לקחנו את מנהטן, ואחר כך את ברלין

חברת דלק נדל"ן שבשליטת (91%) קבוצת דלק של יצחק תשובה עשויה להיות אחת המנפיקות הגדולות השנה בבורסה של ת"א. החברה, המהווה את זרוע הנדל"ן של קבוצת דלק הציבורית, תגייס החודש 500-600 מיליון שקל, לפי שווי שוק של 2.5 מיליארד שקל. בכך למעשה צפויה להיות החברה מוכתרת רשמית לאחת משלוש חברת הנדל"ן המניב הציבוריות הגדולות, עם היקפי פעילות דומים לאלו של אפריקה נכסים, זרוע הנדל"ן המניב של חברת אפריקה ישראל.

פעילות הנדל"ן המניב של דלק נדל"ן מתבצעת באמצעות החברה-הבת דלק בלרון-בינלאומי, ומתרכזת בעיקר בשווקי הנדל"ן הבריטי והקנדי, כשלאחרונה היא ביצעה גם מספר השקעות משמעותיות בשוק הנדל"ן הגרמני.

החברה מחזיקה, באמצעות חברות בנות בחו"ל, ב-12 נכסים מניבים באנגליה, כשאחד הבולטים ביניהם הוא רשת חניונים המושכרים לחברה הבריטית NCP (נשיונל קאר פארקס) לטווח ארוך. בנוסף מחזיקה החברה, בשיתוף עם חברות אחרות, זכויות על מספר נכסים מניבים נוספים. בקנדה מחזיקה החברה כמה נכסים מניבים, כשבנוסף היא פעילה גם בתחום הנדל"ן למגורים, עם אחזקה של שני מגדלי דירות במונטריאול.

שנת 2004 היתה שנת שיא עבור דלק בינלאומי, שהתבטאה בזינוק של 23% ברווח הנקי, לרמה של 141.7 מיליון שקל. בנוסף, החברה ציינה בדו"חותיה, כי הגידול ברווח הנקי הושג למרות הפרשות חד פעמיות שנעשו במהלך השנה האחרונה, בהיקף של 19 מיליון שקל (בגין תקן חשבונאי חדש), ולמרות המעבר לראשונה לדיווח על בסיס נומינלי. בנוסף, ה-FFO של החברה (התזרים מפעולות המתורגם מהרווח הנקי בניכוי אירועים חד-פעמיים ובתוספת הפחת - ר.מ.) גדל ב-47% בשנה החולפת, לרמה של 160 מיליון שקל.

הכנסות החברה בשנת 2004, כולן מדמי השכירות, גדלו ב-5.8% לרמה של 348 מיליון שקל. הרווח הגולמי גדל ב-24% לרמה של 229.5 מיליון שקל, כשהחברה רשמה שיפור ניכר בשולי הרווחיות הגולמית, מרמה של 56.2% ב-2004 ל-66% ב-2005. שיעור הרווח הגולמי של החברה מושפע בעיקר משיעורי הרווחית הגבוהים הנובעים מהפעילות בשוק הנדל"ן הבריטי, העומדים על רמה של למעלה מ-80%.

ההכנסות שנבעו משוק הנדל"ן הבריטי בשנת 2004 עמדו על 152.7 מיליון שקל, כשהחברה נהנית מתפוסה בשיעור של 94% בנכסים. ההכנסות מקנדה עמדו על 195 מיליון שקל, כשהתפוסה בשוק זה עמדה בתום 2004 על רמה של 89% בבנייני המשרדים, ועל 97% בבנייני המגורים.

דלק בינלאומי פועלת גם בשבדיה, באמצעות אחזקה בחברות זרות. הפעילות בשוק זה כוללת אחזקה בבניין משרדים ובקומפלקס מסחרי, כשהיקף ההשקעה בהם הסתכם ב-43 מיליון שקל.

לגבי העתיד מוסרת החברה את צבר החוזים החתומים עד שנת 2007. היקף דמי השכירות הצפוי לשנת 2005 עומד על 243 מיליון שקל, היקף החוזים הצפוי לשנת 2006 עומד על 210 מיליון שקל ובשנת 2007 כ-182 מיליון שקל. עם זאת יש לזכור, כי ההתייחסות היא לחוזים חתומים בלבד, וכמובן טרם שכלול העסקאות שבוצעו בשוק הנדל"ן הגרמני.

הוצאות המימון של החברה הסתכמו בשנת 2004 ב-176.3 מיליון שקל, לעומת 88.8 מיליון שקל בשנת 2003. הגידול הדרמטי, בשיעור של 98%, מיוחס בעיקר ליישום של תקנים חשבונאיים אשר הפסיקו את תיאום הדו"חות הכספיים של החברות המוחזקות באנגליה וקנדה לאינפלציה המקומית. מהלך זה פועל בשני הכיוונים, ובעבר הביא לשחיקת הוצאות המימון של החברה. הוצאות המימון מיוחסות לרכישת הנכסים שביצעה דלק בינלאומי בשנים האחרונות, וערכם בספריה של החברה עומד על 2.75 מיליארד שקל. מדו"חות החברה עולה עוד, כי קו האשראי הבנקאי, הקצר והארוך, עומד נכון לתום 2004 על 2.45 מיליארד שקל.

