אפריקה ישראל נכסים מספקת את הסחורה

למעשה, אין כל יכולת להשוות את ביצועי אפריקה נכסים לשנה הקודמת, שכן החברה הוקמה במתכונתה הנוכחית רק לקראת הנפקה, ולכן נתוני ההשוואה אינם רלבנטיים כלל.

בכל מקרה, בסיכום 2004 מציגה אפריקה נכסים תמונה מרשימה בהחלט. נתחיל עם השורה התחתונה של החברה, זו שמציגה רווח נקי של 140.6 מיליון שקל, מהם 108.4 מיליון שקל שהושגו ברבעון הרביעי לבדו. הרווח החריג ברבעון הרביעי נובע בעיקרו ממימוש שביצעה החברה במהלך הרבעון, כשמכרה מחצית מהבעלות על קניון פאלאס פלורה בפראג לחברה אירית תמורת 23 מיליון אירו, בעיסקה שהניבה לה רווח הון של 99.2 מיליון שקל נטו.

בהתעלמות מעיסקה זו, מציגה אפריקה נכסים רווח מפעולות רגילות של 90.5 מיליון שקל ב-2004, מהם 24.6 מיליון שקל ברבעון הרביעי לבדו.

בראש אפריקה נכסים עומד פנחס (פיני) כהן, שמכהן כיו"ר ומנכ"ל החברה. כהן אומר ל"גלובס", כי באפריקה נכסים פועלים לגיוון תיק הנכסים, ומגלה לראשונה כי בקבוצה נערכים לכניסה אפשרית גם לשוק הנדל"ן המניב בגרמניה - שוק שלקבוצה לא היתה בו פעילות עד כה, אולם לאחרונה הוא זוכה לפופולריות רבה בקרב חברות הנדל"ן הישראליות, דוגמת קבוצת החברות שבשליטת אליעזר פישמן (בעל השליטה ב"גלובס"), ארזים ועוד.

"השוק הגרמני הוא שוק מאוד אטרקטיבי אבל מאוד בעייתי", אומר כהן. "זה שוק קשה לא רק בגלל הרגולציה הקשה, אלא גם בגלל שמדובר בשוק שאין בו כיום ביקושים גבוהים. אבל החוכמה היא לדעת כיצד להיכנס לשווקים בתוליים וקשים, לא כאלה שמוצפים, כמו השוק הבריטי, שבו כבר קשה היום להרוויח. כך אנו רואים את השוק הגרמני, כמו גם השוק בנמיביה בדרום-מערב אפריקה, שיש לנו שם פרויקטים בשיטת ה-BOT עם הממשלה המקומית".

לדברי כהן, היקף הפעילות השגרתית של אפריקה נכסים עומד על הכנסות רבעוניות של כ-60 מיליון שקל מדמי שכירות (קצב הדומה לזה שהושג ברבעון הרביעי, כשבשנה כולה הסתכמו ההכנסות ב-232 מיליון שקל). כיום, 75% מהכנסות החברה נובעות מישראל, והיתר מחו"ל. באפריקה מעוניינים לגוון את התמהיל הגיאוגרפי, כך שבעתיד רק מחצית מההכנסות ייוצרו בישראל, והיתר בחו"ל.

מקור ההכנסות העיקרי הוא מגזר המסחר בישראל, שאחראי על 36.1% מההכנסות. לחברה כיום 25,789 מ"ר להשכרה, בתפוסה מרשימה של 100%.

שני הנכסים המרכזיים של החברה בתחום זה הם קניון רמת אביב, שנחשב לאחד המצליחים בארץ, וקניון סביונים ביהוד. קניון רמת אביב רשם אשתקד הכנסות של 59.6 מיליון שקל, לעומת 57.9 מיליון שקל ב-2003 (הכנסות אלו הן מהשכרת החנויות בלבד, לא כולל המשרדים והחניון, שתרם הכנסות של 10.2 מיליון שקל, לעומת 9.5 מיליון שקל ב-2003). קניון הסביונים רשם הכנסות של 12.1 מיליון שקל, לעומת 12.8 מיליון שקל ב-2003.

תחום המשרדים בישראל נחשב לקטן ביותר בפילוח ההכנסות של אפריקה נכסים, עם תפוסה של 93.8% (מתוך שטח של 33,800 מ"ר) והכנסות של 29.2 מיליון שקל. כאן מעניין לציין כי מגדל המשרדים שמעל קניון רמת אביב, לו תפוסה של 100%, הכנסות שנתיות של 9.1 מיליון שקל, נסיגה לעומת 2003 בה נרשמו ממשרדים אלו הכנסות של כ-10 מיליון שקל.

