האיחוד האירופי מציג הטרוגניות בשוק הנדל"ן

מקובל לחשוב שתשובה הולמת לשאלה זו, תציב את בריטניה בראש, בייחוד אם מביאים בחשבון את המהלכים המוניטריים המכוונים שנעשו שם על ידי הבנק המרכזי, שביקש בסך הכל לצנן את מחירי הנדל"ן הגואים.

אלא שלא כך הם פני הדברים. שלושת שוקי הנדל"ן הלוהטים כיום באירופה הם צרפת, ספרד ואירלנד. עובדה זו עומדת בסתירה למדיניות המוניטרית הזהירה שבה נקט הבנק האירופי המרכזי, עבור 12 המדינות החברות בגוש האירו.

עיון מעמיק בעיסקאות נדל"ן שנעשו ברחבי האיחוד, מלמד כי בארצות מסוימות נרשמים מחירים בועתיים עבור נכסי נדל"ן, ובארצות אחרות לא. מדיניות מוניטרית אשר הולמת מדינה אחת, תמיט אסון על מדינה אחרת. מחירי הנכסים הופכים אם כן לבלתי מהימנים עבור המטבע האירופי האחיד.

סקירה שנתית כוללת עבור נכסי נדל"ן אירופים שפורסמה החודש על ידי איגוד השמאים הבריטי, האירה את המטבע האירופי באור לא מחמיא. סיכום תוצאות הסקירה הצביע על האירו כמי שהשפיע בצורה מהותית - לחיוב או לשלילה - על כל אחת מהמדינות הנכללות באיחוד.

על פי תוצאות הסקר, צרפת, ספרד ואירלנד רשמו זינוק שיא של מעל ל-10% במחירי הנכסים ב-2004, כשמחירי הדירות בצרפת רשמו את הזינוק הגבוה ביותר בשיעור שנתי של כ-15%.

אחריהן בדירוג עם עלייה ממוצעת בטווח של 5%-8% במחירי הנכסים מדורגות בלגיה, דנמרק, שבדיה, פינלנד, ואיטליה. מנגד, מחירי הנכסים בגרמניה, אוסטריה, והולנד לא רשמו אפילו עליית מחירים מינורית. המיסתוריות איפוא, באשר לכוח הדוחף את מחירי הנכסים באירופה מעלה, התפוגגה. הריבית המוניטרית, אשר נמצאת בשפל של כ-60 שנה, מהווה את הקטר למחירים הדוהרים צפונה.

הריבית הנמוכה ביותר בעולם התעשייתי, למעט יפאן עם ריבית אפסית, נרשמה בבנק המרכזי האירופי (ECB) - 2% ריבית.

אזרח צרפתי, המעוניין להרוויח קצת כסף, עושה את החישוב הבא: הבנק מציע לו משכנתא בריבית של קצת יותר מ-2% לרכישת נכס. ערכו של האחרון צפוי להתייקר בממוצע בקצב שנתי של 6%-8%. בהחלט עסקה כדאית ורווחית.

פערי המחירים הלא מוסברים בין המדינות האירופיות השונות, יצרו עבור ה-ECB, שמקום מושבו בפרנקפורט, דילמה לא קטנה. " אנו חייבים להיות עירניים לגבי השלכות האינפלציה", התבטא בשבוע שעבר, ז'אן קלוד טרישה, נגיד הבנק.

הכלכלן הראשי של איגוד השמאים הבריטי, מילאן קטרי, ציין כי מחירי הנכסים מושפעים מהמדיניות המוניטרית האירופית.

קטרי מוסיף, שמחירי הנדל"ן שולחים מסר כפול, כאשר מצד אחד, ניתן לחשוב שהריבית גבוהה מדי, כפי שניתן להסיק מרמת המחירים בגרמניה ואוסטריה. מאידך, כאשר בוחנים מדינות כמו צרפת וספרד, אפשר לחשוב שעלויות המשכנתאות זולות מדי.

התוצאה הסופית של מסרים סותרים אלו, תניב, לדעת קטרי, מדיניות מוניטרית משותקת.

ואכן, אם נבחן את פעילות ה-ECB נגלה שריבית האירו נותרה על כנה מאז יוני 2003.

בקליפורניה, ארה"ב, זינקו מחירי הנכסים ביותר מכפליים בחמש השנים האחרונות, לעומת עלייה ממוצעת של 50% במחירי הנכסים בארה"ב עצמה.

מנגד, במגזר האירופי לא נרשמת תנועת הגירה מאזורים יקרים לאיזורים זולים. משפחה אירופית שמתגוררת בליון או ולנסיה, תימתח את התקציב המשפחתי שלה עד אין קץ, ולא תארוז את מטלטליה ותעבור להנובר גרמניה, רק משום שצעד כזה מתאים יותר לכיסה. במצב כזה אין מנגנון טבעי אשר יעצור את מחירי הנדל"ן מלתפוח למימדים בועתיים, עד לאיבוד שליטה.

אירופה כולה חצויה בין מדינות אשר מודעות להשלכות הקיפאון המתמשך בריבית על הבועה בשוק הנדל"ן בתחומן, לבין מדינות אשר אדישות למצב.

האירו, שהיה אמור לאחד את כלכלת אירופה, מסתמן כרגע כגורם היוצר חוסר יציבות, ובעיקר אי אחידות בשוק הנדל"ן האירופי.