"התאוששות שוק הנדל"ן בישראל תלויה ישירות במצב המדיני"

קשה לי לראות את שוק הנדל"ן בישראל מתאושש ללא שינוי משמעותי במצב המדיני" - כך מבטא פרופסור תום ליס מבית הספר למנהל עסקים קלוג בשיקגו, את היחס לשוק הנדל"ן המקומי בעיניו של המשקיע הזר. ליס, פרופסור למימון ומומחה בנדל"ן, העושה בישראל במסגרת חילופי משלחות בין קלוג למרכז רקנאטי שבאוניברסיטת ת"א, אומר בראיון ל"גלובס", כי הפקטור המדיני הוא המכריע בהתבוננות על שוק הנדל"ן המקומי, וכי גם במידה שיורגש שיפור כלכלי מתמשך, בלעדי פקטור מדיני קשה יהיה למשוך משקיעים זרים לנדל"ן בישראל.

ליס: "כשאנשים בחו"ל רואים בטלוויזיה את מה שהולך כאן, הם לא יבואו להשקיע. המשקיעים האמריקניים הפועלים בתחום הנדל"ן לא ייקחו סיכון כזה על עצמם. אתם כישראלים רגילים לשאת את הסיכון על גבכם, עבור אמריקניים או כל משקיע זר אחר - זהו פרמטר מרתיע מאוד".

ההיי-טק ישמש כמנוף להתאוששות הנדל"ן בישראל

"אני מבקר כאן כל שנה, והשנה, בניגוד לשנתיים האחרונות, אני יכול לאמר שאני רואה יותר תנועה בבתי המלון ובמסעדות", אומר ליס, ומציין כי זוהי בהחלט עובדה מעודדת לגבי מצב המשק הישראלי. עם זאת ליס מציין, כי עבור המשקיע אמריקני או כל משקיע זר אחר הבוחן הזדמנויות השקעה בנדל"ן מעבר לים, ישראל כרגע לא באה בחשבון.

"כשאתה מוסיף את הסיכון הטמון בהשקעה בישראל, בעיניו של המשקיע הזר, מדובר בסיכון לא שיטתי, אשר מתווסף לסיכון הבסיסי (השיטתי) הטמון בהשקעתו. עקב כך, האטרקטיביות של שוק הנדל"ן הישראלי פחותה בהשוואה לשווקים אחרים", אומר ליס. "תשואות גבוהות הן לא פרמטר שיכול למשוך לפה את הכסף הגדול של המשקיעים האמריקניים, אם לוקחים בחשבון את הסיכון הטמון בהשקעה בישראל. משקיעי הנדל"ן האמריקניים לא משקיעים במקומות בעלי פוטנציאל סיכון, גם לא במזרח אירופה, אלא אם כן מדובר בהשקעה המוגדרת כהשקעה במשקים מתעוררים. במקרה זה מעדיפים המשקיעים להפנות כספים למזרח, כשהאטרקטיבית ביותר כרגע היא סין. המשקיע האמריקני, ללא כל ספק, מוכן להסתפק בתשואות נמוכות יותר על חשבון מזעור הסיכון".

ליס מציין, כי אחד הגורמים שיכול לשמש כמנוף להתאוששות הנדל"ן הוא ענף ההיי-טק. "אני רואה בהתאוששות ענף ההיי-טק, בישראל ובעולם בכלל, מרכיב חשוב שיכול לסייע לשוק הנדל"ן בארץ. התעשייה הזו, שישראל נחשבת לאחת החלוצות בתחומה, בהחלט יכולה לעזור להתאוששות הנדל"ן, ע"י כך שתמשוך לכאן יותר משקיעים".

ליס מציין כדוגמא את פאלו-אלטו, עיר האוניברסיטה של סטנפורד הסמוכה לסן-פרנסיסקו (בסיליקון ואלי), ומסביר, שמחירי הנדל"ן באיזור זינקו לאחרונה בעשרות אחוזים לאור הפריחה המחודשת בתעשיית ההיי-טק.

