במליסרון התמונה חיובית, כרגיל

מאז שהוסרה מעל חברת הנדל"ן המניב מליסרון עננת עיסקת בעלי העניין, אותה תכנן יולי עופר, בעל השליטה בה, נראה כי לחץ רב השתחרר בקרב משקיעיה. מניית החברה, שעיסוקה המרכזי הוא אחזקת קניון הקריון בקרית ביאליק וחלק מקניון רננים ברעננה, הספיקה לטפס מאז ההודעה על ביטול העיסקה, בתחילת 2005, בכ-25%, ונמצאת בין 10 המניות המובילות במדד ת"א 100 מבחינת התשואה שהשיגו מתחילת השנה.

מליסרון, שמוחזקת בשיעור של 72.7% ע"י חברת עופר נכסים שבשליטת יולי עופר, החלה לפעול לאחרונה גם בחו"ל. במסגרת זו רכשה החברה באוגוסט 2004 שטח של כ-40,000 מ"ר בבירה הונגריה בודפשט, אותם היא מתכננת ליעד למגורים ומסחר. פעילות החברה בהונגריה מתבצעת ע"י חברה-בת (50%), Minron kft.

בסיכום שנת 2004 רשמה מליסרון גידול של 5% בהכנסות, שהסתכמו ברמה של 134 מיליון שקל. מקור כל ההכנסות הוא דמי השכירות מהקניונים. רווחי החברה גדלו בשנה החולפת ב-15%, לרמה של 56 מיליון שקל. החברה מציינת בדו"חותיה, כי הגידול בהכנסות נבע מגידול בשטחים המושכרים ומגידול בשכ"ד הממוצע.

נכון לתום שנת 2004, לחברה הון עצמי בהיקף של 215.7 מיליון שקל, אשר מממן מאזן של 441 מיליון שקל. היקף ההתחייבויות ארוכות הטווח של החברה עמד בסוף 2004 על 85 מיליון שקל. עם זאת, בתחילת חודש אפריל גייסה החברה באמצעות אג"ח כ-300 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים בארץ. האג"ח דורגו (-AA) ע"י חברת הדירוג מעלות, כשהחברה ציינה שהכספים ישמשו להמשך התרחבותה בארץ ובחו"ל.

ליבת העסקים של החברה היא כאמור אחזקת הקניונים ברעננה ובקריות. המגמה הבולטת בתוצאות החברה בשנים האחרונות היא, שעל אף המיתון המתמשך בשוק הנדל"ן המקומי ישנו ביקוש רב לשטחים המוחזקים על ידה. מהדו"חות הכספיים של החברה עולה, כי 93% מהשטחים בקניונים מושכרים בחוזים ארוכי טווח ובמחירים גבוהים מהממוצע, ולפיכך מנטרלים כל השפעה של שינוי בתנאי שוק הנדל"ן המקומי כלפי החברה.

הנכס המרכזי של החברה, המוחזק באופן מלא, הוא מתחם קניון הקריון בקרית ביאליק. החברה מדווחת, כי 98% משטחו, כ-31,000 מ"ר, מושכרים וכמו כן קיימות בו זכויות בנייה בהיקף של כ-32,000 מ"ר. מדו"חות החברה עולה, כי סך שטחי השכירות ממתחם הקריון, הכוללים גם מבני משרדים ותחנת דלק השוכנים בקרבתו, עומדים על 56,700 מ"ר.

סך ההכנסות משטחי המסחר במקום (43,160 מ"ר) גדלו ב-2004 ב-5%, לרמה של 82.4 מיליון שקל, ואילו ההכנסות משטחי המשרדים (13,100 מ"ר) רשמו יציבות ברמה של 15.8 מיליון שקל. החברה מציינת עוד, כי שטח השכירות בפועל עבורו משלמים הלקוחות בקריון עומד על כ-69,000 מ"ר, זאת לאור תוספת בגין מעברים ושטחים ציבוריים, אשר מועמסים על הדיירים. הרווח הגולמי הנובע מהשטחים טיפס במתינות בשנים האחרונות, ובשנת 2004 עמד כל 69.7% מההכנסות.

במתחם הקריון קיימים שלושה שוכרים המוגדרים כעוגנים, המנצלים כשליש משטחו ומניבים כ-20% מההכנסות. מדובר בחברת המשביר החדש השוכרת כ-6,000 מ"ר, קופת חולים השוכרת כ-8,000 מ"ר, ורשת הקמעונאות קוסמוס מקבוצת שופרסל השוכרת גם היא כ-8,000 מ"ר. יצוין, כי כל השוכרים הנ"ל מחזיקים בחוזי שכירות לטווח של 10 שנים, עם אופציות הארכה דומות.

שאר השוכרים במתחם המסחרי חותמים לרוב על חוזי שכירות של שנתיים, עם אופציית הערכה לשנתיים נוספות, בכפוף לעליית מחיר השכירות ב-10%. שוכרי המשרדים חותמים לרוב על חוזים של 2-3 שנים, כשגם להם מוענקת האופציה להארכה בתוספת של 10% למחיר השכירות.

