עד שיבנו בכיכר המדינה

ברעש גדול דחתה בשבוע שעבר הוועדה המקומית ת"א את תוכנית הבינוי בכיכר המדינה של 58 בעלי הקרקעות (המחזיקים 27 דונם) של אדריכל אברהם יסקי. לטענת מהנדס העיר, דני קייזר, תוכנית יסקי, המציעה בניית שישה מגדלי מגורים, סותרת את תוכנית הבינוי למתחם, המתירה שלושה בניינים בלבד. הוועדה ביקשה לעיין בתוכניות נוספות למתחם, ובכך עלול אישור התוכניות לפרויקט להידחות בפרק זמן ארוך.

שש הצעות הועמדו לבחירה, של האדריכלים הבאים: יסקי-סיון, רוטמן- רז, משה צור, קולקר דיאמונד, ז'אן נובל ומן-שנער. התחרות היתה טעונה בשמועות וספקולציות. קייזר תמך בתוכניתו של משה צור, אשר בפרמטרים המקצועיים החשובים קיבלה דירוג גבוה יותר מתוכנית יסקי. על פי אותם פרמטרים, דווקא התוכנית של רוטמן-רז היתה המובילה בתחרות, ובעיקר באיכות וכמות השטחים הציבוריים. מאידך, ליסקי ניתנה תמיכה בדירקטוריון בעלי הקרקעות, בעיקר מצד מוטי אורבך, בעל קרקעות ויזם נדל"ן. בסופו של דבר, הדירקטוריון המליץ לאסיפה הכללית לאמץ את תוכנית יסקי.

יסקי הגיש תוכנית הכוללת שלושה זוגות של מגדלי מגורים, בני 25 קומות כל אחד, ובהם 387 דירות יוקרה. הבניינים בנויים מעל מרכז מסחרי בשטח 10,000 מ"ר, הנמצא בחלקו מתחת למפלס הקרקע. עוד על-פי התוכנית, חניון הכולל 2,700 מקומות חניה ובצידו מבנה ציבורי בשטח 2,000 מ"ר, שיימסר לעירייה.

העימות בין קייזר ליסקי על התב"ע ופרשנותה רק מתחיל. הוועדה המקומית דורשת לבחון את יתר התוכניות למתחם מאותה תחרות אדריכלים, ובכך העניקה ליתר האדריכלים "גלגל הצלה", ולציבור ניתנו עוד שנתיים-שלוש של טיולים בכיכר הפתוחה, מחאות והפנינג.

בתחקיר "גלובס נדל"ן" מאוקטובר 2002, שהסתמך על הפרמטרים המקצועיים על פיהם הוזמנו עבודות התכנון של האדריכלים, עלה, כי הצעת האדריכלים רוטמן-רז היא התוכנית העדיפה מבחינה אדריכלית, הן מבחינת הפרמטרים המסחריים והאינטרס של בעלי הקרקע, כפי שדורגו ע"י המומחים מטעם בעלי הקרקעות, והן מבחינת האינטרס הסביבתי.

לדברי קייזר, "מן הראוי היה שבעלי הקרקע היו משתפים את עיריית ת"א בבחירת התוכנית למתחם, הן בשל חשיבותו ותרומתו לעיר והן בשל חלקה של העירייה בקרקע".

בשיחה עם "גלובס" מתייחס יסקי לטענות הוועדה: "התוכנית שהצענו בהחלט תואמת את התב"ע, ואין מקום לטענת הוועדה. להערכתי, הסיבה האמיתית להחלטת הוועדה היא תולדה של משקעים מהעבר. בזמנו, העירייה הציעה לשנות את התב"ע ולהמיר את שטחי המסחר בכ-80 דירות מגורים נוספות. העירייה פנתה לנציגות בעלי הקרקעות וביקשה שישתפו פעולה, ובין היתר ביקשה שבעלי הקרקעות יחתמו על כתבי שיפוי, לפיהם הם לא יוכלו לתבוע את העירייה בעתיד בגלל שינוי התב"ע. בקרב בעלי קרקעות רבים היתה נכונות ללכת עם העירייה, אבל הנציגות לא הצליחה להשיג את מלוא החתימות, ומאז העיירה שומרת טינה לבעלי הקרקעות".

שני אדריכלים החוזרים במפתיע לקדמת הבמה הם גיורא רוטמן ומשה רז. לדבריהם, "כיום, בעלי הקרקע יכולים לפעול באחת משתי דרכים: הם יכולים ליישר קו עם דרישות העיירה ולעשות שינוי מהותי בתוכנית יסקי, או שיחליטו לפנות לערכאות משפטיות, מה שיבטיח דחייה של הפרויקט במספר שנים נוספות. להערכתנו, אם תוכנית יסקי היתה מקבלת כיום אור ירוק, היזמים היו מתחילים את הבנייה בתוך כשנה וחצי".

באוגוסט 2000 אישרה הוועדה המחוזית למתן תוקף את תב"ע 2500, המקנה זכויות בנייה של 48,375 מ"ר עיקרי למגורים, ו-19,200 מ"ר שטחי שירות בשלושה בניינים. בנוסף, העניקה זכויות בנייה ל-10,800 מ"ר שטח עיקרי למסחר ו-4,400 מ"ר לשטחי שירות.