קרנות REIT - פתרון ההשקעה הנוח ביותר לציבור

לגבי תופעת יזמות הנדל"ן האישית, שרבים מהישראלים נוטלים בה חלק, אומר ליס, כי במידה והאזרח הפשוט מעוניין להשקיע בנדל"ן מעבר לים, הוא ממליץ לעשות זאת ע"י קרנות REIT או ע"י גופים ושותפויות המומחים בתחום. ליס: "שוק הנדל"ן, למרות שהוא מצטייר בעיני הציבור כסולידי, הוא שוק שיכול להפוך למסוכן, ולכן הוא מתאים להשקעת סולו רק למי שמקדיש לכך את כל זמנו".

לגבי האמירה האחרונה, מספק ליס הסבר פסיכולוגי מעניין: "שוק הנדל"ן מצטייר כסולידי לאור העובדה שאתה, בתור המשקיע, לא רואה את תנודות המחירים בו באופן יום-יומי, בדומה לשוק המניות. אמנם העובדות מלמדות שהבטא (מקדם הסיכון - ר.מ.) של השוק היא בטווח של 0.2-0.3 במונחים של שוק הון, אך עם זאת הפידבק היום-יומי שאתה מקבל משוק ההון מבליט את הסיכון הטמון בו, והעדר הפידבק היום-יומי בשוק הנדל"ן לא אומר שהסיכון לא קיים".

ליס מדגיש עוד, כי משקיעים חסרי ניסיון נוטים לבצע עסקאות במינוף גבוה מדי, וחושבים שיוכלו להקדיש לנושא חלק קטן מזמנם, בנוסף לעיסוקם העיקרי, ובכך הטעות שלהם: "נדל"ן הוא עסק שקשה לנהל בשלט רחוק, אתה חייב להיות ליד הנכס שלך כדי לראות שהכל מתנהל כמו שצריך. כך או כך, אני סבור שלמשקיע הפרטי בישראל לא משתלם לרכוש דירה בארה"ב לצורך השקעה, שכן הוא יהנה הרבה פחות מעליית הערך שלה, במידה ותתרחש, בהשוואה לאזרח אמריקני שקנה דירה דומה באותו זמן. זאת, עקב הטבות המס והסובסידיות המוענקות לתושבי ארה"ב שהמשקיע הזר אינו נהנה מהן".

עם זאת, ליס אינו שולל את ההשקעה בנדל"ן עבור אנשים שתחום זה הוא לא עיסוקם העיקרי, ומצביע על קרנות ה-REIT כאמצעי הנוח ביותר להשקעה.

ליס: "ה-REIT הן פתרון טוב עבור המשקיעים, לאור העובדה שהן מנוהלות ע"י מומחים, מבזרות את הסיכון ומאפשרים נזילות של ההשקעה. השקעה ב-REIT לבטח עדיפה על קניית נכס בחו"ל באופן עצמאי, שכן אם המשקיע לא נמצא באופן פיזי ליד הנכס, הוא עלול לשלם על כך מחיר גבוה משחשב".

שוק הנדל"ן האמריקני ב-2005 - אופטימיות זהירה

לגבי שוק הנדל"ן האמריקני אומר ליס, כי ככל הנראה גם השנה הבאה תהיה חיובית, למרות שהשוק סגר ב-2004 תקופה של 6 שנים של עליות מחירים. עם זאת, ליס מתנה זאת בהמשך הצמיחה הכלכלית בארה"ב, ומציין גם את מצב הרוח החיובי בוול סטריט, כסוג של אינדיקטור לשוק הנדל"ן. "אני לא שלילי", הוא אומר, ומבקש לציין, כי הניסוח המדויק המבטא את יחסו כלפי שוק הנדל"ן האמריקני בשנה הבאה הוא "אופטימיות זהירה".