מלבד הקריון, מחזיקה מליסרון גם ב-30% מחברת עופר נכסי רעננה, מפעילת קניון רננים ברעננה. שלא כמו הקניון בקריות, שמסב לחברה בעיקר רווחים, הפעילות בקניון ברעננה תנודתית למדי. בשנת 2004 הסתכם הפסד החברה בגין הפעלת הקניון בכ-400,000 שקל, בשנת 2003 ב-1.2 מיליון שקל, ואילו בשנת 2000 נרשם בגינה רווח של כ-288,000 שקל. בנוסף נושאת החברה ערבות לבנק הפועלים בהיקף של כ-67 מיליון שקל, לצורך הבטחת התחייבויות חברת נכסי עופר רעננה כלפי הבנק. סך ההשקעה של חברת מליסרון בקניון רננים מסתכמת עד עתה ב-24.3 מיליון שקל.

הכניסה לפעילות בהונגריה מהווה חלק מהאסטרטגיה העסקית של החברה. במסגרת זו הוקמה כאמור חברת Minron kft, המוחזקת ע"י מליסרון בשיעור של כ-50%.החברה ההונגרית מחזיקה בשני מגרשים בבירה בודפשט, האחד בשטח של כ-30,000 מ"ר ומיועד לבניית מתחם מגורים ומסחר, ושטח נוסף של כ-9,600 מ"ר המיועד להקמת פרויקט מגורים. השטח הגדול נרכש בעלות של כ-24 מיליון שקל ועלויות הבנייה בו מוערכות בכ-28 מיליון אירו, והשטח הקטן נרכש ב-8.8 מיליון שקל כשעלויות הבנייה בו טרם נאמדו.

מלבד הרחבת הפעילות בהונגריה, מתעתדת החברה להרחיב גם את פעילותה בארץ. במתחם הקריון בוחנת החברה אפשרות לבניית מרכז בתי קולנוע, בדומה לסינמה סיטי שבהרצליה, וכמו כן מנהלת מו"מ עם תאגיד ממשלתי להשכרת כ-4,000-5,000 מ"ר, אשר במידה ויבשיל יצריך בניית מגדל משרדים נוסף באזור.

בדו"חות האחרונים החברה ציינה גם, כי היא מתמודדת, יחד עם שותפתה במיזם ההונגרי, במכרז לבניית תוספת לבית המשפט המחוזי בת"א. החברה מציינת, כי עברה כבר את הליך המיון הראשון במכרז, וכעת היא מתמודדת מול כ-8 מתחרים נוספים. אורך החוזה בבית המשפט הוא כ-20 שנים והא יתבצע בשיטת ה-PFI.

בניגוד לאחיו סמי עופר, שלמרות הביקורות העביר עיסקת בעלי עניין בחברה לישראל (מכירת אוניות שבשליטתו לחברת צים, הנשלטת ע"י החברה לישראל - ר.מ), נאלץ יולי עופר, בעל השליטה במליסרון, לוותר על עיסקת בעלי עניין שתכנן. במסגרת העיסקה היה אמור יולי עופר למכור נכסי נדל"ן ומלונאות שבשליטתו לחברה, בסכום שעל-פי ההערכות נאמד בכעשרות מיליוני דולרים.

בסוף דצמבר 2004 הודיעה מליסרון, כי לאור הדיונים שקיימה עם גופים מוסדיים בנושא (לבנק לאומי אחזקה של 7.86% בחברה ולבנק איגוד אחזקה של כ-5% בה - ר.מ), החליטה החברה לבטל את עיסקת בעלי העניין, ומאז כאמור המנייה מזנקת.

טרם הביטול סערו הרוחות סביב הנושא, לאחר שבחודש ספטמבר 2004 מכר יולי עופר 5% ממניות עופר נכסים (באמצעותה הוא שולט במליסרון - ר.מ) לבנק איגוד, תמורת 33 מיליון שקל. מנכ"ל עופר נכסים, אבי לוי, אישר בזמנו, כי נושא עיסקת בעלי העניין הוזכר במו"מ מול הבנק בעת המכירה, אך הדגיש, כי "אין כל הסכם בין מליסרון לבנק איגוד בנוגע להצבעת נציגיו באסיפה".

אחד המנהגים שאימצה החברה בשנים האחרונות הוא שיתוף בעלי המניות ברווחיה. החברה הודיעה בעבר, כי קיבלה החלטה לנקוט במדיניות לפיה היא מודיעה מראש בתחילת כל שנה על הדיבידנד שבכוונתה לחלק בשנה השוטפת, ואכן היא נחשבת לאחת ה'מחלקות' הנדיבות בבורסה המקומית.

בשנת 2004 חילקה החברה 2 מנות של דיבידנדים, שהסתכמו ב-27 מיליון שקל, ויצרו תשואת דיבידנד ממוצעת של מעל לכ-5% עבור המשקיעים. בשנת 2005 מתעתדת החברה לחלק כ-60 מיליון שקל, שיגדילו באופן ניכר את תשואת הדיבידנד. כ-15 מיליון שקל מתוך הסכום המיועד ל-2005 כבר עשה דרכו לכיסם של בעלי המניות בתחילת חודש אפריל. כיום נסחרת מליסרון בשווי של כ-726 מיליון שקל, זאת לאחר ששווייה טיפס ב-264% מתחילת שנת 2003.