מהותם של אחוזי בנייה

אחוזי בנייה בלתי מנוצלים אינם בגדר רכוש משותף, כהגדרתו על פי חוק המקרקעין. המדובר בזכויות שחלים עליהן דיני השיתוף הרגילים, ולכן נדרשת הסכמת כל הבעלים לצורך אישור מכירת זכויות הבנייה.

בכל מקום בו דנים בבעלות על זכויות בנייה או אחוזי בנייה, הכוונה היא לזכויות לפי תוכנית קיימת ולא עתידית.

סלומון ישורון וארבעה אחרים (להלן "המבקשים") הם הבעלים של מחצית הזכויות בבניין שברחוב הס 12 ת"א (להלן "הבניין"). המחצית האחרת של הבניין בבעלותם של ויצו - הסתדרות עולמית לנשים ציוניות (רבע) ובית זקנים וזקנות הכללי לכל עדות ישראל (רבע) (להלן "המשיבים").

בשנת 92' הסכימו הצדדים לפרק את השיתוף ביניהם. לשם כך קיבלו חוות דעת של שמאי מקרקעין, אשר הציע להם שתי חלופות לפירוק השיתוף. הצדדים בחרו בחלופה השנייה. במסגרת חלופה זו נקבע, בין השאר, כי קומת הגג - בשטח של 198 מ"ר - הכוללת, בין השאר, דירת גג בשטח של 41 מ"ר וגג פתוח בשטח של 157 מ"ר, לרבות הזכויות ל-13 מ"ר לבנייה - שייכים למבקשים.

לאור האמור בחוות הדעת, מירב הבנייה האפשרי על הגג, באותה עת, לפי התב"ע התקפה - היה 13 מ"ר (בנוסף לשטח הבנוי של 41 מ"ר).

בשנת 93' חתמו הצדדים על הסכם לפירוק השיתוף ביניהם, על יסוד האפשרות שנבחרה על ידם בחוות הדעת. בהסכם זה קבעו הצדדים, כי יפעלו לרישום הבית כמשותף ויבצעו לשם כך כל שיידרש.

בשנת 94' ניסחו המבקשים תקנון לבית המשותף, וביקשו להחתים עליו את המשיבים. בתקנון שניסחו המבקשים הוענק להם הגג, ובכלל זה כל זכויות הבנייה על הגג.

המשיבים סירבו לחתום על תקנון זה. לטענתם, אכן הגג בבעלות המבקשים, אולם הם מתנגדים להעברת זכויות הבנייה כחלק מהגג. לשיטתם, אין זה נובע מההסכמות שבין הצדדים.

המבקשים הגישו תובענה על דרך של המרצת פתיחה, על מנת שביהמ"ש יכריע בעניין. התובענה הובאה להכרעתו של השופט גבריאל קלינג מביהמ"ש המחוזי בת"א.

בסעיף 3 לחוזה לפירוק השיתוף נאמר:

"צד א' (המבקשים - ר.ש.י.) מקבל לבעלותו וחזקתו הבלעדית את היחידות מס'... גג, מרפסת גג... עפ"י אפשרות ב' בחווה"ד...".

כלומר, המבקשים מקבלים את הגג על מרפסתו, על 13 מ"ר המוגדרים לבנייה לפי טבלת אפשרות ב' שבחוות הדעת.

הצדדים חלוקים באשר למשמעות זכויות המבקשים לפי סעיף 3 בהסכם לפירוק השיתוף. לטענת המבקשים, כולל הגג את כל זכויות הבנייה האפשריות ושיתאפשרו על הגג, ולכך הם מבקשים לתת ביטוי בתקנון המוצע.

מנגד טוענים המשיבים, כי הסכם הפירוק מכיל רק את מה שיש בו, וכי הוא מחלק רק את מה שקיים בפועל בזמן הפירוק ורק את מה שהתכוון השמאי בחוות דעתו, דהיינו: דירת הגג - 41 מ"ר, מרפסת גג וזכויות הבנייה - 13 מ"ר.

ראשית, בוחן השופט קלינג את מהותם של אחוזי הבנייה מבחינה קניינית. אחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים, קובע השופט קלינג, אינם בגדר רכוש משותף, כמשמעו בחוק המקרקעין, אולם הם מהווים נכס משותף לאור חוק המטלטלין.

סעיף 13 לחוק המטלטלין קובע שהוא חל גם על זכויות. בסעיפים 10-9 לחוק המטלטלין קיימות הוראות, הדומות בעיקרן להוראותיו של חוק המקרקעין לעניין שיתוף במקרקעין.

השופט קלינג מצטט מתוך ספרו של פרופ' מ. דויטש (קניין, חלק א' בעמוד 665):

"אחוזי בנייה הם ללא ספק נכס משותף, אשר חלים לגביו דיני השיתוף, מכוח תחולתם של דינים אלה גם על זכויות. ובהסכמת כל השותפים ניתן בוודאי לבצע מכירה של נכס משותף זה לאחד מבעלי הדירות.

על כן, גם מסקנה שלפיה אחוזי בנייה אינם רכוש משותף, במובנו של מושג זה בפרק הבתים המשותפים, לא תשלול את האפשרות לבצע עיסקה כאמור, בהסכמת כל השותפים. אולם במקרה כאמור, תתבצע העיסקה לפי הכללים הרגילים של דיני החוזים, ללא כללים פורמליים מיוחדים".

כעת בוחן השופט קלינג את השאלה, האם היתה הסכמה על העברת זכויות הבנייה העתידיות לבעלות המבקשים.

המונח אחוזי בנייה או זכויות בנייה לא הוגדר בחוק. רק עם הוספת סימן ג' 1 לחוק המקרקעין, בחוק המקרקעין (תיקון מס' 18), התשנ"ה-1995, הוסף בסעיף 71 א':

"זכויות בנייה - זכויות לבנייה בבית משותף לפי תוכנית בת תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבנייה".

הגדרה זו מתייחסת לתוכנית תקפה ולא לתוכניות שיקבלו תוקף בעתיד. אומנם לתיקון החוק אין תחולה לענייננו, שכן בא שנים לאחר ההסכם בין הצדדים. אולם, ניתן להקיש מהאמור בסעיף זה לענייננו, וללמוד כי זכויות הבנייה שחולקו בהסכם אינן אלא זכויות על פי תוכניות תקפות באותה שעה.

השופט קלינג מקבל חיזוק לכך מהאמור בפרשת לוסטיג מייזליס (רע"א 2821/95).

כלומר, בכל מקום בו דנים בבעלות על זכויות בנייה ואחוזי בנייה, הכוונה היא לזכויות בנייה ואחוזי בנייה לפי תוכנית קיימת.

התוצאה הסופית: התובענה נדחית. ביהמ"ש פוסק, כי באשר לזכויות הבנייה העתידיות - מעבר ל-13 מ"ר - יש צורך בהסכמת כל הבעלים בכדי להעבירן.

ה"פ 2226/94, ביהמ"ש המחוזי בת"א.

השופט גבריאל קלינג.

בשם המבקשים: עו"ד י. מוזר.

בשם ויצו: עו"ד נ. שוחט-ברנר ממשרד נאמן-בן ארצי.

בשם בית הזקנים: עו"ד י. תוסיה-כהן