מגדל המשרדים השני בחשיבותו של אפריקה נכסים בישראל הוא מגדל אפריקה ישראל, שממוקם ברחוב אחד העם בתל-אביב (ליד מגדל שלום). המגדל, בו שטח השכרה של 8,662 מ"ר, נהנה מתפוסה של 98%, והוא הניב אשתקד הכנסה של 9.8 מיליון שקל, לעומת 8.8 מיליון שקל ב-2003. המשרדים שמעל לקניון הסביונים (8,900 מ"ר בתפוסה של 100%) תרמו אשתקד הכנסות של 3.2 מיליון שקל, לעומת 3.5 מיליון שקל ב-2003.

מגזר הפעילות האחרון של החברה בישראל הוא מגזר הפארקים למדע ולתעשייה. לחברה 116,250 מ"ר בפעילות זו, שנהנים מתפוסה של 91.2%. אלו הניבו לחברה הכנסות של 53.4 מיליון שקל אשתקד, שמהוות 23% מהכנסותיה. עיקר הדגש במגזר זה הוא על נכסים של החברה בפארק המדע בנס ציונה, כשלחברה 45,600 מ"ר בבעלות ישירה, שלהם תפוסה של 95% והכנסות של 26.1 מיליון שקל אשתקד, וכן 31,300 מ"ר דרך חברה-בת, שלהם תפוסה של 86% והכנסות שנתיות שקל 14.1 מיליון שקל.

בחו"ל מחזיקה החברה ב-50% מקניון פאלאס פלורה בפראג (שמחצית ממנו נמכרה כאמור ברבעון האחרון), וכן נכסים מניבים נוספים בצ'כיה, הולנד ואנגליה. במהלך הרבעון הראשון, כלומר לאחר תקופת הדו"ח, מכרה החברה את אחזקותיה (55%) בחברה קנדית, שבונה פרויקט מגורים בטורונטו, ובו 103 יחידות דיור. חלקה של אפריקה בחברה נמכר תמורת 20 מיליון דולר קנדי, והיא תרשום רווח הון של 4 מיליון שקל שירשם ברבעון הראשון של 2005.

במקביל, רוכשת כעת חברה-בת אחרת של אפריקה 50% מחברה רומנית, לה מקרקעין בשטח של 120 דונם במרכז בוקרשט, בירת רומניה. אפריקה רוכשת את הקרקע תמורת 9 מיליון אירו, ובהמשך יבחנו השותפים את ייעוד הקרקע. באפריקה מעריכים, שניתן יהיה לבנות על הקרקע פרויקטים שונים בגודל של 100 אלף מ"ר לפחות.

לדברי כהן, הפעילות השוטפת של אפריקה מתייצבת סביב רמת הכנסות של 240-260 מיליון שקל בשנה מדמי שכירות, שיניבו רווח נקי של 50-70 מליון שקל (לאחר כל ההוצאות, כולל מימון). לכך, הוא אומר, יצטרפו רווחי הון מידי פעם, במימושים של נכסים שונים, כמו המימוש של הקניון בפראג ושל הפעילות בטורונטו.

לאפריקה מדיניות דיבידנד מוצהרת, לפיה יחולק בכל שנה 50% מהרווח הנקי למשקיעים. בהתאם למדיניות זו, הכריזה החברה כעת על חלוקת 75 מיליון שקל (6.25 שקל למניה, אקס ב-6 באפריל, חלוקה ב-19 בחודש).

נכון לסוף השנה, לאפריקה נכסים יתרת נזילות של 251 מיליון שקל. יתרה זו נבעה לחברה מפעילותה השוטפת (תזרים שוטף של 120.3 מיליון שקל), וכמובן מתמורת ההנפקה בספטמבר האחרון, בה גייסה החברה 376.5 מיליון שקל נטו בהנפקת מניות, אג"ח להמרה ואופציות. המשקיעים בהנפקה עשו לפי שעה עיסקה טובה. שווי החבילה המשוקלל עלה מאז ההנפקה ב-10.7%, כששווי השוק של החברה עומד כיום על 33 מיליון דולר בבורסה בתל-אביב.

"אנחנו מייעדים את הכסף שיש לנו לפיתוח של מספר פרויקטים בישראל ובחו"ל", אומר כהן. "בישראל יש לנו בעיקר את פרויקט דרום הקריה בתל-אביב ומעונות הסטודנטים. אנחנו מקבלים כל הזמן הצעות מחברות בישראל לרכוש מהן נכסים, כי יש היום הרבה חברות שזקוקות לכסף ומממשות נכסים".

בחו"ל מחפשת החברה נכסים בעיקר בצ'כיה, סרביה ובולגריה. האסטרטגיה של החברה היא בעיקר ברכישת נכסים קיימים, וכן יזמות (כמו הפרויקט ברומניה), כשכפי שצוין, כהן רואה כיעד חלוקה של 50%-50% בהכנסות החברה בישראל ומחוצה לה. "היעד שלנו הוא להגיע לרווח של 100 מיליון שקל משכירות בתוך שנתיים וחצי, ובנוסף 50 מיליון שקל בשנה ממימוש נכסים".

בקצב שבו החברה מתפתחת - נראה שהחזון של כהן הוא יעד ישים בהחלט.