דיור להשכרה לטווח ארוך: להשתמש בריטים

בישראל כמעט ולא קיים היום דיור להשכרה לטווח ארוך בבעלות פרטית. שיעור הבעלות על הדיור למגורים בישראל הוא למעלה מ-70%. כמעט כל הדיור להשכרה לטווח ארוך מצוי בידי החברות המשכנות, במסגרת הדיור הציבורי. ההצדקה לקיומה של מסגרת הדיור הציבורי הינה בהספקת שירותי דיור למחוסרי יכולת, לשכבות החלשות. לשכבות הביניים אין היום כמעט את האופציה של שכירות לטווח ארוך באיכות סבירה ובהרכב נכסים המתאים לצרכים.

חוק קרנות הנדל"ן (ריט), הנמצא בשלבי חקיקה, מהווה הזדמנות פז ליצירת מקורות כספיים חדשים למימון דיור להשכרה לטווח ארוך. אולם, כדי שאולי נראה הקמה של קרנות נדל"ן בתחום הדיור להשכרה, על רשויות המס להשוות את המס הכולל לפרטיים על קרנות נדל"ן למס האישי מהחזקת דירה. בפועל, החוק כפי שהוא מוצע היום משווה את שיעורי המס הכולל על פרטיים מהשקעה בקרנות נדל"ן לשיעורי המס של משקיע גדול בהשקעה ישירה בנדל"ן מניב.

מה עושה היום בישראל זוג או אדם צעיר, המתחיל את חייו ויש בידו סכום כספי משמעותי? מגייס משכנתא ורוכש דירה. גם זוגות אשר אין ביכולתם לרכוש את הדירה המתאימה להם מבחינת גודל ומיקום, מעדיפים לעיתים לקנות דירה לא מתאימה, להשכיר אותה, ובמקביל לגור בדירה שכורה לעת עתה. זאת, למרות שהתשואה השוטפת מהשכרת דירה בישראל נעה בין 3.5% ל-5%, בהחלט לא אטרקטיבית. ההשקעה נראית עוד פחות אטרקטיבית באם מביאים בחשבון את גודל ההשקעה, חוסר הפיזור שבה ועלויות העיסקה הגבוהות.

האם זוגות אלה עושים את הדבר הנכון עבורם? האם לא עדיף להם להשקיע את כספם במסלולי השקעה מפוזרים יותר ואטרקטיביים יותר?

היתרון הגדול בהשקעה בדירה, מנקודת מבט של זוג המתחיל את חייו הבוגרים, הוא בהצמדת הסכום הקיים למחירי הדירות. כך הגיעה מדינת ישראל למצב, שבו בסקר האוכלוסין משנת 1995 התברר שהיו בישראל כ-240,000 דירות למגורים יותר מאשר משקי בית, ו-118,500 משקי בית החזיקו דירה להשכרה בשנת 1999 (לפי מחקר של חברת אפלייד אקונומיקס).

חוק קרנות הנדל"ן יועד לענות על צרכי ההצמדה למחירי הנדל"ן של אזרחי ישראל. אולם, רשויות המס בישראל מתעקשות להשוות את שיעורי המס שישלם האזרח הפשוט על השקעה בקרנות נדל"ן, לשיעורי המס שמשלמים משקיעים גדולים בנדל"ן מסחרי. זאת, במקום ההשוואה המתאימה יותר לשיעורי המס על משקיע קטן בדירה.

חוק קרנות הנדל"ן קובע מס של 36% ברמת הקרן ומס של 15% ברמת הפרט. כלומר, תשואה לפני מס של 5% מדיור להשכרה תהפוך לתשואה של 3.25% לאחר מס, ותשואה של 4% לפני מס תהפוך ל 2.6% לאחר מס. זאת בשעה שאזרח המחזיק דירה להשכרה, אשר מכניסה לו פחות מ-800 דולר לחודש, לא ישלם מס כלל, ואזרח המחזיק דירות להשכרה עם הכנסות של יותר מ-800 דולר לחודש ישלם כ-10% מס מחזור.

נובע מכך, שמבנה המס של קרנות הנדל"ן מפלה לרעה משקיעים, אשר אין ביכולתם לרכוש דירה ואשר מעוניינים להצמיד את כספם למחירי הנדל"ן בעזרת הקרנות. מעבר לכך, השקעה בקרן נדל"ן לצורך הצמדה למחירי הדיור, תייצר למשקיעה תשואה נמוכה כל כך, שאני בספק לגבי האטרקטיביות שלה.

חוק קרנות הנדל"ן, הנמצא כאמור בשלבי תחיקה מתקדמים, מהווה הזדמנות חד פעמית. ביטול המס ברמת החברה בקרנות נדל"ן המתמחות בדיור להשכרה הינו צעד מתבקש. כך תוכל המדינה לעודד יצירת מקורות הון חדשים להשקעה בדיור להשכרה, ובמקביל לאפשר למעמדות הביניים מסלול השקעה צמוד למחירי הדיור, ברמת סיכון נמוכה, בעלויות עיסקה נמוכות ובהיקף השקעה מצומצם.

אזרחי ישראל הצביעו בכספם והשקיעו בדיור להשכרה למרות היקפי ההשקעה הגדולים, הסיכונים, התשואה השוטפת הנמוכה ועלויות העיסקה הגבוהות. ניתן לכן להניח, שלאחר ביטול המס ברמת הקרן, יוכלו קרנות נדל"ן לדיור להשכרה לגייס כסף מאותו ציבור.

הטענה המקובלת, לפיה יזמים לא ישקיעו בנדל"ן להשכרה במחירים הקיימים, מתמיהה לאור כמות "היזמים הקטנים", שכבר מושקעים בתחום כיום. יותר מכך, עבודה של חברת אפלייד אקונומיקס עבור משרד השיכון מצביעה על כך, שמגוון הנכסים הקיימים להשכרה איננו מתאים לצרכי השוכרים. ייתכן שבינוי להשכרה לטווח ארוך יתאים את מוצריו לטעמם של השוכרים, ויוכל לכן לייצר תשואות גבוהות יותר.

גם משרד האוצר הבריטי שוקל להשתמש במודל קרנות בנדל"ן לצורך יצירת דיור להשכרה במחירים נגישים לאזרחים. בכוונתו של שר האוצר הבריטי, גורדון בראון, לעודד בצורה סלקטיבית השקעה בדיור להשכרה, בעזרת חוק קרנות הנדל"ן, ריטים. אחת האפשרויות הנשקלות שם הינה להתנות את מתן הטבות המס בהחזקה מינימאלית בדיור להשכרה. כלומר, חברת נדל"ן המתמחה למשל בקניונים, אשר רוצה ליהנות מהטבות המס תחת חוק קרנות הנדל"ן, תידרש גם להחזקה מינימאליות, כפי שתקבע בחוק, בנכסי דיור להשכרה.

המדינה יכולה לעודד גיוס הון לדיור להשכרה על-ידי ביטול המס ברמת הקרן לקרנות נדל"ן, אשר תחזקנה במינימום קבוע מראש של נכסי דיור להשכרה. אפשרות נוספת הינה, שכשם שאזרח עם הכנסות של יותר מ-800 דולר מהשכרת דירה "מתחכך" עם רשויות המס, כך משקיע המחזיק קרנות נדל"ן אשר יקבל דיבידנד הגבוה מ 800 דולר לחודש, "יתחכך" גם הוא עם רשויות המס.

ד"ר טולקובסקי היא מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן באוניברסיטת ת"א.