מתחילת 2005 ביצעה כאמור החברה מספר השקעות מהותיות בגרמניה, כשנראה שכובד המשקל של נכסיה יופנה אט-אט לשוק זה, על חשבון השוק הבריטי. מגמה זו, ראוי לציין, באה לידי ביטוי גם אצל יזמי נדל"ן ישראליים נוספים, אשר רכשו בחודשים האחרונים נכסים רבים בגרמניה. הערכות בשוק הנדל"ן המקומי הן, שסקטור הנדל"ן בגרמניה נמצא ברמת מחירים סבירה, ביחס לאלטרנטיבות במערב אירופה. בין המשקיעים הבולטים בנדל"ן במדינה זו, מתחילת 2005, נמנים אליעזר פישמן (דרבן), יצחק גורביץ (ארזים) וזוהר לוי (סאמיט). דלק בינלאומי ביצעה עד עתה שתי עסקאות בולטות בשוק הגרמני. בחודש פברואר 2005 רכשה דלק כ-40% מהזכויות במרכז קניות בשטח של 23,000 מ"ר תמורת 31 מיליון אירו. רכישת המרכז, הנמצא בעיר Celle הסמוכה להאנובר, מומנה בעיקר מאשראי בנקאי בסכום של כ-28 מיליון אירו, שניתן לחברה בריבית שנתית קבועה בשיעור של 4.65%. הנכס שנרכש מושכר במלואו בחוזי שכירות שמרביתם עד שנת 2017, ושאר החוזים הינם בטווח של 5-10 שנים. דמי השכירות הצפויים מן הנכס עומדים על 2.48 מיליון אירו, כך שההשקעה הממונפת בשיעור של 90% צפויה להניב תשואה של כ-20% על ההון העצמי.

העיסקה השנייה והמהותית יותר בוצעה בחודש מארס, וכללה רכישת 7 נכסים מניבים בסכום של 273 מיליון אירו. דלק בינלאומי נכנסה לעיסקה זו בשותפות עם חברת אלקטרה נדל"ן הישראלית והיזם יגאל אהובי. השתיים הראשונות יחזיקו 40% מהזכויות בנכסים, ואילו אהובי יחזיק בכ-20%.

הנכסים הנרכשים ממוקמים במערב גרמניה (בערים ברלין, המבורג, דיסלדורף, קלן, קרלסרואה, מונסטר ולנדשט) ושטחם הכולל מסתכם ב-158 אלף מ"ר. השטחים מושכרים במלואם לחברת הטלקום הגרמנית, דויטשה טלקום, עד לשנת 2019.

דמי השכירות נטו מהנכסים הנרכשים מסתכמים בשנה הראשונה ב-19.3 מיליון אירו, ואילו דמי השכירות הממוצעים שמבטיחה העיסקה מסתכמים ב-21.25 מיליון אירו לשנה, לאור סעיף בחוזה לגבי עליית מחיר השכירות באופן הדרגתי. דמי שכירות אלה משקפים תשואה שנתית נטו של 7.5% על ההשקעה בנכסים.

כנהוג בעסקאות מסוג זה, גם העיסקה הנוכחית בוצעה באמצעות נטילת אשראי מבנק גרמני, שיעמיד לרשות הרוכשים הלוואת Non-Recuorse, כנגדה ישועבדו הנכסים הנרכשים והתקבולים מהם, בהיקף כולל של 255 מיליון אירו. ההלוואה היא בריבית קבועה של עד 4.92% לתקופה של 6.25 שנים, והמינוף הטמון בה יניב למשקיעים תשואה שנתית של כ-15% על הונם העצמי.

בין לבין, הספיקה החברה גם לממש חלק מאחזקותיה בשוק הנדל"ן הבריטי. המימושים עד עתה כללו מכירת הזכויות בנכס הממוקם בסמוך לשדה התעופה גייטוויק שבלונדון, תמורת כ-22 מיליון ליש"ט, ומכירת הזכויות ב-9 נכסים מניבים נוספים ב-19.8 מיליון אירו. שתי העסקאות הניבו לחברה רווחי הון משמעותיים, כשהעיסקה הראשונה תרמה כ-8 מיליון שקל והעיסקה השנייה תרמה כ-75 מיליון שקל.

לגבי המימושים בבריטניה אמר בעבר מנכ"ל החברה, איליק רוז'נסקי, כי מדובר בחלק ממדיניות לממש באופן נקודתי נכסים שמיצו את פוטנציאל עליית הערך שלהם. בכך הולכת דלק בעקבותיו של נתן חץ, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב אלוני חץ, אשר חיסל לאחרונה את הפעילות בשוק הבריטי כשמכר את תיק הנכסים של החברה באנגליה בתמורה ל-1.8 מיליארד שקל. מלבד פעילות הנדל"ן המניב מחזיקה דלק נדל"ן גם בחברת דנקנר השקעות, העוסקת בתחום הבנייה למגורים.