צריך לדעת מתי לממש

את מעמדה כאחת מחברות הנדל"ן המניב המצליחות בישראל קיבלה אלוני חץ כבר לפני שנים. אולם המהלך עליו הכריזה ב-2004 - מימוש הפורטפוליו בבריטניה, שכלל 8 נכסים, תמורת 1.77 מיליארד שקל, ברווח עצום של 350 מיליון שקל (310 מיליון שקל לאחר מס) - מהלך זה הפך את אלוני חץ לחברה נערצת בעיני משקיעים רבים בת"א. נתן חץ, מייסד החברה והעומד בראשה, הגיע למסקנה, שברמות מחירי הנדל"ן בבריטניה כיום ישנה הזדמנות פז למימוש הנכסים.

בראיון ראשון ובלעדי לאחר תקופת שתיקה ארוכה, מסביר חץ ל"גלובס" מה גרם לו להבין שדווקא זו העת לממש את הפורטפוליו, כשיתר חברות הנדל"ן המניב הישראליות מחפשות השקעות בחו"ל. "אם נשתמש בטרמינולוגיה של אהוד ברק, 2004 היתה שנת פריחת הדובדבנים", אומר חץ. "כל מיני דברים קרו ביחד, עד שהגיע הרגע שבו הבנו שזה השלב לממש את הנכסים".

גלובס: איך התחיל הסיפור הבריטי של אלוני חץ?

חץ: "את הנכסים בבריטניה התחלנו לרכוש ב-1993 עד 1997, ואת עיקר הנכסים רכשנו ב-1996. את הנכס הראשון, מבנה תעשייתי ששימש את קונצרן ויקרס שמייצר מנועים וחלקי רכב וטנקים, רכשנו תמורת 2.5 מיליון ליש"ט בלבד, כשמרבית הרכישה מומנה בהלוואות נון ריקורס, ואנחנו הבאנו רק חצי מיליון ליש"ט. הרכישות הבאות כבר היו ב-5 מיליון ליש"ט, אחרי זה 10 מיליון, ואחר כך 20 וגם 40 מיליון. כך הגדלנו באופן איטי, תוך למידת השוק, את הפורטפוליו שלנו במדינה".

- השוק הבריטי עבר שינוי חד מאוד ב-12 השנים מאז שנכנסתם אליו.

"ב-1993, כשהתחלנו את התהליך והגענו לאנגליה, מבחינה נדל"נית מדובר היה ב'ארץ מוכת טרור'. בכל רחוב ראית שלטים "to sale" או "to let" - הכל היה להשכרה או למכירה. שיעור התפוסה בנכסים המניבים היה נמוך מאוד - 60%-70%. שיעורי התשואה בנכסים עמד על 12%-13%, כשהריבית עמדה אז על 8%-9%, כך שהפער עמד על כ-4%.

"לשמחתנו, תהליך השיפור בשוק היה יחסית מהיר יותר ממה שחזינו. לא חשבנו שבתוך פרק זמן של מספר שנים נוכל לממש את הנכסים בכזה רווח, אבל ידענו שיש לנו תשואה שוטפת על ההשקעה. לא נכנסנו ליזמות, אלא רק לנכסים טובים עם שוכרים טובים, שיאפשרו לנו לעבור תקופות קשות עם הכנסה בטוחה יחסית".

- מהו שיעור המינוף שהיה מקובל בהשקעות שלכם?

"בתקופה ההיא זה היה בין 80%-9%, בהתאם לאיכות הנכס והשוכר. את אחד הנכסים רכשנו ב-1997 במינוף של 96%. בחודשים הספורים שחלפו מאז שזיהינו את הנכס ועד סגירת העיסקה פנה אלינו גוף אחר שהציע לנו 5 מיליון ליש"ט כדי שנעזוב את הנכס - עוד לפני ששמנו שקל. קיבלנו אז החלטה לא קלה, כי אז 5 מיליון ליש"ט היו המון כסף, והחלטנו לא לוותר על העיסקה תמורת הכסף. בדיעבד הבחירה שלנו הוכחה כמוצלחת".

- למה דווקא בריטניה? אתה בעצמך אמרת שמדובר היה בשוק שנמצא במיתון בתחילת העשור הקודם, עם עודפי היצע גדולים?

