מגייסים בישראל, בונים בחו"ל

עד כה גויסו בשנת 2005 בבורסה בתל-אביב 1.08 מיליארד שקל בהנפקות והקצאות פרטיות, כאשר מתוכם 181.2 מיליון שקל זרמו לחברות הנדל"ן. השנה היו גם מספר גיוסי אג"ח נוספים על-ידי חברות הנדל"ן.

בשנת 2004, במהלכה גויסו 10.2 מיליארד שקל בהנפקות והקצאות של אג"ח קונצרניות, המצב לא היה שונה, וגם אז חברות הנדל"ן ריכזו עניין ניכר בבורסה. בשנה שעברה גויסו באחד העם, במסגרת הנפקת מניות, כ-3.3 מיליארד שקל, כשמתוכם הלכו 520 מיליון שקל למשקיעים בשתי חברות נדל"ן, אפריקה נכסים וג'י.טי.סי, שגייסו 390 מיליון שקל ו-130 מיליון שקל בהתאמה.

עוד נציין, כי מתוך סך של 5.44 מיליארד שקל שגויסו עד כה השנה בהקצאות והנפקות באמצעות תעודות סל, 567 מיליון שקל הלכו לקסם מדדים - נדל"ן 15.

יש מקום להדגיש, כי ההנפקות המסיביות בחברות הנדל"ן בתקופה האמורה, כשאנו מתייחסים בעיקר להנפקות אפריקה נכסים וג'י.טי.סי, נובעת גם מרצון המשקיעים לגייס כסף למטרות כלליות, בשל הגאות שהיתה בשוק מאז 2003. נציין כי מדד ת"א 25 טיפס ב-12 החודשים האחרונים בכ-25%. לפיכך, יש לראות את הגיוסים שערכו חברות הנדל"ן, שבמידה רבה המחישו את כוונת החברות לגייס כספים לשם הגברת פעילותן הכללית והגדלת תשומת ליבן לשווקים בחו"ל, כרצון לגייס בשוק עולה וגבוה.

"בשנתיים האחרונות יש התעוררות בענף הנדל"ן, וחברות קבלניות יוזמות מהלכים מול החתמים באחד העם", אומר מאיר דלאל, מנכ"ל לאומי ושות' חתמים. "ניתן להבחין בכניסת חברות נדל"ן ישראליות לשוק אל מול ולשם פיתוח נדל"ן מניב בחו"ל". לדבריו, יש מספר חברות נדל"ן מקומיות אשר מתכננות לגייס הון בבורסה באחד העם, בהן צרפתי, לוינשטיין, אולימפיה ועוד. "עם זאת", אומר דלאל, "למרות ההרגשה שהענף מתעורר, בעיקר באג"חים - כשחלק ניכר מיועד לנדל"ן מניב בחו"ל - חברות הנדל"ן הישראליות עדיין מגייסות בצורה מוגבלת".

עד כה בשנת 2005 בלטו שתי הנפקות. הראשונה היתה של חברת עוגן נדל"ן, לשעבר זיקית, המשתייכת לקבוצת אלוני חץ של נתן חץ. החברה גייסה 161 מיליון שקל בהנפקת מניות ואג"ח, מתוכם 31 מיליון שקל ממימוש ההתחייבות החיתומית, שמיועדים לפיתוח עסקי הנדל"ן של החברה בישראל. עוגן מתכננת להשתמש בכסף שיגויס להגדלת פעילותה בשוק הנדל"ן המניב המקומי. כיום לחברה 3 פרויקטים מרכזיים, כשגולת הכותרת היא הפרויקט ברמת החי"ל.

בסוף חודש ינואר גייסה י.ח דמרי 20.2 מיליון שקל בהנפקת מניות ואג"ח להמרה בהנפקה פרטית. ההנפקה יועדה להשקעה בפרויקטים חדשים של החברה. כזכור, במאי 2004 הנפיקה דמרי לציבור 15% ממניותיה תמורת 48.9 מיליון שקל, וכן אג"ח להמרה בהיקף של 56.7 מיליון שקל. סה"כ גייסה החברה בהנפקה כ-110 מיליון שקל ברוטו (102 מיליון שקל נטו, לאחר הוצאות ההנפקה).

חברת מליבו גייסה לאחרונה 47 מיליון שקל בהנפקת אג"ח, אל מול נכס של החברה שנמצא בהליכי בנייה בטורונטו, קנדה. השלמת הפרויקט צפויה בעוד שלוש שנים.

