקר אם נראה תהליך מדיני, יציאה מעזה והמשך ההתקדמות מול הפלשתינים. יש השקעות של יהודים מחו"ל בנכסים בישראל, וזה נתון מעודד לכשעצמו.

"בסך הכל, התשואה בקרנות הנד"לניות בתקופה האחרונה היתה גבוהה מאוד, והדבר נובע מהתרדמת שמניות הענף היו שרויות בה עד החודשים האחרונים של 2004, וההתעוררות הביאה לעליה חדה יחסית במניות. גם ירידת תשואות האג"ח תורמת לירידה בריבית על המשכנתאות, שנמצאת בשפל של כמה שנים טובות. גם החלשות הדולר מגדילה את הכדאיות של רכישת דירות. מחירי הדירות עדיין לא עלו משמעותית, מה שצפוי לקרות השנה, כך שנוצר מצב שבו לציבור כדאי להיכנס להשקעות בתחום הנדל"ן, ואת התוצאה רואים בגיוסים בקרנות בתחום".

מדיניות ההשקעה של הקרן קובעת, כי עליה להשקיע לפחות 50% מנכסיה במניות שמוגדרות על ידי הבורסה במניות ענף הנדל"ן. כרמון: "תשקיף הקרן מאפשר לי להעלות את שיעור החשיפה, אם אני מעריך שהענף ייתן תשואה עודפת. אם אני חושב שהשוק נכנס לתקופה בעייתית, הקרן תרד לחשיפה המינימלית של 50%".

בפועל, בגלל האופטימיות של כרמון בנוגע לענף, שיעור החשיפה של הקרן למניות הענף גבוה יותר, ועומד על כ-70%. "לאחר תקופה ארוכה שבה החשיפה שלנו לענף היתה מינימלית, החל באוקטובר-נובמבר הגדלנו את החשיפה לענף".

- מה עם יתרת הנכסים, היכן הם מושקעים?

"10% מהנכסים משמשים כיתרת נזילות של הקרן, ו-20% מושקעים במניות הבית - המניות שאנחנו מאמינים בהן ונמצאות גם בקרנות האחרות שלנו, כמו פרוטרום, אלספק ומעברות".

אולם גולת הכותרת של הקרן היא כאמור ההשקעה במניות ענף הנדל"ן, שמהוות כיום 70% מנכסיה. כרמון מציין את מדד הנדל"ן החדש שהבורסה החלה בפרסומו בתחילת השנה (נדל"ן 15), אך אומר כי למדד זה בעייתיות בעיניהם של מנהלי הקרנות.

"המדד נותן משקל של מעל ל-10% לשתי מניות - אפריקה-ישראל וגזית גלוב, אולם לקרנות נאמנות אסור להחזיק בחשיפה של מעל ל-10% למנייה בודדת, ולכן אני לא יכול להיצמד למדד".

- טוב, זה דווקא היתרון שלך אם אתה מנהל מוצלח - אתה יכול להשקיע כראות עיניך, ולא כקרן אינדקס.

"אני באמת רואה בכך יתרון. הקרן משקיעה באופן מפוזר יותר מהמדד, כשהנייר הכבד ביותר בקרן לא יעלה על 8%. האחזקות הבולטות כרגע אצלנו הן: אפריקה - 8%, פרוטרום - 6%, אזורים - 6%, דניה סיבוס - 5.5%, נכסים ובניין - 6.5%, מבני תעשיה - 5.5%. יש לנו מתאם מסוים עם המדד, אבל גם מניות שלא נכללות בו.

"מבין המניות שאינן נכללות במדד, ומוחזקות בקרן, ארזים, שמנוהלת על-ידי טלי ירון-אלדר ובבעלות מאיר גורביץ', משקיעה בעיקר בנדל"ן מניב בבריטניה. לאחרונה היא השיגה מימון מחברת הפניקס לצורך רכישת מבנים נוספים, בהיקף של כ-100 מיליון שקל ל-15 שנים, בעלות של 5.25% בשנה. מספר ימים לאחר מכן החברה הודיעה, כי רכשה מספר מבני מגורים להשכרה בבריטניה ובגרמניה בסכום זה.

