לקחתם משכנתא ולא הסבירו לכם בבנק על מה ויתרתם?

למרות שפסק הדין עוסק בהלוואות חוץ-בנקאיות, קבעו לאחרונה בתי המשפט בתל אביב, כי "יש לפרש את פסק דין 'מיסטר מאני' פרשנות תכליתית, אשר תביאנו למסקנה כי גם תאגידים בנקאיים מחוייבים לגילוי והסבר מפורטים יותר בעניין הוויתור על הגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל".

רוחה חמי ובעלה רכשו לפני ארבע וחצי שנים דירה בחולון, ולשם כך נטלו מבנק לאומי משכנתא בגובה של כמעט שני שלישים מהדירה. כעבור שלוש שנים הפסיקה חמי לעמוד בתשלומי המשכנתא וננקטו נגדה הליכי הוצאה לפועל. ראש ההוצל"פ הורתה לפנות את חמי מדירתה, משום ש"איננה זכאית לדיור חלוף" לאחר ש"הצהירה, שבמקרה בו תמומש המשכנתא, לא תהא מוגנת לפי סעיף 38 לחוק ההוצל"פ".

ראש ההוצל"פ נענתה לבקשתה של רוחה חמי, ועיכבה את מועד הפינוי כדי לאפשר לה להגיע להסדר לפרישת חוב הפיגורים. לאחר שהסדר כזה לא הושג, פנתה שוב חמי לראש ההוצל"פ, וטענה כי יש לעכב את הליכי הפינוי, הן משום שחלה עליה הגנת סעיף 38 לחוק, והן משום שהבנק עירב שלא כדין בין כספי משרד השיכון וכספיו הוא, בהלוואה נשוא המשכנתא.

גם בקשתה זו נדחתה וחמי הגישה למחוזי בקשת רשות ערעור, בה טענה כי לא ויתרה במפורש על הגנת סעיף 38. לדברי חמי, עצם בקשתה לראש ההוצל"פ לעכב את הפינוי בשל העובדה שלדעתה עומדת לה הגנת הסעיף, צריכה היתה "להדליק באופן מיידי נורה אדומה אצל ראש ההוצל"פ, המבהירה לה כי לא ויתרה על הגנת סעיף 38 לחוק במפורש, ויתירה מכך, קיים חשש כבד, כי בעת שחתמה על מסמכי המשכנתא, לא היתה מודעת לוויתור על הגנת סעיף 38 לחוק".

חמי טענה עוד, כי לא קראה את הסכם המשכנתא על סעיפיו ותת סעיפיו, ואין לצפות ממנה, כי כאדם סביר, שאיננו משפטן, תתעמק בהסכם המשכנתא על כל פרטיו. היא הפנתה לשורת פסקי דין בעליון, בהם נקבע כי אין די באיזכור טכני של סעיפי חוק הגנת הדייר וחוק ההוצל"פ, כדי לפטור את הצדדים מההגנות המוקנות לדיירים על-פי החוק.

הבנק טען מנגד, באמצעות עו"ד לוטן טייטלר, כי חמי העלתה את הטענה לגבי אי הידיעה על הוויתור על דיור חלופי רק בשלב הערעור, ולא עשתה כן בפני ראש ההוצל"פ. כן נטען, כי הלכת 'מיסטר מאני' נקבעה בנסיבות המיוחדות של הלוואות חוץ-בנקאיות ואינה חלה על הלוואות בנקאיות, הנתונות לפיקוח ובקרה של בנק ישראל. קביעה אחרת, טען הבנק, "עלולה לגרום להשלכות לא רצויות ומרחיקות לכת על כל המערכת הבנקאית".

השופטת יהודית שטופמן נתנה לחמי רשות ערעור, אך דחתה את הערעור לגופו. היא קבעה, כי הלכת 'מיסטר מאני', אליה הפנתה חמי בין השאר, מתייחסת אמנם לשטרי משכנתא של חברות העוסקות במתן הלוואות חוץ-בנקאיות, אלא שיש לפרשה "פרשנות תכליתית, אשר תביאנו למסקנה כי גם תאגידים בנקאיים מחוייבים לגילוי והסבר מפורטים יותר בעניין הוויתור על הגנת סעיף 38 לחוק ההוצל"פ".

"עם זאת", הוסיפה, "אין לשכוח כי בענייננו המדובר בהלוואה בנקאית, הניתנת במסגרת מפוקחת ומבוקרת, ואין לבטל על נקלה סעיף לחוזה, אשר בו ויתר צד על זכות שהוא רשאי לוותר עליה".

"בענייננו", קבעה שטופמן, "אמנם הצהירה המערערת בהסכם המשכנתא, כי במקרה של מימוש המשכנתא לא יחולו עליה הגנות או הוראות סעיף 38 לחוק הגנת הדייר, וסעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצל"פ. נראה לי, כי ביטול סעיף זה, למרות התחייבותה והצהרתה של המערערת כאמור, יש בו משום התערבות בחופש החוזים, ברמה בלתי מוצדקת ובלתי מאוזנת. בהתערבות כזו יש משום פגיעה בלתי ראויה בזכות הקניין של הבנק, אשר איננה מוצדקת בנסיבות העניין".

עמדת מיקוח עדיפה

כמה ימים לאחר ההחלטה, ניתן פסק דין דומה, אך בעל מסקנה הפוכה, בשלום בתל אביב. גם שם ביקש בנק לאומי למשכנתאות לפנות אישה מדירתה, לאחר שלא עמדה בתשלומי המשכנתא. גם שם טען הבנק, כי החלת הלכת מיסטר מאני על בנקים למשכנתאות, היא "הרת אסון למשק, ומחטיאה את מטרת המערכת העיסקית".

השופטת רות רונן דחתה את עמדת הבנק, לפיה חזקה על האישה שהיא מודעת לתוכן המסמכים עליהם חתמה, וציינה שבהלכת 'מיסטר מאני' נקבע, כי "החזקה אינה יכולה להועיל, מקום שגם אם החותם היה קורא את המסמך בעיון, הוא לא היה יכול להבין את תוכנו ומשמעותו". באשר לטענה כי הלכת 'מיסטר מאני' אינה חלה על בנקים, ציינה רונן כי "חובתו של הבנק להסביר ללקוחו את משמעות החתימה על סעיף ויתור על הגנה על דיור חלוף, איננה צרה יותר מחובתה של חברה הנותנת הלוואות חוץ-בנקאיות".

"בשני המקרים", ציינה רונן, "מדובר בגופים גדולים המנסחים את ההסכם, והמצויים בעמדת מיקוח עדיפה. גופים בעלי ידע משפטי, שמולם ניצב בדרך כלל אדם הזקוק להלוואה, ואשר אינו מודע בהכרח לעצם הזכות לדיור חלוף שהחוק מקנה לו... מובן שמנקודת מבטו של הלווה, אין משמעות לשאלה אם הוא לווה כסף מבנק או מחברת 'שוק אפור', בהתייחס להיקף ידיעותיו על הזכויות העומדות לו".

"הבנק יכול למנוע מקרים עתידיים של קבלת טענות כאלה... מובן שלהטלת חובה כזו על הבנק יש משמעות כספית שאין להקל בה ראש", כתבה רונן, והצהירה כי זכותו של הבנק לממש את דירת המגורים, בתנאי שימצא דיור חלופי לחייבת (בר"ע 2266/04, ה"פ 201359/04) *