גזית גלוב של חיים כצמן גייסה השנה 222 מיליון שקל בהנפקת אג"ח. בגזית גלוב יעדו את עיקר התמורה מההנפקה להחלפת חוב בנקאי בחוב מוסדי, כך שהיקף החוב של החברה לא ישתנה כתוצאה מההקצאות, אך עלותו לחברה תוזל.

גזית גלוב רשמה רווחים גם מהנפקת מניותיה של First Capital Realty, חברה-בת קנדית. FCR גייסה 52 מיליון דולר קנדי (187 מיליון שקל), באמצעות הנפקה פרטית של 2.7 מיליון מניות בינואר השנה.

גם חברה-בת זרה אחרת של גזית גלוב גייסה בשנה וחצי האחרונות. אקוויטי 1 גייסה במארס 2004 כ-200 מיליון דולר בהנפקת אג"ח. ההנפקה האמורה יועדה ושימשה בעיקר לפירעון התחייבויות קיימות, במסגרת קווי אשראי קיימים של החברה נכון ליום ההנפקה.

חברת מבני תעשיה השלימה בינואר גיוס של 140.9 מיליון שקל באג"ח. על-פי התוכנית האסטרטגית של קבוצת הנדל"ן בשליטת אליעזר פישמן (בעל השליטה ב"גלובס"), בתוכה נכללת מבני תעשיה, הכוונה היא, שכבר ב-2005 מחצית מהכנסות הקבוצה יגיעו מנכסים בחו"ל, ורק מחציתן מנכסים בישראל. לפיכך, מרבית הסכומים אותם גייסה החברה מיועדים להרחבת עסקי הנדל"ן של החברה בחו"ל, בדגש על גרמניה וקנדה. עוד נציין, כי ביוני אשתקד השלימה חברת דרבן, גם היא מקבוצת פישמן, הנפקת אג"ח לציבור בהיקף של 52 מיליון שקל.

השנה נוכחנו גם במגמה חדשה ומעניינת: מימון חוץ בנקאי לחברות, בהן גם חברות הנדל"ן. בפברואר העמידה הפניקס לקרדן הלוואה בסך 110 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן, כלל פיננסים כנף, מקבוצת כלל החזקות ביטוח, העמידה לחברת הנדל"ן גזית גלוב 100 מיליון שקל תמורת הקצאת אג"ח וכתבי אופציות. בסה"כ הקצתה גזית גלוב 176.1 מיליון שקל השנה באג"ח סדרה א'.

בסוף 2004 ובתחילת 2005 גייסה נכסים ובניין, אחת משתי זרועות הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי, שמרכזת בעיקר את פעילות הנכסים המניבים בקבוצה (השנייה היא כמובן אזורים, שפעילה בעיקר בתחום הייזום למגורים), 392 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח. לאחר פרישת המנכ"ל והשינויים הפרסונליים בצמרת החברה, החלה החברה להגדיל את פעילותה ולפזול לראשונה לעבר חו"ל.

תחילת החודש הודיעה חברת אזורים, כי השלימה הנפקת אג"ח בהיקף של כ-350 מיליון שקל. "תמורת ההנפקה תשמש את אזורים להשקעות חדשות מחד, ולמחזור חובות מאידך", אמר רוני הימן, משנה למנכ"ל החברה.

חברת אפריקה ישראל פיננסים, חברה-בת בבעלות אפריקה ישראל, השלימה בנובמבר 2004 גיוס של 200 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים, לצורך פרויקט הנדל"ן Down Town By Philippe Strack במנהטן. אפריקה נכסים היתה אחד משני הסיפורים החמים של הנדל"ן הישראלי בשנת 2004, הסיפור האחר היה הנפקת ג'י.טי.סי של קרדן.

בחודש פברואר 2004 גייסה חברת אפריקה ישראל נכסים, מקבוצת אפריקה ישראל בבעלותו של לב לבייב, 261 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח בלתי סגורות למשקיעים מוסדיים. בסוף חודש ספטמבר אשתקד הנפיקה החברה, באמצעות תשקיף, מניות, אג"ח להמרה ואופציות בסך 376 מיליון שקל. מקורות ההנפקה שימשו את החברה בעיקר להשקעה ברכוש קבוע, פירעון אשראי לקבוצת אפריקה ישראל, השקעות והחזרת חובות לבנקים.

