מיליארד אירו בתוך שנה

"דלק בינלאומי ואלקטרה נדל"ן רכשו 7 נכסים מניבים בגרמניה תמורת 273 מיליון אירו"; "ארזים רכשה 276 בניינים בגרמניה ב-400 מיליון שקל"; "דרבן חתמה על הסכם לרכישת 7 בניינים בגרמניה תמורת 68 מיליון אירו"; "סאמיט התקשרה בהסכם עקרוני לרכישת תיק מפוזר של 18 מרכזי קניות בגרמניה תמורת 31 מיליון אירו. בנוסף רכשה נכס מסחרי בעיקרו בדורטמונד תמורת כ-35 מיליון שקל"; "גיא ייזום רכשה שני בנייני משרדים בקייזרסלאוטרן ובפרנקפורט ב-20 מיליון דולר"..

מה מתרחש בגרמניה? חברות הנדל"ן אינן חדלות לספק כותרות אודות רכישה זו או אחרת בשוק הנדל"ן הגרמני. בשנה האחרונה בלבד רכשו חברות הנדל"ן הישראליות נכסים בהיקף כולל של למעלה ממיליארד אירו, ונראה כי גם בתקופה הקרובה מגמה זו תימשך.

חברות הנדל"ן פועלות על-פי כללי השוק, לפיהם קונים נדל"ן בשוק יורד, ומממשים בשוק עולה. כלכלת גרמניה, הגדולה באירופה והשלישית בעולם, מצויה כיום בשפל, אשר הביא לירידה בערכי הנדל"ן בשיעור של עד 60%.

כלכלת גרמניה התכווצה ברבעון הרביעי של שנת 2004 ב-0.2% לעומת הרבעון השלישי. זו ההתכווצות הרבעונית הראשונה בתקופה של יותר משנה, הקשורה בין היתר לאבטלה, שטיפסה לרמה הגבוהה ביותר מאז מלחמת העולם השנייה (11.7% בפברואר 2005). עם זאת, למרות ההתכווצות הרבעונית בתל"ג, צופים במשרד האוצר הגרמני צמיחה של 1.6% ב-2005.

מנכ"ל קבוצת דלק נדל"ן, איליק רוז'נסקי: "חברות רבות בגרמניה מצמצמות שטחים עקב קיצוץ בנפח הפעילות שלהן, דבר היוצר היצע רב של שטחי משרדים במדינה. להערכתנו, 20% מכלל שטחי המשרדים במזרח גרמניה פנויים, וכ-15% במערב המדינה".

גלובס: מאין הביטחון כי השפל בכלכלת גרמניה לא ילך ויעמיק?

רוז'נסקי: "המציאות הכלכלית בגרמניה דורשת נקיטת צעדים מהותיים לשיפור המצב ומעבר לפסי צמיחה, אשר בין היתר תביא לעליית ערך הנכסים שלנו. בנוסף יש לזכור, כי גם במקרה ששוק הנדל"ן בגרמניה ימשיך לדעוך, אנו נהנה מהגנה מירידת מחירי השכירויות, שכן רכשנו נכסים המאוכלסים בשוכרים חזקים לטווחים ארוכים המשלמים דמי שכירות קבועים. הרי בסופו של דבר המשק הגרמני יעבור לפסי צמיחה, אין לי ספק בכך".

יש הטוענים, כי הצמיחה הכלכלית בגרמניה נחלשה עקב נפילת הגוש המזרחי. ברור לכל, כי ההתפתחות הכלכלית של מזרח גרמניה לא עמדה בציפיות הגבוהות שהיו ממנה. שיעורי האבטלה בגרמניה כולה עדיין גבוהים יחסית, וההתפתחות הכלכלית של מדינות מזרח אירופיות שכנות יצרה תהליך של נדידת מקומות עבודה ואמצעי ייצור אל מחוץ לגרמניה.

הכלכלה הגרמנית מושפעת גם מגורמים בינלאומיים שונים, בהם המעבר של הכלכלה העולמית מכלכלת ייצור לכלכלת שירותים, והקושי של הכלכלה להתאים עצמה לשינוי זה. זאת, בנוסף לגורמים פנימיים, כגון מדיניות הרווחה של ממשלת גרמניה, המהווה גורם משמעותי בהקשר זה. בהעדר רפורמות מבניות ראויות בכלכלה הגרמנית, נראה כי הקיפאון יימשך למרות צעדים ראשונים לכיוון של רפורמות מבניות - בתחומי החינוך, הכלכלה, הבריאות, מערכת המס ושוק העבודה. ישנן מכשלות והתנגדויות רבות, פוליטיות בעיקרן, המצביעות על כך, שעוד ארוכה הדרך ליציאת הכלכלה הגרמנית מן הבוץ.