"המדיניות של ארזים ברכישות היא תשואה מינימלית של 8% על שווי הנכס, כך שבניכוי עלויות המימון מדובר בהכנסה נטו של 2.75% בשנה. היתרון הנוסף של ארזים היא העובדה, שהבעלים גר בלונדון. הקרבה לשוק מאפשרת לו להכיר אותו היטב, ומעניקה לו את היכולת לאתר הזדמנויות עסקיות ממבט ראשון, ומצד שני גם לדעת מתי לממש נכסים, כפי שארזים עשתה לא מכבר".

גם מניית דמרי מוחזקת בקרן, ועליה אומר כרמון: "חברה שהנפיקה אשתקד בבורסה. החברה פעילה מאוד באיזור הדרום, ולאחרונה הם רכשו מתחם קרקעות גדול באשדוד (העיסקה בה רכשה דמרי 277 דונם מ-ק.ב.ע תמורת 57 מיליון דולר לפני כשבועיים - י.פ). כמו גורביץ', גם ליגאל דמרי יתרון בכך שהוא גר באיזור שבו הוא פועל (איזור הדרום), ולכן הוא יודע להעריך את האזורים הכדאיים להשקעה.

"איכות הבנייה של דמרי גבוהה מאוד, והוא הרשה לעצמו להעלות מחירים בשיעורים של עד 5% בחודשים האחרונים, בזכות הביקוש לדירות שלו. לחברה יש הכנסות רבות שטרם הוכרו כחלק מפרויקטים גדולים, ולכן פוטנציאל הצמיחה והרווח שלו ימשיך לגדול גם בעתיד. הרווח הגולמי המקובל אצלו עומד על 28% מהמכירות, וזה נחשב לרווח גבוה מאוד".

מנרב: "מדובר אומנם בחברה קטנה במונחי שווי שוק, אך מדובר בחברה מאוד מעניינת. למנרב פעילות במספר תחומים, כשהעיקרי הוא הנדל"ן, והמשניים יותר הם תחומי התעשיה והביולוגיה.

"חטיבת הבניה של מנרב פועלת בארץ ובחו"ל, בעיקר בהונגריה. יש להם מספר פרויקטים בשיטת BOT, וכן פרויקטים כמו הרכבת למודיעין, וכן פרויקטים כמו הקמת מכוני טהור מי שפכים ועוד. היהלום שבכתר שלהם הוא פרויקט דרום הקריה, שבו מנרב שותפה עם דניה-סיבוס בהקמת בניין מפואר, שברגע האחרון הוגדלו בו אחוזי הבנייה, כך שהרווחיות שלהם תגדל משמעותית. למנרב שותפות עם אפריקה-ישראל גם במעונות סטודנטים בארץ. יש להם נכסים נוספים, כמו מנרב סנטר באשדוד, שמושכר ברובו לשופרסל, פרויקט בגן העיר, בתי קירור ועוד".

חברות נוספות שכרמון מציין לחיוב הן דניה-סיבוס, אלוני חץ ("בזכות ההנהלה המצוינת בראשות נתן חץ"), ומליסרון ("הקריון הוא כנראה הקניון השני בטיבו בארץ מבחינת הכנסות למ"ר, אחרי מול הים").

- באילו תחומים הקטנתם את ההשקעות שלכם?

כרמון: "במהלך 2004 הקטנו חשיפה לחברות בתחום המניב, הן בתחום המשרדים והן בתחום התעשייה, לטובת חברות שבונות למגורים, עם דגש במרכז הארץ. לאחרונה התחלנו שוב להגדיל את החשיפה לחברות מניבות, כמו מבני תעשיה וכלכלית ירושלים, וזה בגלל שאני רואה התאוששות בענף ההיי-טק, שתעזור לשיפור התפוסה במבנים ומפעלים של החברות הללו".

בשבוע שעבר ציינו כאן את השקת מדד הנדל"ן החדש של הבורסה. בשבוע החולף התבשרנו, כי בשוק ההון כבר ממהרים להשיק מכשירים על מדד זה. חברת אקסלנס-נשואה תנפיק מחר (ב') את תעודת הסל החדשה שלה, "קסם נדל"ן 15", אשר תעקוב אחר המדד של הבורסה.

התעודה החדשה תאפשר לכל משקיע להיצמד למדד הנדל"ן החדש בנוחות יחסית (המשקיע יכול לרכוש בכל עת ניר ערך אחד ולקבל חשיפה מלאה למדד, במקום שיצטרך לרכוש את כל 15 המניות שמרכיבות אותו). מנהלי התעודה יגבו דמי ניהול של 0.5% בשנה, אשר תנוכה משווי התעודה בכל יום בבורסה.