לגבי הכוחות שמניעים את השוק אומר ליס: "שני הגורמים המשמעותיים ביותר עבור שוק הנדל"ן בארה"ב, במיוחד למגורים, הם רמת הריבית ומדיניות המס של הממשל. "לגבי הריבית, נראה שהיא צפויה לעלות במהלך שנת 2005, ולכן טבעי שנטילת משכנתאות לצורך מימון העסקאות תהפוך לפחות כדאית, דבר אשר יפגע בביקושים. אם זאת, אני לא משוכנע שהריבית תעלה בשיעור חד, זאת לאור המינוף הגבוה מאליו של הציבור, אשר ילך ויגדל ויקשה על החזרת החובות או מחזורם.

"לגבי המס חשוב להבין, שמיסים גבוהים הם דבר חיובי עבור שוק הנדל"ן, כי הם הופכים כל השקעה אחרת לפחות אטרקטיבית. אם לי בתור משקיע יש מיליון דולר, ואני שוקל אם ללכת לשוק ההון או להשקיע בנדל"ן, ככל שהמיסים יהיו גבוהים יותר הנטייה ללכת לכיוון שוק הנדל"ן תגבר, לאור הטבות המס אשר טמונות בהשקעה בו, במיוחד עבור אלו הרוכשים דירות לצורך מגורים תוך נטילת משכנתא.

"למרות שבאופן גלוי ממשל בוש מבצע קיצוץ מס אגרסיבי, בשטח אני לא בטוח שכך יהיה הדבר לאורך זמן. הרי מישהו צריך לשלם לבסוף על עיראק או על כל הפעילויות האחרות שמבצע הצבא האמריקני מעבר לים, ולכן אני חושב שהממשל יתקשה להמשיך בקיצוץ המיסים, לאור הגירעון ההולך ותופח בתקציב. הפתרון במקרה זה יכול להיות שהממשל יבחר להדפיס כסף, אך לא בטוח שזאת האופציה המועדפת עליו, לאור העובדה שמהלך כזה יגרור אינפלציה במשק שתחייב את העלאת הריבית".

לגבי מחירי הנפט (שהוזכרו לאחרונה כגורם שעלול להעיב גם על שוק הנדל"ן - ר.מ.) סובר ליס, כי המצב הנוכחי בשווקים הוא בר חלוף: "מחיר של 45 דולר לחבית הוא לא הגיוני, ולהערכתי בטווח הארוך ירד מחיר החבית לטווח של 25-30 דולר. צריך לזכור, שהכלכלה של ימינו יותר מפותחת מבעבר, ויודעת להסתגל למצבים משתנים. אני סבור שבטווח הארוך יימצאו תחליפים להפקת אנרגיה, ודוגמאות ראשונות לכך יש כבר בימינו. "כך או כך, אני לא רואה קשר הדוק בין הנפט לשוק הנדל"ן, ולא סבור כי תיווצר השפעה שלילית. למחירי הנפט אין נגיעה כל כך גדולה לצרכן הממוצע, אלא לכלכלה כולה, ולכן במידה ויישארו ברמתן הנוכחית - הכלכלה כולה תיפגע".

ליס מתייחס לרמת המחירים הנוכחית של הנדל"ן למגורים בארה"ב, ואומר כי הוא אינו בטוח שמדובר בבועה, אך ברור כי המחירים אינם זולים: "אני מסכים שיש אזורים בהם המחירים לא הגיוניים, כמו מנהטן, אך איני יכול לאמר שמצב הנדל"ן בארה"ב מוגדר כבועה". ליס צופה, כי בשנה הבאה תימשך מגמת הגידול בביקושים, אך גידול זה יהיה קטן יותר מזה שנרשם בשנים האחרונות: "מי שרצה לקנות דירה חדשה, סביר להניח שכבר עשה זאת. מה עוד שהריבית צפויה להמשיך ולעלות, דבר אשר יקשה על נוטלי המשכנתאות. עם זאת, אני חושב שהתנאים החיוביים עדיין שוררים בשוק, ולכן המגמה תמשיך להיות חיובית".