ביטול עיסקה והשבת מס: שתי החלטות עקרוניות

בפסק הדין הראשון, שניתן בעניין שנסי עזרא (ו.ע 1170/00), נחלקו העוררים ומנהל מס שבח בשאלה, מהי המשמעות המשפטית שיש לתת לביטול הסכם המכר על-ידי הצדדים לעיסקה. העוררים סברו, כי על מנהל מס שבח לבטל את שומת מס השבח שקבע ולהתיר לצדדים לבטל את העיסקה ולהחזיר את המצב לקדמותו ערב חתימת העיסקה. לעומתם, עמדתו של מנהל מס שבח היתה שונה, והוא ראה בביטול העיסקה כמכר חוזר לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, ומכאן לא רק ששומת מס השבח המקורית תישאר על כנה, אלא שתתווסף שומה נוספת בשל המכר החוזר.

עיסקת המכר נערכה בין שני אחים, והיא התייחסה למכירת חלקו של אחד האחים בבניין ברחוב בן-יהודה בת"א לאחיו. במסגרת הסכם המכר התחייב האח המוכר להסיר משכנתא שרבצה על הנכס, תוך 90 ימים מיום חתימתו. יצוין, כי מיד לאחר חתימת ההסכם נרשמה הערת אזהרה לטובת האח הקונה בעיסקה.

לאחר כ-5 שנים ממועד חתימת העיסקה ביטלו הצדדים את הסכם המכר, מאחר והמוכר לא עמד בהתחייבותו להסרת המשכנתא הרובצת על הנכס. בהסכם הביטול הצהיר המוכר, כי בשל מצבו הכלכלי אין ביכולתו לדאוג להסרת המשכנתא הרובצת על הנכס.

שלטונות מס שבח ראו, כאמור, את ביטול העיסקה כמכר חוזר, ועל כן דחו את בקשת המוכר לביטול העסקה בנימוק, כי ביטול העיסקה לצרכי מס שבח שונה מעילת הביטול שבמשפט הפרטי, המוסדרת בעיקר בחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973. לצרכי מס שבח, טענו שלטונות המס, כי העיסקה לא בוטלה, שכן הקונה קיבל חזקה במקרקעין ונהנה מפירות השכרת המקרקעין במשך כ-5 שנים.

עוד טענו רשויות מס שבח, שכיוון שפרק הזמן שחלף מחתימת חוזה המכירה ועד להודעת הביטול הוא כ-5 שנים, מוטל על הצדדים לעיסקה נטל רב משקל להוכחת מהימנות הביטול.

ועדת הערר, לאחר ששמעה את טענות הצדדים וסיכומיהם, החליטה לקבל את הערר והכירה בביטול העיסקה מכמה נימוקים מרכזיים:

ועדת הערר הכירה בכך, שנטל ההוכחה בדבר הביטול מוטל על מבקש הביטול. כמו כן קבעה הוועדה, שאין כל ספק, כי מעבר הזמן הארוך יחסית בין מועד חוזה המכירה למועד הביטול הוא בעוכרי העוררים, אלא שלמרות משך הזמן שחלף, ולמרות שדווח אצל הקונה על ההכנסות מהנכס הנמכר, עדיין יש נסיבות היכולות לשנות את הקביעה הכוללת לגבי ביטול העיסקה.

ועדת הערר קיבלה את גירסת העוררים, לפיה הם ניסו לקיים את העיסקה ולנסות לפרוע את המשכנתא הגדולה שרבצה על הנכס; אלא שבשל מצוקתו האמיתית של העורר 1, שישב בכלא ונאלץ לפצות את משפחת הנרצח, לא היה בידו לסלק את המשכנתא.

לעניין המשכנתא שהיתה רשומה על הנכס קבעה הוועדה, כי משכנתא זו היתה רשומה במפורש בחוזה הרכישה, ועל כן, משלא הוסרה המשכנתא, טרם הושלמה העיסקה. ועדת הערר מוסיפה, כי נקודת ה"אל חזור", ממנה לא ניתן היה לבטל את העיסקה, היתה יכולה לקרות אילו הועברו הזכויות במרשם המקרקעין על שם רוכש הזכויות בנכס ו/או השלמת התמורה מצד הקונה למוכר, דברים אשר לא קרו בעיסקה זו.

בפסק הדין הנוסף, בעניין קנדאבי (וע 1011/03), סירב מנהל מס שבח להכיר בסכום המכירה כפי שצוין בהסכם, ודרש מהמוכרים תשלום מס נוסף בסכום של 70 אלף שקל. בהתאם להסכם המכר שנחתם בין הצדדים מכרו בני הזוג קנדאבי את חלקם במגרש לחברה בסכום של 150 אלף שקל. העוררים טענו, כי משנדרשו לשלם את המס הנוסף, התחרטו וביקשו לבטל את העיסקה. הסכם הביטול נערך 7 שנים לאחר העיסקה.

גם בהחלטה זו קבעה ועדת הערר, כי העיסקה בוטלה, שכן הזכויות במגרש לא הועברו מן העוררים לחברה. כמו כן נקבע, כי החברה לא עשתה כל שימוש במגרש ומכאן ניתן להסיק, כי החזקה לא עברה לידה. ועדת הערר השתכנעה מן הראיות שהובאו בפניה, כי הסכום ששולם ע"י החברה לרכישת המגרש הוחזר לה ברובו, למעט הסכום ששולם למס שבח ונקבע לגביו שיוחזר לחברה לאחר שיושב ע"י שלטונות המס.

באשר לתקופת 7 השנים שחלפו מיום העיסקה ועד לביטולה, סברה ועדת הערר, כי הסכם הביטול אומנם נחתם בתאריך מאוחר, אך אין בו כדי לשלול את הסכמת הצדדים בעל פה לביטול ההסכם קודם לכן.

הכותב הוא ממשרד פורת, שגיב, שלומי.