יזמי נדל"ן מקומיים ממשיכים לרכוש תיקי נכסים המושכרים לחברות טלקום אירופיות תמורת סכומי עתק. בשבוע שעבר חשפנו כאן את השקעתן של אלקטרה ודלק נדל"ן, לצד יגאל אהובי, בנכסי דויטשה טלקום בגרמניה: רכישת 7 נכסים מניבים תמורת 282 מיליון אירו (יותר מ-1.5 מיליארד שקל). דמי השכירות הממוצעים שמבטיחה העסקה לרוכשים מסתכמים ב-21.25 מיליון אירו בשנה.
היום מגיע תורה של נצבא אחזקות, זרוע הנכסים של חברי אגד, שביצעה בסוף השבוע את עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר שלה בחו"ל: רכישת תיק של 8 נכסים בצרפת תמורת 112 מיליון אירו (כולל הוצאות תיווך וכד'). הנכסים הנרכשים מושכרים במלואם לפראנס טלקום, מפעילת התקשורת הקווית והסלולרית הגדולה בצרפת ומניבים דמי שכירות של כ-10.3 מיליון אירו לשנה.
נצבא מציינת, כי שלושה מהנכסים הנרכשים נמצאים בננטר ומונרוג' שבפאריס, שניים ליד שדה התעופה הבינלאומי בטולוז, נכס אחד במונפלייה ושני נכסים קטנים יותר בפרברים שבקרבת פאריס. שטח הנכסים כ-84 אלף מ"ר והשימוש העיקרי שלהם הוא משרדים. המוכרת, CGW, היא חברה צרפתית בבעלות בנק CDC, GE וקרן וויטהול (גולדמן זאקס).
הפניקס תממן
המימון לעסקת הרכישה יינתן באמצעות אשראי נון-ריקורס שיעמיד בנק בחו"ל לנצבא, בסך של כ-90 מיליון אירו, כנגד שעבוד הנכסים הנרכשים לבנק במשכנתה מדרגה ראשונה. יתרת התמורה, בסך של כ-22 מיליון אירו, תמומן ממקורות עצמיים (כ-19 מיליון אירו) ומדמי שכירות המשולמים מראש (כ-3 מיליון אירו).
חברת הביטוח הפניקס, שביצעה אשתקד מספר עסקאות מימון לרכישת חברות ונכסים (מדיניות שהוביל יו"ר הדירקטוריון הפורש אריה עובדיה) תעמיד לנצבא את רוב ההון העצמי בעסקה.
הפניקס, שמימנה אשתקד את קרן פימי (רכישת השליטה בפורמולה); צביקה בארינבוים (ההשתלטות על פולגת); כנפיים ואבשלום נוריאל (רכישת מניות אל-על); דלק נדל"ן (רכישת דנקנר השקעות) ואחרים, תעמיד הלוואה בסך 12 מיליון אירו, מתוכם הועברו לנצבא 4 מיליון אירו והיתרה תועבר בהשלמת העסקה.
ההלוואה שתעמיד הפניקס נושאת ריבית שנתית של 7% ומוחזרת ב-12 תשלומים רבעוניים שווים. לפניקס ניתנה במסגרת עסקת המימון אופציה להשקיע ב-10% מהון המניות של נצבא (בדומה לאופציה שקיבלה אשתקד לרכישת שיעור זהה של מניות בחברת הנדל"ן ארזים, במסגרת עסקת מימון עם חברה זו). מחיר המימוש של האופציה ישקף את ההון החשבונאי של נצבא ליום מימוש האופציה, לתקופה של 4 שנים מיום קבלת ההלוואה.
רכישת תיק הנכסים מגדיל את מצבת הנכסים של נצבא בצרפת ל-16. לראשונה נכנסה החברה למדינה זו באפריל 2004, אז רכשה נכס ראשון - מרכז לוגיסטי בלה בורז'הן. במהלך המחצית השנייה של השנה החולפת רכשה נצבא, בשתי עסקאות נוספות, עוד 8 נכסים המושכרים כולם לפראנס טלקום. בסוף דצמבר הסתכמה עלות נכסי המקרקעין הללו בכ-90 מיליון אירו (כ-26% מיתרת העלות המופחתת של הרכוש הקבוע של החברה). ההכנסה השנתית שמניבים הנכסים הנ"ל מסתכמת בכ-9 מיליון אירו.
גם בנייה למגורים
נצבא, הנסחרת בשווי של 100 מיליון שקל, נשלטת בידי חברת נצבא התנחלות, שבעלי מניותיה הם 4,360 חברי וגמלאי אגד. נצבא התנחלות מחזיקה 63.6% ממניות נצבא החזקות ומקיימת הסכמי הצבעה עם שלוש חברות השקעה בורסאיות: גמול (12% מההון) שבשליטת אייל יונה ואמנון ברזילי, גרנית הכרמל (10%) וקבוצת אשטרום (10%).
נכסי החברה כוללים תחנות מרכזיות בישראל, קניונים, בנייני משרדים וכאמור, מרכזים לוגיסטיים ובנייני משרדים בצרפת. החברה החלה לאחרונה בפעילות נוספת של בנייה למגורים (500 יח"ד) לרבות על דרך של השקעה בחברות אחרות (נחושתן נכסים).
בשנת 2004 עמדו הכנסותיה של נצבא מהשכרת נכסים וניהולם על 232 מיליון שקל, עלייה של 17.3% לעומת 2003 הנובעת מעיקרה מקניון רחובות (שבסוף דצמבר מכרה נצבא את אחזקותיה בו), מהנכסים שנרכשו בצרפת וכן מגידול באכלוס בית נ.י.פ בת"א. השוכר העיקרי של החברה, אגד, תרמה 27.5% מהכנסות החברה, לעומת 31.6% ב-2003.
הרווח התפעולי של החברה עלה מ-104 מיליון שקל ב-2003 ל-134 מיליון שקל אשתקד. בבשורה התחתונה רשמה נצבא אשתקד רווח של 22.4 מיליון שקל, לעומת הפסד כבד של 97.7 מיליון שקל ב-2003, שנבע ברובו מהפרשות לירידת ערך נכסים בגין תקן 15.
ההון העצמי של החברה בסך של 156 מיליון שקל, מממן מאזן של 2.76 מיליארד שקל בסוף 2004. בפברואר השנה הפחיתה חברת הדירוג מעלות את דירוג האג"ח של החברה מ-A ל-A מינוס. יתרת אג"ח נצבא שבמחזור עומדת על כחצי מיליארד שקל, והיא עומדת לפירעון בשנים 2005-2015. הורדת הדירוג משקפת בעיקר את ההרעה שחלה באיתנותה הפיננסית של נצבא, המתבטאת בגידול במנוף הפיננסי שלה כתוצאה מגיוסים שביצעה מהרבעון הרביעי של 2003 ומרכישות נדל"ן בישראל ובחו"ל. *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
