מי שקורא את הערכותיה של חברת אזורים לגבי ענף המגורים בארץ בהחלט עשוי שלא להיות מעודד. החברה, שפרסמה את דו"חותיה הכספיים לשנת 2004 בשבוע החולף, סבורה כי כל התנאים לתחילת צמיחתו של ענף המגורים כבר כאן, אך משום מה זו מאחרת להגיע.
נכון, התוצאות הכספיות של אזורים מצביעות על מגמה של שיפור לעומת שנת 2003, אך עדיין מדובר על ירידה ביחס לנתוני שנת 2002. אם במחצית הראשונה של השנה עוד סברנו כי ענף הנדל"ן למגורים יוצא מהמיתון שאפיין אותו בשנים האחרונות, הרי שנתוני המחצית השנייה של 2004 מוכיחים את אשר טענו הקבלנים בחודשים האחרונים: חזרנו למיתון.
ברבעון הרביעי של 2004 הציגה אזורים מכירות של 87.5 מיליון שקל בלבד ממכירת דירות וקרקעות - ירידה של 8% לעומת הרבעון המקביל, של 31% לעומת הרבעון השלישי, של 54% לעומת הרבעון השני וירידה של 47% לעומת הרבעון הראשון. בסך הכל ירדו הכנסות החברה ממכירת דירות במחצית השנייה של השנה, לעומת הראשונה, בכ-40% (!), תמונה שככל הנראה תחזור על עצמה בחברות המגורים האחרות. בסך הכל, בשנת 2004 הסתכמו ההכנסות ממכירת דירות וקרקעות ב-573 מיליון שקל, ואלו שיקפו גידול של 47% לעומת שנת 2003, אך ירידה קלה לעומת הכנסות של 581 מיליון שקל שנרשמו בשנת 2002.
נתון זה כולל כאמור מכירת דירות וקרקעות, אך אם מתייחסים לנתוני מכירת הדירות בלבד, הרי שאמנם ניכרת עלייה לעומת נתוני שנת 2003, אך בד בבד קשה שלא להבחין כי הנתונים נמוכים משמעותית מאלו של שנת 2002. בשנת 2004 מכרה החברה 670 יחידות דיור, בהיקף כספי כולל של 537 מיליון שקל, לעומת 520 יחידות דיור בהיקף של 337 מיליון שקל בשנת 2003; אלא שבשנת 2002 מכרה החברה 830 יח"ד בהיקף כספי כולל של 643 מיליון שקל.
אזורים מציינת, כי בתום שנת 2004 לקבוצה 17 פרויקטים לבנייה למגורים המצויים בשלבי ביצוע שונים ברחבי הארץ, הכוללים 1,770 יחידות דיור, מתוכן נמכרו כבר 570 יחידות עד לאותו מועד. בין הפרויקטים הבולטים של אזורים ניתן למנות את אזורי פארק אונו, עם 188 יחידות, אזורי רחובות החדשה, עם בנייה של 162 דירות למגורים, ופרויקט אזורים בגבעתיים, עם 158 יחידות דיור.
בנוסף לפרויקטים שבביצוע, לקבוצה מלאי דירות לא מכורות בפרויקטים שבנייתם הסתיימה, בהיקף של 170 יחידות ובעלות כוללת של 99 מיליון שקל. בנוסף, בבעלות החברות בקבוצה זכויות במקרקעין המיועדים להקמה של כ-10,900 יחידות דיור, מתוכן לכ-8,100 יחידות דיור ישנה תוכנית בניין ערים בתוקף. בכוונת אזורים להתחיל בבניה ושיווק של 1,300 יחידות חדשות, אשר חלקן יבוצעו במסגרת 6-8 פרויקטים חדשים לבנייה למגורים. באזורים סבורים, כי פרויקטים אלו יגיעו במהלך שנת 2005 לבשלות תכנונית.
כידוע, חברות יזמיות מחויבות לכללי חשבונאות בכל הקשור להכרה בהכנסות. על-פי כללים אלו, נרשמות בספרים ההכנסות ממכירות דירות על-פי המכפלה של תמורת המכירות בשיעור ההשלמה של הפרויקט, אך לא לפני ששיעור ההשלמה יגיע ל-25%, והמכירות בפועל יסתכמו בכ-50% מסך המכירות הצפויות בפרויקט. לכן, מציינת אזורים, כי יתרת ההכנסות מדירות שטרם נזקפו לדו"ח רווח והפסד מסתכמות נכון לסוף שנת 2004 ב-403 מיליון שקל, לעומת 365 מיליון שקל בסוף שנת 2003.