בחינת שוק הנדל"ן הגרמני מלמדת, כי בשנתיים האחרונות החלה חדירה משמעותית של קרנות השקעה בינלאומיות, וכי ישנו זרם גובר של משקיעים פרטיים, חברות ויחידים, החוקרים את השוק ונכנסים אליו.

ממשלת גרמניה, מצידה, מעוניינת לעודד את שוק הנדל"ן. שר האוצר הגרמני, האנס איישל, אמר לאחרונה, כי הוא שוקל הקמת קרנות REIT שיעניקו למשקיעים הטבות מס, על מנת לעודד השקעות נדל"ן בגרמניה. על-פי התכנון, ייהנו המשקיעים בקרן מפטור ממס חברות, וישלמו מס על רווחי הון בלבד.

על-פי הערכות המימשל, קרנות ה-REIT עשויות להביא להכנסות מס של כ-8 מיליארד אירו בחמש השנים הקרובות, אך עם זאת קיים חשש, שחברות רבות יעדיפו להשקיע בקרנות וכך להימנע מתשלומי מס החברות הגבוה. להערכת אנשי המימשל בגרמניה, השפעת הכנסות המס הצפויות מעמלת הכניסה לקרנות ומגאות צפויה בשוק הנדל"ן, תגבר על ההפסד הצפוי מאי תשלום מס החברות.

בולטים בריכוז השקעות הנדל"ן האזורים הנמצאים בחלקה הדרום-מערבי של גרמניה, בהם קיים אקלים חיובי להשקעות נדל"ן.

מנכ"ל קסלמן פיננסים, עופר כהן: "הישראלים תרים אחר הזדמנויות השקעה מסוגים מאוד מסויימים, בעיקרם השקעות בנדל"ן למגורים, הנמצא מחוץ לטווח הפעילות של קרנות הנדל"ן הזרות הפועלות בתחום, בשל גודלן. בעוד הקרנות הנ"ל נוהגות בדרך כלל להשקיע בתיקי נכסים הכוללים 5,000 יחידות דיור ומעלה, הישראלים נכנסים בדרך כלל לנישת הביניים, בין הקרנות הגדולות והמשקיעים הקטנים, ומשקיעים בפרויקטים של בין כמה מאות ועד כ-3,000 יחידות דיור לפרויקט.

"נכסים בנישת הביניים נחשבים לזולים יותר בהשוואה לנכסי היעד של הקרנות הגדולות, ומניבים למשקיעים הישראלים תשואות ברוטו הנעות בין 9% לכ-11%. הישראלים מחפשים השקעה שתשמור על מתח הרווחים שלהם ותניב להם תזרים מזומנים יציב ובטוח, המבוסס על תכנון פיננסי חכם. בנוסף, הם מחפשים הזדמנויות להשבחת נכסים ע"י ניהול נבון".

כהן מוסיף: "סוג נוסף של נכסים המעניין משקיעי נדל"ן ישראלים בגרמניה, הוא השקעה בנכסים המאופיינים בתפוסה נמוכה (Distressed Property), מתוך ציפייה לשיפור מצב השוק בעתיד הנראה לעין. גם השקעה בנדל"ן מסחרי קלאסי, כגון מרכזי קניות, מהווה השקעה מבוקשת. נכסים מסוג זה פחות מעניינים את הקרנות הגדולות בשל שוויים - בדרך כלל לא יותר מ-30 מיליון אירו - או בשל המהירות הנדרשת לסגירת העיסקה, בה הקרנות אינן יכולות לעמוד".

לדברי מנהל בכיר במחלקת המיסים של קסלמן וקסלמן, רו"ח אבי נוימן: "בכל הקשור להיבטי המיסוי, יש לבחון את אופן התאגדותו של המשקיע בישראל (יחיד/שותפות/חברה). זאת, בעקבות רפורמת המס בישראל, שנכנסה לתוקפה בשנת 2003, שלפיה במקרים מסויימים תהיה עדיפות לבצע השקעות בנדל"ן בחו"ל באמצעות מבני מס שקופים, כלומר - השקעות במישרין בנדל"ן או באמצעות תאגיד מקומי, במקום השימוש בתאגידי ביניים במדינות זרות.

"מבנה המס שעל המשקיע לבחור תלוי גם באופן מימוש רווחי הפרויקט: רווחים כתוצאה ממימוש הנכס (asset deal) או רווחים ממימוש מניות חברת הנכס (share deal). כמו כן, במבנה המס המתוכנן יש לשים לב גם לשיעור המס הגבוה יחסית החל בגרמניה, ולסוגיית המס הידועה והבעייתית כשלעצמה - מס הסחר (trade tax), שבמידה ויחול על העיסקה - יגרום לעלייה בשיעורי המס האפקטיביים בגרמניה על התשואות מההשקעה בנדל"ן".

