"כיום אנו מצליחים לשווק דירות על הנייר, עוד לפני שתקעתי מסמר אחד"

צרפתי, בראיון ל"גלובס", מספר על פעילות החברה ועל הפרויקטים המתוכננים ומרגיש, שהגיעה השעה להרחיב את פעילות החברה. לשם כך הוא מתכוון לגייס בימים הקרובים 70 מיליון שקל מהציבור באג"ח הניתנות להמרה, לפי ריבית קופון של 3.5%-5%. ההנפקה, אגב, דורגה ע"י מעלות בדירוג ראשוני ברמה של ( BBB), בהתבסס בין היתר על כוונת החברה לייעד לפחות 15 מיליון שקל מתמורת ההנפקה להחזרת חובות, ואת יתרת הסכום לפעילותה השוטפת. תנאי נוסף לדירוג האמור הנו אחזקת מקרקעין ונכסים שאינם משועבדים בסכום כולל של 45 מיליון שקל, על פי ערכם המאזני.

כאמור, צרפתי גייס לראשונה כסף מהציבור בשנת 1993, בשלוש סדרות של הנפקות, ובחמש השנים האחרונות החזיר לציבור את מרבית סכום ההנפקה, למעלה מ-140 מיליון שקל, ועתיד להחזיר בתקופה הקרובה כ-40 מיליון שקל נוספים.

גלובס: מה עמד מאחורי המחשבה לצאת להנפקה?

צרפתי: "הגיעה השעה להרחיב את פעילות החברה. בארבע השנים האחרונות רכשנו קרקעות באזורי הביקוש, וזאת חרף המיתון שפקד אותנו, ואולי דווקא בגללו. כיום אנו מקימים ומתכננים פרויקטים בהיקף של 1,500 דירות הזמינות לעבודה. בשלוש השנים האחרונות בנינו 300 דירות, וכיום אנו בונים 465 דירות וכ-12 אלף מ"ר מסחר ומשרדים, בהיקף השקעה כולל של 370 מיליון שקל.

"חשוב לציין, כי בשנתיים-שלוש הבאות יש לחברה 995 דירות בתכנון, בהיקף השקעה כולל של 550 מיליון שקל. אין ספק, כי מדובר בקביעת יעדים חדשים ולמעשה בהכפלת הפעילות ואף למעלה מכך. עוד בידנו קרקעות חקלאיות, באזור נס ציונה ורחובות, בשטח כולל של 160 דונם. להערכתי, בטווח זמן של 4-5 שנים קרקעות אלו יופשרו לבנייה".

צרפתי מוצא לנכון להדגיש מספר פעמים במהלך הראיון, כי ערך הקרקעות, כפי שרשומות בספרי החברה, נמוך בהרבה משוויין האמיתי, מה שעתיד להניב לחברה, בעת המימוש, רווחי הון גדולים מאוד.

לצרפתי קרקע חקלאית בנס ציונה בשטח כולל של 92 דונם. הוא רכש אותה לפני שנים בסכום של 1.86 מיליון דולר, שהם כ-20 אלף דולר לדונם. כמו כן רכש כ-28 דונם של קרקעות חקלאיות בגבעת ברנר, בסכום כולל של 460 אלף דולר, המהווים 16 אלף דולר לדונם. סך-הכל עתודות הקרקע החקלאיות של צרפתי, המסתכמות לכדי 160 דונם במרכז הארץ, רשומות בספרים לפי עלות של 6.2 מיליון דולר. על-פי הערכות של גורמים העוסקים בענף, שוויו הריאלי של דונם חקלאי באזור רחובות נאמד בכ-50 אלף דולר.

- מאין האופטימיות שבשוק המגורים יימצאו הביקושים ל-1,500 דירות?

צרפתי: "ניתן לראות, כי היקפי התחלות הבנייה בשנים האחרונות במגמת ירידה. כך לדוגמא, בשנת 2002 נבנו כ-33 אלף דירות. בשנת 2003 נבנו כ-30 אלף דירות, ובשנת 2004 רק כ-27 אלף דירות. על פי הערכות של משרד הבינוי והשיכון, בשוק המגורים קיים ביקוש ל-35 אלף דירות חדשות בשנה. קח נתון זה והוסף לו את הביקושים הכבושים, הריבית הנמוכה על המשכנתא, צמיחה כלכלית במשק אשר נוצרה בעקבות האווירה המדינית-ביטחונית החיובית השוררת בישראל כיום, והרי לך נוסחה לעליית ביקושים לדירות בישראל".

- האם אתה כבר חש בפועל בשינוי המגמה?

"בהחלט כן. אני זוכר שבשנת 2002 לא הצלחנו לשווק דירות לפני שהתחלנו את העבודות בשטח. כיום אנו מצליחים לשווק דירות על הנייר. כך לדוגמא, בפרויקט המגורים שאני בונה ברחוב כצנלסון פינת בן-גוריון בראשון לציון, הצלחתי למכור 'על הנייר' כ-10 דירות מתוך 27, עוד לפני שתקעתי מסמר אחד. דבר דומה התרחש בפרויקט המגורים בנס ציונה".

אחד הפרויקטים המעניינים בפורטפוליו הנכסים של צרפתי הוא פרויקט המגורים במתחם התחנה המרכזית הישנה בראשון לציון.