אזורים מציינת, כי ענף הנדל"ן, כמו גם המשק כולו, מאופיין במחזורי עסקים של גאות ושפל, אלא שהמחזור הנוכחי של שפל הינו ממושך וחריג באורכו. עם זאת, באזורים אומרים כי מספר התחלות הבנייה מצוי בירידה, וגורר בעקבותיו ירידה במלאי הדירות הפנויות. צמצום מתמשך זה, לצד ירידת הריבית על המשכנתאות לשפל, צפויים לפעול להגדלת הביקוש לדירות במהלך שנת 2005.
מאידך, רמת האבטלה הגבוהה והחשש מחוסר יציבות מונע בשלב זה את הגידול בביקושים. בשלב זה, מציינת אזורים, נטיית הציבור החושש מנטילת התחייבויות פיננסיות ארוכות טווח, ההכרחיות ברכישת דירה, מעדיף את האלטרנטיבה של שכירות על פני רכישה. לפיכך סבורים באזורים, כי מגמת אי הוודאות שאפיינה את הענף בשנים האחרונות צפויה להימשך, וזאת לאור נתוני הלמ"ס שהצביעו על ירידה ריאלית של 11% במחירי הדירות בין השנים 2001-2004.
למרות הירידה החדה במכירות דירות ברבעון הרביעי של השנה, הציגה אזורים בסך הכל שנה מוצלחת, לפחות בכל הקשור לרווחיות. בשנה החולפת השיגה אזורים רווח גולמי של 112 מיליון שקל, לעומת 87 מיליון שקל בשנת 2003 ו-84 מיליון שקל ב-2002.
בשנת 2004, בעקבות פעולות התייעלות שנקטה החברה, ירדו במקביל גם הוצאות ההנהלה והמכירות, מה שהביא את אזורים לרווח תפעולי של 68 מיליון שקל, לעומת 33 מיליון שקל ב-2003 ו-26 מיליון שקל ב-2002. בשורה התחתונה הציגה אזורים רווח נקי של 54 מיליון שקל, ששיקף גידול של 86% לעומת 2003. בעקבות הרווח הנאה, החליטה אזורים להודיע על חלוקת דיבידנד בהיקף של 60 מיליון שקל.
על אף שעסקי הליבה של אזורים הינם בתחום הנדל"ן למגורים, הרי שהיא גם עוסקת בתחום הנדל"ן המניב, באמצעות אחזקתה בחברת GTC (22.8%), שפועלת במזרח אירופה, ופעילות נדל"ן מניב בארץ. בתום שנת 2004 לאזורים זכויות בנכסים מניבים בהיקף של 118 אלף מ"ר, מתוכם 36 אלף מ"ר הנם נכסים בהקמה. בנוסף, לקבוצה זכויות במקרקעין ובכללם זכויות להקמה של 512 אלף מ"ר של נכסים מניבים. נתונים אלו מתייחסים לנדל"ן בארץ, וללא קשר לפעילותה של אזורים באמצעות האחזקה ב-GTC.
בסך הכל הסתכמו אשתקד ההכנסות מנכסים מניבים בכ-50 מיליון שקל, לעומת 31 מיליון שקל בשנת 2003 ו-23 מיליון שקל בלבד בשנת 2002. הגידול בהכנסות נובע בעיקר מגמר האכלוס של שלב א' בקניון קרית אונו, וכן מתחילת השכירות של מבני משרדים בלונדון.
דו"חותיה של אזורים מאפשרים הצצה אל דו"חותיה הכספיים של חברת GTC, שנהנתה בשנת 2004 מגידול בשטחי התפוסה ומעלייה בביקוש לנדל"ן מניב, בעיקר בעקבות כניסת חלק מהמדינות המזרח אירופאיות לגוש האירו. GTC הציגה בשנת 2004 מחזור מכירות של 58 מיליון דולר, לעומת מכירות של 91.2 מיליון דולר בשנת 2003 - ירידה המיוחסת לקיטון במכירות דירות (מרמה של 33.7 מיליון דולר ב-2003 ל-8 מיליון דולר ב-2004). עם זאת, בשנה החולפת יכלה GTC ליהנות מרווחי הון בעקבות הנפקה ציבורית שערכה בהיקף של 32.3 מיליון דולר, שהביאה את הרווח הנקי שלה לשנת 2004 לרמה של 48 מיליון דולר, לעומת 26 מיליון דולר בשנת 2003.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
