פרופיט נכנסת לפעילות ברומניה

החברה הרומנית המדוברת מחזיקה בנכס יחיד - שטח של 65 דונם בבוקרשט, שמיועד לבנייה למגורים. החברה מתכננת לבנות על הקרקע 102 יחידות דיור צמודות קרקע. אם יבשיל המו"מ לכדי עיסקה, תשלם פרופיט 1.35 מיליון אירו תמורת 50% מהחברה הרומנית.

ההשקעה ברומניה, אם תצא לפועל, היא השנייה של החברה במזרח אירופה בטווח זמן של חודשים ספורים. בתחילת דצמבר האחרון חתמה חברה בת של פרופיט (החברה פועלת באמצעות חברות בנות) על הסכם שותפות עם גוף ישראלי נוסף, להקמת חברה שתפעל בייזום, פיתוח הקמה וניהול של מרכזים מסחריים במזרח היבשת. בשלב הראשון תשקיע פרופיט בשותפות 800 אלף אירו.

השותפות כבר התקשרה בהסכם עם רשת בינלאומית גדולה, שתשכור 4,200 מ"ר בפרויקט הראשון שהיא בונה, ומנהלת מו"מ להשכרת שטח דומה גם בפרויקט השני שתיבנה בעתיד.

פרופיט נמצאת בשליטת צבי יצחקי, ומניותיה נסחרות בבורסה. החברה פעילה בעיקר בפיתוח ובניית נדל"ן להשכרה בארץ, באנגליה ובהונגריה. היא גם בעלת השליטה המלאה בגאפ החזקות וגאפ פיתוח. ההשקעות בישראל נעשות באמצעות חברות בנות, הנמצאות כולן (חוץ מאחת) בבעלות מלאה של החברה.

החברה היא, בין היתר, הבעלים של בנייני בזק, סולל בונה ובית משפט השלום בחיפה. החברה הבת ג.א.פ היא בעלת שורת נכסים מניבים במזרח אירופה, בעיקר בפולין. מדיניות פרופיט בתקופה האחרונה היא להרחיב את עיסקי הנדל"ן שלה בחו"ל, אך לא בישראל.

בנוסף, מחזיקה פרופיט ב-15% ממניות החברה הפרטית פסגות ירושלים. ביתרת המניות של פסגות ירושלים מחזיקים שיכון עובדים (50%), חברת ההשקעות של בנק המזרחי (25%) וחברת ל.ג. גולן, שבבעלות יצחק גולדשטיין ועמוס לוזון. לחברה אין כיום פעילות של ממש, ואת 3 הרבעונים הראשונים של 2004 היא סיימה בהפסד של 5.4 מיליון שקל, בגלל הוצאות מימון בשיעור זה.

פסגות ירושלים רכשה ביוני 1994 זכויות בשטח של כ-97 דונם באיזור בית צפפא בירושלים, חלק מהשטח מעבר לקו הירוק. הקרקע שנרכשה כללה 28.7 דונם החכורים ממינהל מקרקעי ישראל. מתוך השטח הנ"ל הופקעו לצרכי ציבור 13 דונם, על ידי עיריית ירושלים, לצורך הקמת בית ספר. לגבי 78 דונם מתוך הקרקע קיימת תב"ע בתוקף המאפשרת בניית 1,000 מ"ר לרישוי ולמסחר וכ-21 אלף מ"ר לרישוי למגורים ב-79 יח"ד. עלות ההשקעה בקרקע עומדת על כ-90 מיליון שקל, מתוכה 64 מיליון שקל בגין הרכישה והיתרה, הוצאות מימון, תכנון ופיתוח.

נכון לסוף הרבעון השלישי, הקרקע רשומה בספרי החברה לפי שווי מופחת של 81.4 מיליון שקל, ובקופת החברה אין ולו שקל אחד. מנגד, לחברה יתרת חוב של 115.4 מיליון שקל, ממנו 67.2 מיליון שקל בשטרי חוב שהונפקו לבעלי החברה, ועוד 10.6 מיליון שקל בהלוואות בעלים. היתרה, כ-41 מיליון שקל, היא בהלוואות בנקאיות. בשל המינוף הגבוה, לחברה גירעון של 37.8 מיליון שקל בהונה העצמי.

בחזרה לפרופיט. לפי שעה, ישראל נותרת במקום הפעילות העיקרי של פרופיט, אשר תורם כמחצית מהכנסותיה של החברה - כ-10 מיליון שקל מתוך הכנסות של 17.9 מיליון שקל במהלך 3 הרבעונים הראשונים של 2004 (כ-56% מהכנסות החברה).

