הרכבת הקלה ושווי הנדל"ן

הימצאות מערכות הסעה המונית כדוגמת רכבת קלה, רכבת פרברים ורכבות תחתיות, משפיעה על פעילויות ספקי נדל"ן ומשתמשי נדל"ן באזורי מגורים, מסחר ותעסוקה, השפעה המתורגמת לערכי קרקע ולכסף. במשך תקופה העולה על מאה שנה, נערכו בכל העולם בדיקות כלכליות, המוכיחות במישור העיוני של המודלים הכלכליים וגם על סמך ניסיון מעשי, את קיומו של קשר הדוק בין מחירי מקרקעין לבין הוצאות תחבורה.

אין ספק כי ברוב המקרים מעדיף הפרט לשכון בסמוך למרכז עיר המהווה עבורו גם מוקד תעסוקה, והעדפה זו גדלה אף יותר כשמדובר בעסקים מסחריים.

קיימים מחקרים אמפיריים רבים המנתחים את השפעת אמצעי ההסעה ההמונית בכלל, והרכבת הקלה בפרט, על השבחת מחירי מקרקעין סביב התוואי.

ניתן לציין מחקרים שערך ספרינגלר בניו-יורק עוד בשנות ה-30 שבחנו את כל קווי הרכבת התחתית בעיר, או מחקרים שנערכו במשך 10 שנים בטורונטו על-ידי היים.

המחקרים מעלים ממצאים דומים: בכולם נמצא כי חלה עלייה של 25% בערכי קרקע ליד הקווים ביחס לערכי קרקע רחוקים יותר, וכי 90% משטחי המשרדים החדשים ומחצית מהבנייה הגבוהה בעיר, התמקמו בסמוך לקווי הרכבת התחתית.

מחקרים חשובים ביותר שנערכו במרכזי הערים וושינגטון ואטלנטה וכן מחקרים בממדים עצומים שנערכו במחוז סנטה ברברה ובצפון וירג'ניה, מראים כי קרבה לרכבת התחתית מעלה את מחירי קרקעות ובתים, ולעומת זאת שיעור השווי פוחת ככל שמתרחקים מהתחנה. בנוסף, ישנה נטייה לשינוי ייעוד ופיתוח משרדים ומסחר סמוך לקווי רכבת, מכאן שקווי רכבת גורמים לפיתוח מואץ של סביבתם.

האינדיקטורים הכלכליים משתפרים גם הם, גובה שכ"ד הממוצע עולה, התפוסה גדלה, וקיימת מגמה של הגדלת צפיפות הבנייה. בישראל צפויה רכבת קלה להתחיל לנוע ב-2011, אולם גם בתל-אביב נערכו שני מחקרים שהייתה להם השפעה על העיר.

ד"ר אבירם מהטכניון בחן ב-2001 את השפעת פרויקט נתיבי איילון על מחירי קרקע, תוך התייחסות לשימושי קרקע שונים. מסקנותיו היו, כי בעקבות השיפור שחל כתוצאה מהטמעת נתיבי איילון במערכת התחבורה, וכן בעקבות גידול כללי במחירי קרקע למסחר ומשרדים בתקופת המחקר, עלו מחירי הקרקע בסמוך לנתיבי איילון ב-9%.

תחשיב מעודכן ל-2003 מראה שנתיבי איילון הביאו לתוספת ישירה של 200 מליון דולר בערכים ריאליים, רק בסביבתם. במסגרת ההערכות האסטרטגית של עיריית ת"א לקראת מערכת הסעת המונים, החליטה העירייה עוד ב-1995, כי במקומות בהם קיימת זיקה לתוואי המתוכנן יוענקו תוספות לזכויות בנייה לפרויקטים המצויים סמוך לתוואי, וכי ההשבחה הנובעת מהתוספת תירתם למימון מערכת ההסעה ההמונית.

מערכת הרכבות הקלות המנוהלת על-ידי נ.ת.ע נמצאת כיום בשלבי תכנון והקמה ראשוניים. אולם, כבר בשלב זה מלמד הניסיון שמספר מוקדים מסחריים גדולים הגובלים בתוואי, בהביעו רצון שתחנת הרכבת הקלה תהיה בשטחם, דבר המקובל במרכזי מסחר גדולים באמריקה ובאירופה.

בחינת אזורי תחנות רכבת ישראל בבנימינה, רחובות, ראשל"צ ועוד, מוכיחה שעצם הפעלת הרכבת הקלה תקרב את הפריפריה למרכז ותשביח את ערכי הקרקע באזורים אלה.

הכותב מהנדס ושמאי מקרקעין