גם בדירות עממיות הביקושים מתמקדים במרכז הארץ

אחת החברות מהן ניתן ללמוד בצורה הטובה ביותר על הנעשה בשוק הנדל"ן הישראלי היא י.ח דמרי, שבשליטת יגאל דמרי. בעוד שאזורים ושיכון עובדים משקפות בעיקר את הנעשה בעשירונים הגבוהים יחסית (שתי החברות פונות בעיקר לפלח הבינוני-גבוה ומעלה), דמרי מאפיינת את "העם", שכן היא פונה לשוק העממי, הרחב יותר. בעוד ששתי הגדולות בונות בעיקר באזורי ביקוש בסטנדרט יוקרתי, דמרי חזקה בעיקר במודיעין, ראשל"צ, אשדוד ודרומה.

בדמרי יודעים לספר, ש-2004 היתה שנה מעורבת מבחינת הביקושים לדירות בקרב הקהל שלה. המחצית הראשונה החלה ברגל ימין, עם התייצבות ואף התאוששות קלה בביקושים בחלק מאזורי הארץ, אולם מדובר בהתאוששות קצרת טווח, כשבמחצית השנייה של השנה שוב חלה האטה מסוימת וירידה בביקושים בענף.

בדמרי מצרפים ניתוח של הביקושים על-פי האזורים הגיאוגרפיים בארץ, ניתוח שאינו צריך להפתיע את מי שמעורה בנעשה בענף בשנים האחרונות. מהניתוח עולה, כי גידול מסוים בביקושים ואף במחירים (אם כי בסדר גודל מינורי של 3%-5% בלבד) נרשם באזורים הקרובים למרכז הארץ, כמו מודיעין, נתניה, תל-אביב, ראשון לציון ואשדוד, וכן בירושלים.

את התאוששות האזורים הללו ניתן כמובן להסביר בהתאוששות הכלכלית המוגבלת שהחלה במשק בשנה וחצי האחרונות, התאוששות שסימניה עדיין לא הגיעו לפריפריה. הדבר ניכר היטב בשוק הנדל"ן למגורים. בדמרי יודעים לספר שבאזורים הללו, בעיקר בדרום (אשקלון, שדרות, נתיבות וב"ש) נמשכת ההאטה במכירות ובמחירים, כשלכך תרמו גם ביטול מענקי המקום וסבסוד המשכנתאות והמצב הבטחוני (בעיקר בשדרות).

השונות בהתאוששות ניכרת היטב בנתוני המכירה של דמרי. ב-2004 מכרה החברה 430 דירות בהיקף כולל של 322 מיליון שקל, לעומת 518 דירות בהיקף כספי של 326 מיליון שקל שמכרה ב-2003. 74% מהדירות שנמכרו אשתקד היו באזורים שבהם היא מדווחת על התאוששות (אשדוד, גן יבנה, ראשון לציון, תל-אביב, מודיעין וירושלים), כשלשם השוואה ב-2001 עמד משקלם של אזורים אלו על 50% בלבד ממכירות החברה.

לפי שעה, גם הרבעון הראשון של 2005 אינו מסמן הבטחה גדולה. מתחילת השנה ועד תחילת השבוע שעבר מדווחת דמרי כי מכרה רק 113 דירות, בהמשך ל-109 דירות בלבד שמכרה ברבעון האחרון של 2004.

חשוב לציין, שלדמרי מודל עסקי שונה ממרבית חברות היזום הנדל"ני בבורסה. בעוד שמרבית החברות הגדולות מתמחות בייזום (אזורים, שיכון עובדים) או בביצוע (דניה סיבוס, סולל בונה), דמרי נמצאת בשני התחומים, כשהחברה יוזמת את הפרויקטים ומבצעת אותם לעצמה (חטיבת הביצוע של דמרי אינה בונה ליזמים חיצוניים, אלא לחברה בלבד). בנוסף, לחברה פעילות גם בתחום הנכסים המניבים, אם כי בקנה מידה מצומצם.

ב-2004 הכירה דמרי בהכנסות של 303 מיליון שקל, שיפור של 10.5% לעומת 2003. עם זאת, הרווח התפעולי של החברה נשחק ב-16%, ל-59.9 מיליון שקל, והרווח הנקי נותר יציב יחסית, ברמה של 24.7 מיליון שקל.

למרות הרווחיות הטובה בסך הכל (שולי רווח נקי של 8.2% בענף הנדל"ן בישראל אינם דבר של מה בכך), דמרי ממשיכה לשרוף כסף. ב-2004 שרפה החברה 63.7 מיליון שקל בפעילותה השוטפת, לעומת 5.8 מיליון שקל בלבד ששרפה בפעילות השוטפת ב-2003.

נכון לסוף השנה, לדמרי הון עצמי של 165.5 מיליון שקל, שמממן מאזן של 686 מיליון שקל. לחברה חוב פיננסי של 381.8 מיליון שקל. מנגד, לדמרי יתרת נזילות (מזומנים, שווי מזומנים ופיקדונות בבנקים) בסך כולל של 53.3 מיליון שקל.

