ויתור על דיור חלופי: שיוכיח הבנק

מהי חובתו של בנק ליתן הסברים לנוטל משכנתא בדבר הסכמתו על ויתור על דיירות מוגנת בדירה ועל הדיור החלופי. בנושא זה דן פסק דינה של השופטת רות רונן מבימ"ש השלום בת"א. קרלה קרבל (להלן: "המבקשת") התקשרה עם בנק לאומי (להלן: "הבנק") בהסכם משכנתא, מכוחו קיבלה המבקשת מהבנק הלוואה על סך 404,000 שקל, למימון רכישת דירה בפרויקט גני אביב (להלן: "הדירה"). להבטחת החזר ההלוואה נרשם משכון על זכויות המבקשת בדירה.

לאחר שהמבקשת לא עמדה בתשלומי ההחזר על פי הסכם המשכנתא, הבנק פתח תיק הוצאה לפועל, וביקש לממש את המשכנתא ביחס לסכום החוב במלואו. המבקשת פנתה לבית המשפט המחוזי ועתרה, כי יצהיר שלא נוצרו תנאים למימוש המשכון, כי חלה עליה "הגנת בית המגורים", וכי אין לפנותה מהדירה.

במסגרת התובענה הראשונה, נחתם בין הצדדים הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. לאחר מכן נוצר חוב נוסף של המבקשת לבנק. הבנק פתח שוב בהליכים למימוש המשכנתא על הדירה. המבקשת פנתה שוב לבית המשפט ועתרה, כי בית המשפט יורה על עיכוב ביצוע הליך הפינוי. בעקבות כך, הגיעו הבנק והמבקשת להסדר נוסף, ביחס לאופן תשלום חוב הפיגורים.

לאחר מכן הגישה המבקשת המרצת פתיחה לבימ"ש השלום בת"א, במסגרתה היא עתרה למתן צו לפיו סעיף 22 ח' להסכם המשכנתא (שענינו ויתור על דיור מוגן ודיור חלופי) בטל מחמת טעות או הטעיה. התובענה נדונה בפני השופטת רונן.

המבקשת סומכת את תביעתה הנוכחית בעיקר על הטענה, לפיה לא ניתן לה הסבר, קודם לחתימתה על הסכם המשכנתא, בדבר זכותה ע"פ דין לדיור חלוף, ובדבר ויתורה על זכות זו. בכלל זה היא טוענת גם, כי המסמך עליו חתמה אף לא תורגם עבורה לשפה הרוסית.

המבקשת טוענת, כי פקיד הבנק שהעיד לא היה הפקיד אשר החתים את המבקשת על הסכם המשכנתא, ואין די באמור בהסכם המשכנתא כשלעצמו, כדי להוות הסבר מספק לאדם הדיוט, קל וחומר עולה חדש, שאינו יודע את השפה העברית.

מנגד טוען הבנק, כי המבקשת מושתקת מלהעלות את טענותיה מחמת מעשה בית דין. המבקשת הביאה את טענותיה באותן עילות, בשתי התובענות הקודמות, והצדדים הגיעו פעמיים להסדר פשרה.

השופטת רונן מנתחת תחילה את פסק הדין בעניין מיסטר מאני (ע"א 9136/02), במסגרתו קיבל בנה של המשיבה הלוואה מהמערערת, חברת מיסטר מאני, שהיא חברה העוסקת במתן הלוואות חוץ בנקאיות. כבטחון לקבלת ההלוואה, משכנה המשיבה את דירתה לטובת מיסטר מאני. הבן לא שילם את החוב, מיסטר מאני ביקשה לממש את המשכנתא, והמשיבה טענה כי היא זכאית להגנה של דיור חלוף, חרף ויתורה הלכאורי על הגנה זו בחוזה ההלוואה ובשטר המשכנתא.

בית המשפט העליון קיבל את טענות המערערת, וקבע כי אין די באישור הטכני של מספרי הסעיפים עליהם ויתרה המערערת בהסכמים, ועל מיסטר מאני היה להוסיף ולהבהיר, אם במסגרת ההסכמים ואם על פה, את קיומה של הזכות לסידור חלוף, ואת נפקות הויתור עליה. בית המשפט התייחס לזהותה של מיסטר מאני - חברה הנותנת הלוואות חוץ בנקאיות, וקבע, כי חובות שקיימים במסגרת יחסי בנק-לקוח מקבלות משנה תוקף מקום בו מדובר במוסד המעניק הלוואות חוץ בנקאיות, כאשר יש להקפיד הקפדה מיוחדת על זכויותיהם של לווים מחברות כאלה.

השופטת רונן קובעת, כי יישום הלכת מיסטר מאני על ענייננו מביא למסקנה, כי המבקשת הוכיחה, כי הבנק לא נתן לה את ההסבר הנדרש ביחס לחתימתה על ס' 22 ח' להסכם ההלוואה.

גירסתה של המבקשת בהקשר זה לא נסתרה. היא טענה כי לא ניתן לה הסבר על קיומה של הזכות לסידור חלוף ועל נפקות הויתור עליה, וודאי שלא ניתן לה הסבר בשפה הרוסית.

הבנק לא הביא עדים מטעמו כדי לסתור את גירסתה העובדתית של המבקשת. לכן, ניתן לקבוע כממצא, שהמבקשת לא קיבלה הסבר על קיום הזכות מכוח החוק, ועל משמעות הויתור עליה. עיון בס' 22 ח' להסכם ההלוואה דנן מעלה, כי אין בו הסבר מפורט בדבר המשמעות של הויתור, מעבר להפניה הפורמלית לסעיפי החוק. כעולה מפסק הדין מיסטר מאני, הפניה זו אין די בה, ככל שמדובר באדם מן היישוב, שאין לו השכלה משפטית, וקל וחומר עולה חדש.

אין להבחין, לצורך יישום הלכת מיסטר מאני, בין בנק לבין חברה הנותנת הלוואות חוץ בנקאיות. אין לקבל טענת הבנק לפיה הבחנה זו היא רלוונטית, שכן חובתו של הבנק להסביר ללקוחו את משמעות החתימה על סעיף ויתור על הגנה על דיור חלוף, זהה בהיקפה לחובתה של חברה הנותנת הלוואות חוץ בנקאיות. בשני המקרים מדובר בגוף המנסח את ההסכם ומצוי בעמדת מיקוח עדיפה, גוף גדול בעל ידע משפטי, שמולו ניצב בדרך כלל אדם הזקוק להלוואה, שלא תמיד מודע לעצם הזכות העומדת לו.

לכן, אלמלא היו מתקיימים ההליכים הנוספים בין הצדדים - קובעת השופטת רונן - היתה המבקשת זכאית להגנה של סידור חלוף, וכי אין להתייחס לויתור שלה מכוח ס' 22 ח' להסכם ההלוואה ולתת לו תוקף.

ברם, השופטת רונן דוחה את תביעתה של המבקשת, בנימוק כי המבקשת ויתרה על הגנת הדיור החלופי בהליכים הקודמים ובשל מעשה בית דין.

התוצאה הסופית: התובענה נדחתה.

ה"פ 200534/04, בית משפט השלום בת"א, השופטת: ר. רונן.

בשם המבקשת - עו"ד לייבה.

בשם הבנק - עו"ד גורן.