מטאור חדש בשמי ניו יורק: הקונדומיניום

יותר ויותר יזמים ורוכשים פוטנציאלים מעדיפים לקנות ולהשכיר נכסים בסטטוס של Condos - דירות קונדומיניום - שמסתמן כמלך החדש בשוק הנדל"ן הניו יורקי.

שינוי המגמה עולה גם מניתוח נתוני המכירות שמצביע על זינוק של 10% במכירות Condos, בשנת 2004, לעומת ירידה שנתית של 11% בנכסי Co-Ops.

בארי ג'יקובסון, יזם נדל"ן מצליח, שעשה את הונו בשנות ה-70 וה-80, כשהמיר מאות דירות ובניינים שנמצאו בסטטוס של Rental לסטטוס של Co-Ops, התוודה, כי כיום הוא מעדיף לגור ב-Condos, "אני מאמין בחירות למכור את הנכס שלך או להשכירו, מבלי שוועד הבית יאמר לך מה לעשות", ציין.

ג'יקובסון, שנמצא במו"מ לרכישת הפנטאהוז הממוקם בקומה ה-90 ב-"טראמפ טאואר" - בניין המגורים הרביעי בגובהו בעולם - הוסיף כי החוקים הרבים אותם מתנה ועד ה-Co-Ops מדירים ניו יורקים רבים מלבצע רכישה.

הנכס, שמחירו המבוקש אגב, הוא כ-58 מיליון דולר, מוגדר בסטטוס של Condo, ומשתרע על כ-2,000 מ"ר, הפרוסים על שתי קומות מהן נשקף נוף פנורמי בן 360 מעלות המציג את מנהטן במיטבה.

מנתוני ההיצע בשוק הנדל"ן הניו יורקי עולה כי על כל 3 יחידות Co-Ops בשוק ישנה יחידת קונדומיניום אחת. עם זאת, ב-2004 נמכרו כ-3,273 נכסי קונדומיניום, לעומת 4,907 נכסי Co-Ops.

ההעדפה הברורה של הצרכנים תורגמה לעלייה חדה במחירי דירות קונדומיניום, שזינקו ב-2004 בכ-19% והשלימו עלייה מטאורית של 257% בתוך עשור שנים.

לעומת זאת, מחירי נכסי ה-Co-Ops, עלו במהלך שנת 2004 ב-10%, שהצטרפו לעלייה של כ-190% במהלך העשור האחרון. טראמפ ג'וניור, מי שעוסק בניהול אימפריית הנדל"ן של אביו, הסביר, כי נכסי הקונדומיניום מתומחרים ב-"פרמיית הפרטיות". "אנשים מוכנים לשלם יותר על פרטיות ושליטה בנכס".

טראמפ ציין, כי החברה מתמקדת כיום אך ורק בדירות קונדומיניום. הפרויקט האחרון שלהם, "טראמפ פארק אווניו", כלל למעשה, הסבת מלון דלמוניקו, ל-120 דירות קונדומיניום מפוארים, שמוצעות למכירה ב-30 מיליון דולר ליחידה.

גם במבט היסטורי ניתן להבין כי הנדל"ן בניו יורק עבר שינוי רציני. אם לפני כ-10 שנים הפער בין מחירו הממוצע של נכס קונדומיניום לנכס קואופ הסתכם רק בכ-37%, הריי שכיום, שעה שמחירו הממוצע של נכס קונדומיניום עומד ברמה של 888 אלף דולר, לעומת 529 אלף דולר של דירת קואופ הפער ביניהם זינק לרמה של 68%.

ועד הבניין - "אליה וקוץ בה"

מבט מעמיק בשורשי התופעה, מעלה כי מאחורי ההעדפה הגורפת של נכסי הקונדומיניום, עומד גורם ועד הבית של נכסי קואופ, שמסוגל לדחות קונים פוטנציאלים מסיבות שונות ומשונות.

מקובל לחשוב שבעיר כמו ניו יורק, מעוז הקפיטליזם, אנשים עשירים יוכלו לעבור בקלות את משוכת הוועד, אלא שלא כך הם פני הדברים. ב-1979 דחה ועד הקו-אופ פעמיים את בקשתו של ריצ'ארד ניקסון לרכוש נכס בבניין מגורים שבשליטתם, בטענה כי הם אינם מעוניינים שאנשי השירות החשאי יסתובבו בבניין.