בעקבות אישור התב"ע הוגשו שתי סדרות של תביעות, בעילה של ירידת ערך קרקע. את הסדרה הראשונה הגישו בעלי נכסים הגובלים בתוכנית (אלו המצויים ב"מעגל החיצוני", בבניינים הבנויים סביב הכיכר), אשר טענו כי עם בניית המרכז המסחרי החדש עסקיהם ייפגעו. סדרה שנייה של תביעות הוגשה ע"י בעלי הזכויות ב"מעגל הפנימי", בתחום הכיכר, בטענה כי התוכנית מקטינה את הזכויות שהיו קיימות קודם לכן, ופוגעת בערך נכסיהם.

שמאי המקרקעין מטעם בעלי הקרקע, ירמיהו אלוני ואברהם זרינצקי, העריכו את שווי הקרקע לאחר אישור התב"ע, דהיינו בשנת 2000, ב-80-90 מיליון דולר, ואת שווי המתחם לפני אישור התב"ע העריכו ב-120-134 מיליון דולר, כך שלטענתם נוצרה ירידת ערך לבעלים בסך של כ-40 מיליון דולר. יצוין, כי לא חל שינוי משמעותי ברמת מחירי הקרקעות באיזור משנת 2000 ועד להיום.

שמאי המקרקעין מטעם העירייה, אחיקם ביתן, העריך את שווי המתחם לבנייה בשטח של 27 דונם עם זכויות בנייה של 48,375 מ"ר למגורים, בכ-120 מיליון דולר, לפי 2,500 דולר למ"ר קרקע מגורים. לשיטתו של ביתן, קיימת השבחה בעקבות אישור התוכנית, בסך 60 מיליון דולר.

בעלי הקרקע מעולם לא הגישו ערעור על שומת ההשבחה של ביתן, וכיום בעל קרקע במתחם כיכר המדינה המעוניין למכור את חלקו מחויב בהיטל השבחה של 1,000 דולר למ"ר.

מבדיקת "גלובס" של מחירי דירות יוקרה באיזור כיכר המדינה, במספר פרויקטים, ביניהם מגדלי אלרוב, פרויקט YOO, בארי נהרדע ובית חנה, עולה, כי מחיר המכירה בממוצע למ"ר מגורים נאמד ב-5,877 דולר.

41 איש קנו בשנתיים האחרונות קרקע לדירה בפרויקט כיכר המדינה. הם שילמו בדרך כלל 230-270 אלף דולר, על-פי גודל הדירה. באחת העסקאות הבולטות רכשו שלושה יהלומנים מאנטוורפן ואיש נדל"ן מניו-יורק, מחברת דירום, קרקע ל-14.5 דירות לפי 200 אלף דולר ליחידה.

החלטת הוועדה עשויה להשפיע לטובה על יתר הפרויקטים באיזור, שכן, יזמים רבים אשר לקחו בחשבון את פרויקט כיכר המדינה נמנעו מלרכוש קרקעות באיזור. כעת, בהתחשב בהחלטת הוועדה, ייתכן שיזמים אלו יפנו את משאביהם לרכישה.

מרוויחים נוספים מהחלטת הוועדה הם חברת חבס, הבונה את פרויקט YOO, והיזם והקבלן אלפרד אקירוב, הבונה כיום את הבניין השלישי בפרויקט מגדלי אלרוב, בשכונת צמרת. השניים, הנהנים כיום מבלעדיות בשוק מגורי היוקרה באיזור, ימשיכו כנראה ליהנות ממצב זה גם בשנתיים-שלוש הבאות.

פרויקט YOO מוקם במסגרת תב"ע 1750 א'. התב"ע חלה על מתחם בן 135 דונם, התחום בין רחוב ההלכה (מצפון), נתיבי איילון (ממזרח), המשך רחוב שרת (מדרום) ודרך נמיר (ממערב). התוכנית מקנה זכויות בנייה במתחם לבניית 12 בניינים הכוללים 1,747 דירות יוקרה, בשטח עיקרי של כ-210 אלף מ"ר בנוי וכן 5,678 מ"ר עיקרי למסחר.

אין ספק כי בשל מיקומו המרכזי, הרחק מנתיבי איילון ודרך נמיר, מתחם הקרקע של כיכר המדינה אטרקטיבי יותר ממתחם 1750 א', ולכן דחיית התוכנית לכיכר המדינה במספר שנים תביא לקידום התוכניות ב-1750 א' ולעלייה ברמת הביקוש למגרשים בו.

הרצל חבס: "מתחם כיכר המדינה לוקה בביש מזל, ולהערכתי הרבה מים יעברו בירקון עד שתונח האבן הראשונה בפרויקט. בעבר קיבלנו מספר הצעות לרכוש חלקים במתחם הכיכר, אך סירבנו להיכנס לפרויקט הזה. עקרונית, אני לא חושב שהמתחם בנוי לאופי בנייה המוצעת, ובכלל רצוי שישמרו על הכיכר כריאה ירוקה לרווחת התושבים. זה נכון שצריך לפצות את בעלי הקרקע, ואולי הגיעה העת לשקול לתת להם קרקע חלופית באיזור אחר של העיר".

המפסידים הגדולים מהחלטת הוועדה הם בעלי הקרקעות בכיכר המדינה. בהנחה שההחלטה תביא לדחייה של שנתיים באישור התוכנית, הרי שבתקופה זו בעלי הקרקע מפסידים את העלות האלטרנטיבית ממכירת הקרקע, המוערכת ב-10 מיליון דולר. מפסידה אחרת היא עיריית ת"א, אשר תגבה את היטל ההשבחה רק אי שם בעתיד. הפסד זה מוערך ב-5 מיליון דולר.