נזכיר שבחודש מאי אשתקד ביצעה דמרי בהצלחה הנפקה ראשונה בבורסה בתל-אביב. דמרי גייסה מהציבור 110 מיליון שקל בהנפקת מניות, אופציות ואג"ח. המשקיעים בהנפקה יכולים בינתיים להיות מרוצים, שכן זו הניבה עד כה תשואה משוקללת של 14% על שווי החבילה, בתוך כ-11 חודשים.

דמרי ממהרת לשתף את בעלי מניותיה ברווחים (בעיקר יגאל דמרי, שמחזיק ב-85.83% ממניות החברה). החברה תחלק 8.1 מיליון שקל כדיבידנד (71 אגורות למניה, אקס ב-20 באפריל, חלוקה ב-4 במאי), כשדמרי ישלשל לכיסו כ-7 מיליון שקל מתוך החלוקה. לחברה מדיניות חלוקה מוצהרת, ולפיה שליש מהרווח השנתי יחולק כדיבידנד החל בשנה זו.

אגב, מלבד חלקו בדיבידנד נהנה דמרי גם משכר בעלות של 2.5 מיליון שקל ששילמה לו החברה, מתוקף היותו יו"ר ומנכ"ל בשנת 2004.

כחברות רבות, בעיקר בתחום הנדל"ן, נאלצת גם דמרי "להתפשט" בפני המשקיעים בשל חובת הדיווח במתכונת המלצות ועדת ברנע. הפירוט הרב הנדרש מהחברה מאפשר הצצה עמוקה יותר לפעילותה. תחום הפעילות העיקרי של החברה הוא ביזמות ובנייה של פרויקטים למגורים, כשנכון לסוף 2004 פועלת החברה ב-12 יישובים, בהם היא בונה 3,112 יחידות דיור.

בינואר השנה חתמה החברה על עסקת ענק, בה רכשה 192 דונם מקבוצת בוני ערים (קי.בי.עי) בדרום אשדוד, בתמורה ל-57.1 מיליון דולר. על השטח שנרכש ניתן לבנות 1,292 יחידות דיור, וכן 9,600 מ"ר של שטחי מסחר. מחצית מהשטח נרכשה בעבור צד ג'.

האסטרטגיה של דמרי היא לרכוש קרקעות שכבר מופשרות לבנייה ומאושרות בתב"ע, כך שהן אינן דורשות המתנה לצורך שינוי ייעוד והמתנה לאישורי בנייה. הקרקעות נרכשות במכרזים של המינהל, ובחלק גדול מהעסקאות החברה רוכשת קרקעות בהסכמי פיתוח ובנייה עם משרד הבינוי והשיכון. בנוסף, לחברה היו מספר עסקאות בהן היא רכשה קרקעות מידי כונסי נכסים של קבלנים, אשר נקלעו לקשיים והתמוטטו.

כפי שצוין, את מרבית הפרויקטים בונה החברה בעצמה, וחלקם הקטן נבנה על ידי קבלנים, שמרביתם קבלנים קבועים עמם עובדת החברה במספר רב של פרויקטים לאורך שנים.

הפעילות המשנית של החברה היא באחזקת נכסים מניבים. אלו תרמו לה אשתקד הכנסות של 1.7 מיליון שקל, כששיעור התפוסה הממוצעת שלה נמוך יחסית - 59% בלבד.

עיקר הפעילות המניבה של החברה מרוכזת באשדוד, שם לחברה מבנים קיימים, בהם 2 מבני תעשייה, 57 חנויות ו-2,876 מ"ר של שטחי משרדים. בנתיבות מחזיקה החברה מספר נכסים מסחריים וכן מבנה תעשייה, ובבאר-שבע היא מחזיקה בשטח מסחרי במגדל דניאל.

בנוסף, לחברה מספר פרויקטים שנמצאים עדיין בהליכי תכנון. המעניין שבהם הוא במתחם בית ההבראה מרגוע לעובד באשקלון. מדובר בקרקע בשטח של 33,900 מ"ר בשווי בספרים של 12.6 מיליון שקל. על הקרקע מספר מבנים ישנים ששימשו בעבר את בית ההבראה, ובכוונת החברה לבנות עליה מלון סוויטות חדש, בריכת שחיה ואגף מסחרי. במקביל בוחנת החברה אפשרות לשינוי ייעוד הקרקע למגורים, לצורך בניית פרויקט מגורים במקום בית המלון האמור.

במקביל, מחזיקה דמרי ב-3,077 מ"ר במרינה באשקלון, שמאושרים לבניית בתי קפה, מסעדות, מועדונים וכדומה. בחברה פועלים לשינוי ייעוד בתב"ע, כך שתוכל לבנות באתר דירות נופש ומלון דירות, מה שאמור להקפיץ את שווי השימוש העתידי בקרקע, אם וכאשר תאושר התוכנית.