ביולי 85' דחה ועד בניין סן רמו באיזור האפר איסט סייד את הצעת הרכישה של הזמרת מדונה, בטענה שהתנהגותה אינה הולמת, זאת לאחר שבאותו חודש התפרסמו תמונות העירום שלה במגזין "פנטהאוז".

"אינך יכול להתעטש מבלי שקואופ ירשה לך, ההרגשה שהם מעניקים דומה לתחושות שחש אסיר בכלא", תיאר סטפן קליגרמן, מבעלי סוכנות הנדל"ן, Terra Holdings.

בשנים האחרונות חלה החרפה בדרישות הסף של אותם ועדים. השפל הכלכלי אליו נקלעה ארה"ב בעקבות פקיעת בועת ההיי-טק ואסון התאומים, הניע ועדים רבים לדרוש מקונים פוטנציאלים בטחונות בגובה של יותר מפי 3 מערך הנכס עצמו.

יתרה מכך, ועדים רבים אינם מכירים בבונוסים המשולמים פעם בשנה ומהווים את ליבת השכר של מגזרים רבים, כחלק מההכנסה האישית של אותו דייר פוטנציאלי.

"גורם הבונוס מניע פעילים רבים בוול סטריט לרכוש דווקא נכסי קונדומיניום, שמחירם כתוצאה מכך מוסיף לעלות", ציין עמי לאיי, מנכ"ל קרן קלינטון, המשקיעה את עיקר הונה בנדל"ן.

"כשמאגר הקונים הפוטנציאלים מתרחב ומאגר הנכסים נותר מצומצם, למחירים יש רק דרך אחת לנוע, והיא צפונה", הוסיף לאיי.

ואכן כל הנכסים המתוכננים כיום בשוק הנדל"ן הניו יורקי מוגדרים בסטטוס של קונדומיניום. מבט מעמיק אל השוק בכללותו מעלה כי מספרם של נכסי Co-Ops הצטמק בשלוש השנים האחרונות בכ-1.4%, והסתכם בסוף שנת 2004 ברמה של כ-157,260 יחידות, לעומת עלייה של 2.9% באותה תקופה לנכסי הקונדומיניום שהסתכמו בסוף שנת 2004 ברמה של 56,211 יחידות.

עוד עולה כי סך הנכסים בעיר שהועמדו למכירה בשנת 2004 התכווץ בכ-19%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, והסתכם ברמה של 3,922 נכסים.

כתוצאה מהיצע נמוך יותר, קוצרו ימי המכירה מרמה של 133 יום בממוצע לרמה של 95 ימים בלבד, והפער בין המחיר המבוקש למחיר המכירה הצטמק אף הוא ב-1.6% ועמד בסוף שנת 2004 על רמה של 1.3% בלבד.

מלאי נכסי ה- Co-Ops עמד בסוף 2004 ברמה של כ-64% מסך מלאי הנכסים העירוני, מה שהקנה לניו יורק את הבכורה הארצית בקטגוריה מפוקפקת זו, כשאחריה בדירוג נמצאת וושינגטון עם מלאי של 24% בלבד.

נכס הקואופ הראשון בניו יורק ובארה"ב בכלל, נבנה ב-1876, שעה שדירות הקונדומיניום החלו להיבנות רק ב-1940. "אם אתה גר בבניין עם היסטוריה, אינך יכול להתחמק מה-Co-Ops", אומר ג'ון פרוטס, יועץ בתחום הנדל"ן. עם זאת, לנכסי הקו-אופ יש את היתרונות שלהם, או כפי שהגדירם פרוטס "כגזרה מתבקשת".

דיירים רבים אומנם אינם ששים לעבור את כל המשוכות הטורדניות הללו, אך ברגע שהשקיעו את כספם בנכס, הם אוטומטית מעוניינים לשמור על ערכו וזה אומר לקבוע מי יהיו דייריו, ולשמר את התנאים אליהם הורגלו דיירי הבניין בעבר.

"האפשרות שדייר ימצא עצמו גר בשכנות לטיפוסים רעשנים ומפוקפקים נמוכה כשמדובר בנכסי Co-Ops", מוסיף פרוטס. עם זאת, במבט לעתיד ניתן לראות כי הטרנד הנוכחי לא ייעצר בעיר קוסמופוליטית כמו ניו יורק. "תמיד תרצה לדעת מיהם שכניך, וזו הסיבה שתמיד יהיו בה נכסי Co-Ops", מסכימים רוב מומחי הנדל"ן.