יעקב אנגל נכנס לשוק הבולגרי

בפרויקט הראשון מנהלת אנגל ג'נרל דיבלופרס (אנגל ג'נרל), חברה בת של אנגל משאבים, מו"מ עם מספר גורמים פרטיים בסופיה, לרכישת 70% מהזכויות על קרקע בשטח של 22 דונם בבירה הבולגרית, בתמורה ל-11 מליון שקל. אם יצלח המו"מ, בכוונת אנגל להקים על הקרקע פרויקט מגורים בהיקף של 300 יחידות דיור. בחברה מעריכים, כי התמורה ממכירת הדירות עשויה להגיע ל-120 מיליון שקל.

על פי המו"מ, אמורה אנגל ג'נרל להקים מיזם משותף עם בעלי הקרקע הנוכחיים, שימשיכו להחזיק בשליש ממנה, לצורך הקמת הפרויקט. על פי ההסכם המתגבש, אנגל תהיה אחראית בפועל על יישום הפרויקט, ניהולו, שיווקו ומימונו.

במקביל, החלה אנגל ג'נרל במגעים עם גופים פיננסיים בינלאומיים, בדבר כניסתם כשותפים בפעילותה בבולגריה, בהתאם לאסטרטגיה שלה וכפי שנהגה בעבר במדינות אחרות, כגון השותפות עם קרן ההשקעות הבינלאומית Heitman (הייטמן) במזרח אירופה והשותפות עם בנק ההשקעות Lehman Brothers בקנדה. פרויקט אחר שאנגל משאבים מקדמת נמצא גם כן בסופיה. החברה הגיעה להסכמה עקרונית עם הבעלים של קרקע אחרת בסופיה, על מיזם משותף להקמת מרכז לוגיסטי על שטח של כ-120,000 מ"ר. המרכז ממוקם באזור אסטרטגי, בעל נגישות גבוהה לכבישים מהירים ולאמצעי תחבורה, המאפשרים שינוע סחורות באופן יעיל.

המרכז שיוקם ישרת חברות בינלאומיות, המשתמשות בציר אירופי מרכזי זה לצרכי פעילותן. ההשקעה הכללית בפרויקט צפויה להסתכם בכ-250 מיליון שקל והתשואה השנתית על ההשקעה הנ"ל צפויה להיות גבוהה מאוד, ולהסתכם בכ-20%. כמו במיזם המגורים, גם במיזם זה חלקה של אנגל משאבים יהיה 70%. הבעלים של הקרקע, שיחזיק 30% מהמיזם, ישקיע במיזם את זכויותיו בקרקע, ואילו החברה תהיה אחראית למימון הפרויקט.

החברה אומרת, כי היא מתכוונת לממן את הפרויקט באמצעות מקורות עצמאיים, וכן באמצעות מימון שתגייס מקונסורציום בנקים אירופים. טרם סוכמו תנאי המימון עם הבנקים.

אנגל משאבים היא חברה בת של אנגל אירופה (לשעבר דנבאר). באמצעות אנגל משאבים חולשת אנגל אירופה על 87 אלף מ"ר שטחי משרדים, תעשייה, מסחר ומגורים, המושכרים בשיעור תפוסה של כ-96%, מהם כ-26 אלף מ"ר בהקמה, שמושכרים במלואם לממשלת ישראל. ביולי 2003 רכשה אנגל משאבים את השליטה באנגל ג'נרל (שהייתה עד אז בשליטתו של יעקב אנגל, בעל השליטה בקבוצה), שעוסקת בעיקר בבנייה יזמית למגורים בישראל ובחו"ל, בעיקר במזרח אירופה. אנגל ג'נרל מעורבת בפרויקטים לפיתוח והקמה של כ-16 אלף יח"ד בארץ ובחו"ל, בהיקף כספי הנאמד ב-9 מיליארד שקל (מחירי מכירה).

בשלהי 2003 השקיעה קרן הייטמן 15.5 מיליון אירו כנגד הקצאה של 50% במניות חברה בת, המרכזת את מרבית פעילותה היזמית של אנגל ג'נרל במזרח אירופה, פעילות הכוללת פרויקטים בצ'כיה, הונגריה ופולין, בהיקף של כ-8,000 יח"ד.

בחודש נובמבר אשתקד הצטרף בנק ההשקעות האמריקאי ליהמן ברדרס כשותף, בשיעור של 50%, לפעילות אנגל ג'נרל בתחום הבנייה למגורים בקנדה. פעילות זו כוללת בניית 900-1,000 יחידות דיור, בהיקף כספי של 250-270 מיליון דולר קנדי. חלקו של ליהמן במימון הפעילות יהיה 80% וההשקעה שלו תסתכם ב-18 מיליון דולר קנדי.