בשלהי 2002 רכש צרפתי 65% מהזכויות במתחם התחנה המרכזית מידי נצבא. צרפתי יהיה זכאי לתקבולים עבור שירותי הבנייה של הפרויקט. על-פי התב"ע הקיימת, ניתן לבנות שני בניינים הכוללים 48 דירות וכן כ-21 אלף מ"ר משרדים ומסחר. כיום פועלים שני השותפים לשינוי התב"ע, לתוספת של 84 דירות. התב"ע אושרה בוועדה המקומית של ראשון לציון. היקף ההשקעה של צרפתי בפרויקט נאמד ב-85 מיליון שקל, ומועד סיום הפרויקט הנו דצמבר 2007.

על פי הערכות, שטחי משרד בפרויקט משווקים לפי 1,700 דולר למ"ר ושטחי מסחר ב-5,000-6,000 דולר למ"ר. דירה ממוצעת של 3 חדרים בפרויקט תימכר ככל הנראה בכ-210 אלף דולר.

פרויקט נוסף העומד בפתח הוא פרויקט המגורים בנס ציונה, בסמוך לגבעת הכורכר של בית עובד. הפרויקט כולל 352 דירות ב-15 בניינים. צרפתי רכש את חלקו בפרויקט, 87%, במה שנראה כמו נזיד עדשים, בסכום של 42 מיליון שקל. ההשקעה בפרויקט מוערכת ב-220 מיליון שקל. נכון להיום, העירייה מכינה את תוכניות הפיתוח של השטח. לאחר קבלת התוכניות, צרפתי תגיש בקשה להיתרי בנייה.

מחירי המכירה בפרויקט נאמדים ע"י גורמים בענף ב-220 אלף דולר לדירת 4 חדרים ו-265 אלף דולר לדירת 5 חדרים.

רפתי מתכנן לבנות, בנוסף, את פרויקט המגורים ברחוב ביאליק, ראשון לציון, הכולל 112 דירות ושטח מסחרי של 600 מ"ר. את הקרקע במתחם רכש לפני שנים, וזו לא מזמן הופשרה לבנייה. העלות הרשומה של הקרקע בספרים הינה כ-2.3 מיליון דולר. סכום זה נמוך עשרות מונים משוויה הריאלי של הקרקע.

הפרויקט יכלול דירות של 2.5 חדרים בלבד, אשר ייבנו עבור קהל יעד מבוגר, במחיר של 155 אלף דולר לדירה. היקף ההשקעה הכולל בפרויקט נאמד ב-57 מיליון שקל, וסיומו צפוי לקראת שנת 2009.

צרפתי אוהב את ראשון לציון, ומרבית הפרויקטים בהם הוא מעורב מוקמים בעיר. בפרויקט אחר הוא בונה שני בנייני מגורים בני 94 דירות כל אחד, ו-2,000 מ"ר מסחרי, ברחוב ז'בוטינסקי במרכז העיר. חלקה של צרפתי בפרויקט הנו 60%, בהיקף השקעה של 80 מיליון שקל. גם במקרה זה, צרפתי רכש את הקרקע בעלות נמוכה של 1.83 מיליון דולר.

כיתר עמיתיו לענף הנדל"ן, גם צרפתי רכש קרקעות מהמינהל במודיעין. לדברי צרפתי, בשנים האחרונות הביקושים בעיר ירדו וקבלנים הפסידו כסף רב. צרפתי הצליחה להימנע מהפסד אך רשמה רווח שולי.

בחודש מארס 1999 זכתה החברה בקרקע לבניית 108 קוטג'ים במודיעין, ובשלהי 2003 מכרה את כל הקוטג'ים בפרויקט. בפברואר 2000 זכתה צרפתי בקרקע לבניית 14 בניינים הכוללים 166 דירות. צרפתי שילמה דמי חכירה כנגד הקרקע בסך של 15.5 מיליון שקל, וכן הוצאות פיתוח של 17 מיליון שקל. בחודש אפריל 2004 התחילה צרפתי לבנות את השלב האחרון בפרויקט, ולהערכת החברה ההשקעה הכוללת בפרויקט תסתכם ב-96 מיליון שקל.

בפרויקט נוסף במודיעין רכשה צרפתי קרקע לבניית 12 בניינים, הכוללים 136 דירות. נכון להיום הפרויקט מצוי בשלב א', בתחילת הקמת הבניינים. להערכת החברה, ההיקף הכספי הכולל בפרויקט יסתכם לכדי 87 מיליון שקל, כאשר עד כה הושקעו כ-29 מיליון שקל.

ההון העצמי של החברה הסתכם ב-87 מיליון שקל, המהווה 24.3% מסכום המאזן, לעומת 27.2% בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בהון העצמי נובעת בעיקר מגידול בהיקף הקרקעות וזכויות בקרקעות בסך של כ-59 מיליון שקל, ממנו כ-32 מיליון שקל כנגד התחייבות למתן שירותי בנייה בעסקאות קומבינציה.

בשנת 2004 חלה ירידה בהוצאות המימון של החברה לעומת שנת 2003, ואלו הסתכמו ב-12.5 מיליון שקל, לעומת הוצאות מימון של 18.2 מיליון שקל בשנה שחלפה.

כאמור, צרפתי סיימה את שנת 2004 בהפסד של 6.8 מיליון שקל. אולם, הפסד זה לא מונע מבעלי החברה ומנושאי תפקידים בכירים בה למשוך משכורות גבוהות. המנכ"ל והבעלים, צבי צרפתי, השתכר בשנת 2004 סכום של 3.24 מיליון שקל, המהווים משכורת חודשית של 270 אלף שקל. שני המנכ"לים המשותפים בחברה, הקשורים למשפחת צרפתי, משתכרים כ-1.6 מיליון שקל בשנה, 133 אלף שקל לחודש כל אחד.