במהלך חודש אוגוסט 2004 נרשמה למסחר בת"א חברת ג'י.טי.סי נדל"ן, "החברה הסבתא" של ג'י.טי.סי פולין, שמחזיקה בעקיפין כ-30% ממניותיה. ג'י.טי.סי פולין פועלת בתחום הנדל"ן, בעיקר בפולין וכן ברומניה, בהונגריה, בסרביה, בצ'כיה ובקרואטיה. היא גייסה בהנפקת מניותיה, שנסגרה במחיר המקסימום, 86 מיליון דולר, בעיקר מגופים מוסדיים מאירופה וארה"ב. את מהלך הפיצול והרישום למסחר בבורסה בת"א ליוותה ג'י.טי.סי נדל"ן בהנפקת אג"ח, שהכניסה לקופתה כ-120 מיליון שקל.

בחודש אוגוסט 2004 גייסה חברת משולם לוינשטיין 100 מיליון שקל בהנפקת אגרות חוב. לדברי מנכ"ל החברה ומבעליה, שאול לוטן, החברה יעדה כמחצית מהסכום להשקעה מיידית בהיקף של 50 מיליון שקל ברכישת קרקעות לבנייה בישראל ובמזרח אירופה.

במארס 2004 גייסה גיא יזום בבורסה בארץ 48 מיליון שקל בהנפקה משולבת של אג"ח להמרה ואופציות, בין היתר לשם מימון השקעתה במבני המשרדים בגרמניה, מעבר להלוואת נון-ריקורס מבנק זר.

נצב"א אחזקות גייסה ביולי 2004 כ-46 מיליון שקל בהנפקת אג"ח לגופים מוסדיים. זאת, בהמשך ל-191 מיליון שקל שגייסה החברה בתחילת 2004 באג"ח שנסחרות בבורסה (סדרה א'), ול-200 מיליון שקל שגייסה בנובמבר 2003 בהנפקה פרטית למוסדיים. החברה הצהירה, שבכוונתה להשתמש בתמורת ההנפקה לצורך תוכנית השקעותיה בנדל"ן מניב בחו"ל. נציין כי נצבא, שגייסה הון באמצעות אג"ח, הרחיבה החל מ-2003 את פעילותה במערב אירופה, כאשר רכשה 9 נכסים מניבים.

עוד במהלך 2004, קניון מול הים באילת גייס 350 מיליון שקל, כשייעוד ההנפקה היה כללי, ובין היתר לשימוש הקבוצה בעסקיה, המתרכזים בנדל"ן.

בתחילת 2004 בוצעה ההנפקה לבורסה של אדגר השקעות, שבשליטת משפחת שניידמן (73.1% על-ידי צור שמיר). בהנפקה גייסה החברה 109 מיליון שקל במניות ובאופציות. ההשקעה הבולטת של אדגר מאז ההנפקה נעשתה בשלהי חודש אפריל. החברה הודיעה על רכישת בניין משרדים בטורונטו, קנדה, תמורת 25 מיליון דולר קנדי (כ-20 מיליון דולר ארה"ב).

בדצמבר 2004, בחלוף שלושה חודשים בלבד מפתיחת קרן פועלים שוקי הון, גייסו מנהליה כ-90 מיליון דולר המיועדים להשקעות נדל"ן למגורים ומסחר, בעיקר במזרח אירופה. בשונה מקרנות הריט, קרן הנדל"ן של פועלים שוקי הון מתמקדת בייזום נדל"ן, קרי רכישת מגרשים, פיתוחם ומכירתם ברווח.

חברת הנדל"ן צבי צרפתי הודיעה לאחרונה, כי היא נערכת בימים אלה להנפקת איגרות חוב להמרה ואופציות בבורסה של תל-אביב. בכוונת החברה להשלים את ההנפקה לקראת אמצע חודש אפריל, כשהיקף הגיוס נאמד ב-60-70 מיליון שקל. החברה מייעדת את הכסף שיגויס להשקעה בפרויקטים שלה.

ונסיים בסיפור הגדול שצפוי עוד לקרות: חברת אלעד קנדה, בשליטת יצחק תשובה, אחת החברות הבולטות בקנדה בתחום הנדל"ן למגורים, עומדת לגייס מיליארד שקל ממשקיעים מוסדיים באמצעות הנפקת אגרות חוב בתל-אביב. ההנפקה אמורה להתבצע במספר מנות של מאות מיליוני שקלים כל אחת.