בארץ חולשת אנגל על חמישה מקבצי דיור המושכרים למשרד הקליטה, והיא מקימה 6 מקבצי דיור נוספים. המקבצים כוללים כ-1,760 יח"ד, המניבים כ-51 מיליון שקל בשנה.

בימים אלו פועלת אנגל משאבים לגיוס 50 מיליון שקל, באמצעות הרחבת איגרות החוב שלה מסידרה ד'. מדובר באג"ח להמרה, שנסחרת כיום בבורסה בתשואה של 4.6% צמוד למדד, ובמח"מ של 4.3 שנים. האיגרת ניתנת להמרה למניות החברה לפי שער המרה של 80 שקלים, בעוד שהמניה נסחרת מעט מתחת לשער זה.

בשבוע שעבר, כחלק מההכנה להרחבת הסידרה, אישררה מעלות את דירוג האיגרות של אנגל משאבים מסדרות ג' ו-ד'. שתי הסדרות מדורגות בדירוג נמוך יחסית של A מינוס על ידי חברת הדירוג.

במעלות מציינים, כי דירוג האיגרות מסתמך על המדיניות העיסקית של אנגל משאבים, ועל אמות המידה הפיננסיות שאומצו על ידי החברה במסגרת עיסקת אנגל ג'נרל. במעלות מציינים עוד, כי אישרור הדירוג נסמך במידה רבה על מנוף פיננסי נמוך עליו שומרת החברה, בשל התחייבות החברה לשמור על אמות המידה הפיננסיות ב-2005, ולמרות רווחיות נמוכה ויחסי כיסוי חוב נמוכים של החברה ב-2004.

אנגל משאבים הודיעה בדצמבר, כי תפעל לעמוד ביחסים של 60% חוב ל-CAP ו-50% חוב מנוכה לתיק המנוכה. במעלות מעריכים, כי החברה הפרה יחסים אלו ברבעון השלישי, ובעקבות הזרמת הון תיקנה ההפרה ל-63.5% ל-CAP ו-58.5% חוב מנוכה, ברבעון הרביעי.

בנימוקי הדירוג מוסיף יעקב אקילוב ממעלות, כי התמקדות החברה בייזום פרויקטים גדולים בחו"ל משפיעה לשלילה על פיזור הפרויקטים ולהגדלת הסיכון הטמון בפעילות. אקילוב מביע חשש, כי בהתחשב בצרכים התזרימיים של החברה לזמן הקצר, אנגל תתקשה לשמור על רמת המנוף הפיננסית כמתחייב במתאר עיסקת רכישת אנגל ג'נרל, ללא הזרמת הון נוסף מהבעלים. יש לציין, כי לעניין זה הודיעה החברה, כי בכוונת בעלי השליטה להזרים בטווח הקצר הון נוסף לחברה.

אנגל משאבים טרם פרסמה את דוחותיה השנתיים ל-2004. ב-3 הרבעונים הראשונים אשתקד רשמה החברה הכנסות של 98.6 מיליון שקל, לעומת 91.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2003. שני סעיפי ההכנסות העיקריים של החברה הם מכירת דירות ומקרקעין, שתרמו הכנסה של 42.6 מיליון שקל (לעומת 52.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה), והכנסות מדמי שכירות וניהול הנכסים (35 מיליון שקל, לעומת 34.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה).

למרות הגידול בהכנסות, עברה אנגל משאבים מרוח נקי של 3.6 מיליון שקל להפסד של 7.2 מיליון שקל. זאת, בעיקר בשל גידול חד בהוצאות ההנהלה והכלליות (מ-9.6 ל-17.5 מיליון שקל, כשבחברה מנמקים זאת באיחוד הדוחות עם אלו של אנגל ג'נרל) ובהוצאות המימון (מ-19.3 ל-27.7 מיליון שקל).

נכון לסוף הרבעון השלישי אשתקד, לאנגל משאבים הון עצמי של 214.1 מיליון שקל, אשר מממן מאזן כולל של 895.3 מיליון שקל. החוב הפיננסי של החברה מסתכם בכ-547 מיליון שקל.

מנגד, לאנגל משאבים יתרת נזילות של 115.5 מיליון שקל, כשב-9 החודשים הראשונים אשתקד היא רשמה תזרים שוטף של 12.1 מיליון שקל.

החברה נסחרת כיום בבורסה בתל אביב לפי שווי שוק של כ-35 מיליון דולר, לאחר שבשנתיים האחרונות, על רקע הפריחה בבורסה, זינקה מנייתה בכ-90%. עם זאת, בסיכום 12 החודשים האחרונים הואטה העליה בשער המניה לכ-14% בלבד. החברה נשלטת כאמור על ידי יעקב אנגל, שמחזיק בכ-85.15% מהחברה, באמצעות החברות דנבאר החזקות ודנבאר השקעות.