דברי ראש תחום שירותי עסקאות הנדל"ן ב-PWC ברלין, יוכן ברוקן: "שלא כמו שוקי הנדל"ן המסחרי של בריטניה וצרפת, שוק הנדל"ן המסחרי בגרמניה הוא שוק מבוזר, הכולל שש ערים מובילות במערב גרמניה: המבורג, ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, שטוטגארט ומינכן. בחלקה המזרחי של גרמניה ניתן לזהות בדרזדן ולייפציג את הערים היותר משגשגות. באופן כללי, חלקה הדרומי של מערב גרמניה מתאפיין במחירי נכסים למגורים ועלות דמי שכירות גבוהים יותר מאשר בצפונה. נטייה דומה קיימת גם במזרח גרמניה, שגם בה, למעט במקומות מסויימים בקרבת הים הבלטי, עולים מחירי הנכסים ככל שמתקדמים דרומה.

"מטבעם משקפים מחירי הנדל"ן גם את רמת ההכנסות של תושבי האזורים השונים בהם הם נמצאים. ככל שתושבים נעו מערבה ועזבו את מזרח גרמניה, הדרישה למשרדים ולמתחמי מגורים באזור זה הלכה ופחתה. ניתן לראות בבירור, כי אזור מזרח גרמניה מאופיין ברמת הכנסות נמוכה בהשוואה למערב המדינה, וכתוצאה מכך גם ברמת מחירים הנמצאת במגמת ירידה בהשוואה לחלק המערבי.

ברוקן מוסיף, כי משקלם של הסקטור הציבורי, חברות נכסים ו/או ביטוח נמוך יחסית בשוק, והם מחזיקים יחדיו רק ב-6% מסך ההשקעות בנדל"ן.

גלובס: מה צריך לעשות משקיע ישראלי לפני שהוא נכנס לגרמניה?

כהן: "בניגוד למדינות רבות אחרות, כמו בריטניה ואפילו מדינות שונות במזרח אירופה, הברוקרים הגרמנים מורגלים פחות בעבודה מול משקיעים זרים. כך למשל, מתקשים הברוקרים הגרמנים להתמודד עם דרישות להשגת מידע רלוונטי הדרוש למשקיע לשם ביצוע ההשקעה. השגת המידע המבוקש והמלא עבור המשקיע עשוי להוות אתגר הכרוך בזמן ומאמץ, ומומלץ לקבל סיוע מהמומחים בתחום, אשר להם דרכים ישירות ומהירות יותר למידע הדרוש.

"אכיפה מוגברת בתחום המיסוי - רשויות המס הגרמניות הגבירו לאחרונה את הפיקוח על משקיעי נדל"ן זרים, דבר המתבטא בבדיקות קפדניות, היורדות לשורש מבני ההשקעות שלהם. כל זאת, במגמה למנוע מצב בו מוסטות הכנסות מבסיס המס הגרמני.

"כאשר מתלבטים באיזה מבנה מימוני לבחור על מנת להוציא לפועל את ההשקעה, מומלץ לבחור במבנה מימוני המספק יתר גמישות, כמו גם יכולת ליהנות מהחזר ההשקעה במהירות האפשרית. זאת, בשל אי הוודאות לגבי עתיד הכלכלה הגרמנית. מבני מימון מסוג זה הם יקרים, ונעשים בדרך כלל ע"י בנקים זרים המיומנים בתחום. עם זאת, למשקיעים סולידיים יותר, המחפשים אחר תזרים מזומנים יציב לטווח ארוך - במיוחד בפרויקטים של שכירות למגורים - מומלץ להתמקד במבני מימון פשוטים וזולים יותר, אותם ניתן לגבש ברוב המקרים בסיועם של בנקים גרמנים".

"מי שמתכנן לרכוש נכס להשכרה בשוק הנדל"ן למגורים בגרמניה, צריך להביא בחשבון, שהחוק הגרמני מטיל מגבלות מסוימות על בעל הנכס. על-פי החוק, לא ניתן לבטל הסכם שכירות שנחתם על נכס עם מכירתו, נקודה מהותית במיוחד לאור העובדה, שחוזי שכירות עבור נדל"ן למגורים נערכים בדרך כלל לתקופה בלתי מוגבלת. ביטול חוזה השכירות אפשרי רק בתיאום בין שני הצדדים, בדרך הקבועה בקוד האזרחי הגרמני (BGB), כאשר לשוכר הנכס יש עדיפות ברורה בחוק על פני בעל הנכס. נקודה נוספת למחשבה עבור המשקיע הישראלי היא, שהעלאת שכר הדירה אף היא מוגבלת לפי החוק הגרמני, וניתן לממשה רק לפי מדרגות ומשכי זמן הקבועים בחוק".