"ההחלטה שלנו היתה ללכת למדינה שבה שוק הנדל"ן גדול מאוד ומשוכלל מאוד. מספר הקונים והמוכרים גבוה, רמת השקיפות גבוהה. יתרון נוסף בבריטניה היא החריגות שלה בכך, שהחוזים מאוד ארוכים ביחס לשאר העולם. לא מדובר בחוזים של 3-4 ואפילו 10 שנים, אלא חוזים ל-20-25 שנה ואף יותר. לגוף כמונו, שהוא שחקן נדל"ן פיננסי, זו הקרקע הנוחה ביותר לפעילות. בסך הכל לקחנו חוזים עם מרווחים לא גבוהים - בהתחלה זה היה 3%, אבל זה גם ירד ל-2% בהמשך, אבל החוזים היו ארוכי טווח והשוכרים טובים, כך שהסיכון שלנו היה נמוך ולאורך זמן העסקאות השתלמו לנו.

"החוזים הארוכים מאפשרים לך להקטין מאוד את הסיכון. תחשוב שיש לך שוכר ל-3-4 שנים, ובתום התקופה השוק עדיין במיתון - אתה עלול להפסיד הרבה כסף. אגב, בדיעבד התברר, שמי שעבד עם חוזים קצרים דווקא הרוויח, כי השוק השתפר באופן משמעותי באמצע העשור, והיה ביקוש אדיר לנכסים".

- ובכל זאת, כשנכנסתם לונדון לא היתה במעמד של היום, אלא נחשבה לעיר אפרורית עם מצב כלכלי לא פשוט.

"אנשים בדרך כלל לא רואים מה טוב בצלחת שלהם, כפי שמי שמגיע מבחוץ רואה את ההזדמנויות. בלונדון הכסף היה על הרצפה, ומי שראה את זה היו משקיעים זרים, ואנחנו היינו בתוכם. התחלנו שם לאט, ברכישות קטנות וזהירות. היום, כשאני מסתכל לאחור, ברור שאם הייתי רוכש ב-93' את מה שרכשתי ב-97' הרווחים היו פי כמה וכמה, כי בשנים הללו המחירים עלו ב-50%. אנחנו נקטנו בזהירות, כי בשוק חדש צריך להכיר את השחקנים ואת מבנה השוק והכללים לפני שרצים קדימה. לונדון תמיד היתה הבירה הפיננסית של אירופה. כמו ניו-יורק, גם לונדון סבלה ממשבר חריף מאוד באותן שנים. כל השוק הפיננסי ישב בלונדון, ומעמדה הלך והתחזק עד היום. כשטוני בלייר נבחר באמצע העשור, כולם חששו ממפלגת הלייבור, כי לא ידעו מה הוא יעשה ומה האג'נדה שלו. מאז הוא עשה את כל הפעולות הנכונות וחיזק את אנגליה, שנהנית עד היום מהמעמד הכלכלי הטוב ביותר שהיה לה מזה מאה שנה".

- מתי הבשילה ההחלטה למכור את החבילה?

"הפעם הראשונה שחשבנו על מימוש היתה ב-2000-2001. ניהלנו כמה משאים ומתנים, ואפילו דיווחנו עליהם. פעמיים החלטנו שלא למכור ממש קרוב לסוף התהליך, משום שראינו שהשוק ממשיך לעלות. באנגליה זיכרון דברים אינו מחייב, ולכן יכולנו לסגת מהסיכום הראשוני. פעמיים זה קרה לנו, ובשנה שעברה קיבלנו החלטה אסטרטגית למכור - לא כי אנחנו חושבים שהכל הולך להתמוטט שם. אבל ברמות המחירים הנוכחיות, המשוואה של סיכון-סיכוי לא שווה מבחינתנו את הוויתור על מימוש הרווח. חברה צריכה לדעת מתי לממש את הרווח, לנוח ולצבור כוחות למהלך הבא".

- תחזרו להשקעות באנגליה?

"אנחנו אנשי כלכלה, ואנחנו יודעים שהכלכלה הולכת בגלים. בנדל"ן הגלים ארוכים יותר, אבל מה שעלה צריך לרדת מתישהו - אני לא יודע להגיד מתי, אבל זה בטוח יקרה. כשזה יקרה, וכשנחשוב שהמחירים ראויים להשקעה, אין לי ספק שנחזור להשקעה בבריטניה, כשנראה שהדברים יותר סבירים. זאת, למרות שיש דעות שהעולם הפך להיות עולם של אינפלציה נמוכה וריביות נמוכות, מה שלא יטיב עם הנדל"ן, כי נדל"ן ארוך אוהב אינפלציה. בעולם אין חוזים צמודי אינפלציה, ולכן מבנה החוזים, שמאפשר התאמת המחיר כלפי מעלה פעם אחת לתקופה מסוימת - הוא שהופך את הנדל"ן המניב לסוג של הגנה אינפלציונית".

ב-1998 הבינו באלוני חץ, ששלב המציאות בבריטניה מיצה את עצמו, ובחברה החליטו לגוון את התמהיל הגיאוגרפי של תיק הנכסים. היעד המתבקש הבא היה בארה"ב וקנדה.