איזור הפעילות השני בחשיבותו לחברה הוא מזרח אירופה, שאחראית על הכנסות בהיקף של 6.2 מיליון שקל ב-3 הרבעונים הראשונים של 2004, כ-35% מהכנסות החברה. נכון להיום, פעילות החברה במזרח אירופה נעשה באמצעות אחזקה במספר חברות בנות. פרופיט מחזיקה בכשליש ממניות חברת קירברו שרשומה בקפריסין, ושמחזיקה בחברה שרשומה בהונגריה ומחזיקה בה בנכס בבעלותה המלאה.

בנוסף, רכשה פרופיט 2 מלונות בהונגריה, באמצעות חברה שבה היא מחזיקה ב-50%. החברה הבת גאפ פיתוח מחזיקה במקרקעין בפולין, שנעשו באמצעות חברות הולנדיות שבבעלותה המלאה.

רכישת הפעילות עליה עמלה החברה כעת ברומניה תצטרף להשקעה של 850 אלף אירו, שביצעה החברה במדינה בשנה האחרונה, כשרכשה בשותפות עם גופים נוספים קרקעות נספות לבנייה למגורים (חלקה של פרופיט בשותפות עומד על 70%).

האיזור השלישי בחשיבותו לחברה הוא בריטניה, שאחראית על כ-9% מהכנסותיה (1.7 מיליון שקל ב-9 החודשים הראשונים של 2004). כמו פעילותה ביתר העולם, גם כאן פעילה פרופיט באמצעות עץ אחזקות סבוך מאוד, משיקולי מס. הפעילות בריטניה נעשית באמצעות חברת הייקליף, שרשומה באיי התעלה.

בראיה של הקבוצה כולה, פרופיט עדיין מפסידה. את 9 החודשים הראשונים של 2004 חתמה החברה בהפסד של 4.6 מיליון שקל, שנבע מהוצאות מימון של 7.8 מיליון שקל. עיקר ההפסד נגרם בשל הימור החברה על היין היפני (לחברה הלוואות צמודות יין, והפיחות בשקל מול המטבע היפני בשנה האחרונה פגעו בתוצאותיה) והחלת תקן 12 (בדבר אי התאמת הדוחות לאינפלציה) . להפסד תרמו גם הפסדים של 1.7 מיליון שקל שיצרו החברות הפעילות בפולין.

נכון לסוף הרבעון, לפרופיט הון עצמי של 70.4 מיליון שקל, שמממן מאזן של 281.6 מיליון שקל. לחברה חוב פיננסי של 187.1 מיליון שקל. מנגד, לחברה יתרת נזילות של כ-41 מיליון שקל, נכון לסוף הרבעון השלישי אשתקד.

ב-2004 ביצעה פרופיט שני גיוסים בהנפקת אג"ח.ההנפקה הראשונה בוצעה בינואר, כשהחברה הנפיקה אג"ח להמרה (סדרה ב') בהיקף של 40 מיליון שקל. האיגרות נושאות ריבית של 6% בשנה צמוד למדד, והן תיפרענה ב-3 תשלומים שנתיים בשנים 2008-2010.

על פי תנאי האיגרות, ניתן יהיה להמירן עד ינואר 2007 לפי 8 שקלים למניה, ומאז ועד תום חיי האיגרת לפי 10 שקלים למניה (שער המניה כיום - כ-4.5 שקלים, כך שהאיגרת נמצאת מחוץ למסלול המנייתי שלה).

באפריל אשתקד ביצעה החברה את הגיוס השני לאותה שנה, כשהנפיקה איגרות חוב סטרייט בכ-50 מיליון שקל. האיגרות נושאות ריבית של 6.25% (שבתנאים מסויימים עשויה לעלות ל-7.25%), והן נפרעות בתשלומים שנתיים החל מאוקטובר השנה ועד 2014. מרבית תמורת ההנפקה, כ-35 מיליון שקל, שימשה להחלפת הלוואות בנקאיות שקיבלה החברה מהבנק הבינלאומי. האיגרות, שאינן מדורגות על ידי מעלות, נסחרות כיום בבורסה לפי תשואה של 7.6%, כלומר כ-3% מעל לתשואת האג"ח הממשלתית המקבילה.

פרופיט נסחרת כיום בבורסה בתל אביב לפי שווי חברה של כ-9 מיליון דולר בלבד. זאת כשמתחילת 2003 ועד כה עלתה מנייתה בבורסה בכ-50%. לשם ההשוואה, בתקופה זו עלה מדד מניות הנדל"ן בבורסה בכ-85%, כך שלפרופיט תשואת חסר בולטת על המניות המקבילות לה בבורסה.