"חשבנו שמבחינה נדל"נית השוק האמריקני לא היה עדיין קרוב למיצוי, בעיקר משום שכולם רצו לכלכלה החדשה - כשהנאסד"ק זינק בכל שנה ב-1,000 נקודות. רוב המשקיעים רצו תשואה של 10% ביום, לא 10% בשנה", נזכר חץ. "כשכולם רצו לטכנולוגיה, אנחנו חיפשנו השקעה בריטים אמריקניות".

הריט שהם מצאו היתה אקוויטי 1, שנשלטת על-ידי גזית גלוב של חיים כצמן. "כמו כל סיפור של עיירה יהודית, יצא לנו שמצאנו את כצמן, שאותו הכרנו מהעבר. הוא התחיל בשנות ה-90 במיאמי, במקביל לתחילת הדרך שלנו בבריטניה. אקוויטי 1 היתה אז ריט קטנה מאוד, עם שווי שוק של 120 מיליון דולר ונכסים ב-250 מיליון דולר. מאחר וריטים צריכות לחלק את מירב רווחיהן כדיבידנד, כדי לגדול היא היתה חייבת לגייס כסף בחוץ.

"בתקופה ההיא אף אחד לא הסתכל על ריטים כהשקעה אטרקטיבית, והיה קשה למצוא כסף. על הרקע זה רכשנו 20% מהקרן בשנת 2000 לפי שער שהיה גבוה ממחיר השוק ב-10%. ידענו שאנחנו מתכוונים לרכוש שם עוד נכסים, ושמנו לריט תוכנית אסטרטגית, לפיה אם לא נגיע בתוך 5 שנים לריט בשווי חצי מיליארד דולר ונכסים במיליארד דולר - נמכור את חלקנו.

"חודשיים לאחר שנכנסו לאקוויטי 1 החל תהליך ירידת הריבית בארה"ב, והיא ירדה בתוך חצי שנה מסביבות של 6% לכ-2% בלבד. המהלך נתן דחיפה לריטים, כשברקע הנאסד"ק החל את מסלול ההתרסקות, ואנשים הבינו שאין כלכלה חדשה וכלכלה ישנה".

היום שווה אקוויטי 1 כ-1.5 מיליארד דולר, ושווי נכסיה בספרים עומד על 1.8 מיליארד דולר. הריט נחשבת ל-8-9 בגודלה מבין הריטים בארה"ב, וחץ מעריך שבשנים הקרובות היא צפויה לרכוש או קרן נוספת, על מנת לחזק את מעמדה, משום שלדבריו, בחברות נדל"ן נושא היתרון לגודל משמעותי במיוחד.

- בארה"ב מדברים במפורש על בועה.

"צריך לראות באיזה תחום יש בועה. בתחום שלנו - מרכזים מסחריים, ממש אין בועה. אומנם המחירים עלו והתשואות שניתן למצוא בהן נכסים לרכישה הן כבר לא 9% אלא רק כ-7%, והמרווח ירד מ-2.5% ל-1.5%. מצד שני, תחום המרכזים המסחריים נותר רווחי ובטוח, כי מדובר במרכזים פתוחים, שלא סובלים מאופנתיות כמו קניונים. מלבד זאת, במקרים רבים מדובר במרכזים שהוקמו מחוץ לערים, ובגלל התפשטות הבנייה הם פתאום באמצע העיר, כך שגם ערך הקרקע זינק בשיעורים חדים".

במקביל להשקעה באקוויטי 1, שותפים אלוני חץ וגזית גלוב גם ב-FCR, חברת ריט דומה שפועלת בקנדה. "FCR רחוקה מיצוי הפוטנציאל שלה, ואני בטוח שהיא עוד תכפיל את היקף הנכסים שלה", אומר חץ על החברה הקנדית.

- כצמן משקיע באירופה עם רכישת סיטיקון בפינלנד. מה איתכם?

"אנחנו בהחלט נשקיע באירופה, כשאנחנו מחפשים השקעות רק במדינות המערביות ביבשת. אנחנו מחפשים נתחים בחברות נדל"ן כמו בהשקעות באקוויטי 1 ו-FCR, כשהרכישות יהיו בתיאום עם החברות, ולא בהשתלטות עויינת. מאחר וכל חברות הנדל"ן שם עלו מאוד בשנים האחרונות, המחירים לא זולים, ולכן קשה למצוא את העיסקה הנכונה".

יעד ההשקעות הבא של אלוני חץ עשוי להפתיע. מכל המדינות, שמים כעת את הדגש על השוק הישראלי - זה שמדפי העיתונים עדיין נראה עגום בכל מה שנוגע לנדל"ן, בעיקר נדל"ן מניב.

- למה דווקא ישראל?

"החלטנו שישראל מעניינת אותנו. נכון שעברנו שנים קשות מאוד, בעיקר בנדל"ן, אבל אנחנו חושבים שעכשיו זה הזמן לחזור ולחפש נכסים מניבים בארץ. אנחנו מתכוונים לעשות זאת בשתי דרכים - במישרין, ודרך זיקית, החברה הבורסאית שבה אנו שותפים עם קבוצת אוסיף. זיקית משנה כעת את שמה לעוגן נדל"ן, והתוכניות היא לגייס לחברה 130 מיליון שקל - 30 מיליון שקל בהנפקת זכויות, כך שבעלי המניות בחברה ישקיעו בה, ו-100 מיליון שקל בהנפקת אג"ח לציבור".

אחד הנכסים המעניינים של עוגן נמצא בפרויקט ברמת החי"ל בת"א, בהיקף של 60-70 אלף מ"ר. "בשנים הכי קשות במשק הצלחנו לסגור חוזים בפרויקט הזה, ועכשיו השלמנו גם את הבנייה שלו. אנחנו הולכים להציג את הפרויקט לשוק ההון יחד עם החברה כולה, במטרה לרכוש נכסים מניבים מעבר לפרויקטים שאנחנו מפתחים, כדי להגדיל את היקף השטחים ל-200 אלף מ"ר בשטח עילי והיקף דומה של חניונים".

- האם המצב שבו מצוי השוק מהווה הזדמנות קנייה טובה, או שהסיכון עדיין גדול מדי?

"עכשיו אפשר לרכוש בישראל נכסים מניבים בתשואה של 8%-10%, כשעלות הכסף עומדת על 6%. מרווח של 4% הוא מרווח סביר בהחלט, כשברבות השנים, כשהמצב ישתפר, אפשר יהיה להפיק גם רווחי הון יפים על הנכסים".

- מצד שני אפשר למצוא היום משרדים ב-8 דולר בלבד למ"ר - זה לא שוק שקל להרוויח בו.

"בשוק הנדל"ן יש שני סוגים של נכסים - משרדים קטנים של כמה מאות מטרים לכל היותר, ושטחים גדולים של כמה אלפי מ"ר. 8 דולר למ"ר זה בעסקאות הקטנות והשוליות. בשטחים גדולים, שבהם לקוח רוצה 10,000 מ"ר במקום אחד, המחירים יכולים להגיע גם ל-16-17 דולר למטר ויותר, כי בכל תל-אביב לא תמצא שטח ריק כל כך גדול ביחידה אחת. כשגוף כמו קומברס או אסותא צריך 'באלק' אחד של שטח - אין כאלה. אז הם באים ליזם, ומבקשים ממנו תבנה לי - ויזם לא יבנה אם החוזה לא יבטיח לו לפחות 14 דולר למ"ר, כי אחרת הוא לא ירוויח".

"הנושא הכי חשוב בנדל"ן הוא כידוע מיקום - אסותא היתה צריכה 30 אלף מ"ר בתל-אביב, והיו רק שני נכסים כאלה. כלכלית, עובדה שאסותא תשלם את עלות הבנייה פלוס 10%, כי אנחנו לא היינו מוכנים להיכנס בתשואה נמוכה יותר. אם היה לי בניין ריק, אולי הייתי משכיר אפילו בכמה דולרים בודדים בחודש, כי זה עדיף על שטח ריק. אבל אם אני בונה במיוחד בשביל הלקוח, אני דורש להבטיח לעצמי את הרווח".

חץ מדגיש את האמון שלו עצמו בחברה. במהלך השנים חילקה אלוני חץ לא מעט דיבידנדים מהרווחים שנוצרו לה מהנכסים המניבים. חץ מדגיש, שהוא עצמו השקיע את כל הדיבידנדים ברכישה נוספת של מניות החברה: "אני מלווה את החברה מאז שיצאנו לבורסה ב-1993. אז היתה לי אחזקה של 25%, והיום יש לי מעל ל-30%, כי את כל הדיבידנדים השקעתי בחזרה בחברה, ועוד הבאתי כסף מהבית. אני האמנתי ועדיין מאמין בחברה, וההשקעה שלי מעידה על כך".

ההימור של חץ בחברה השתלם. אלוני חץ, שהונפקה בינואר 1993 לפי שווי חברה של 20 מיליון שקל בלבד לפני הכסף, חילקה מאז ועד היום דיבידנד כולל של 290 מיליון שקל, וכיום היא שווה בבורסה 866 מיליון שקל, לאחר הדיבידנדים שחולקו.