רצוי ליד כנסיה ורכבת

היכרות ממשית ביניהם נוצרה רק לפני כשנה, אחרי עשרות שנים של פעילות בענף, אך הצמד שאול לוטן (58) ואוסקר כצנלסון (50), הראשון מנכ"ל חברת משולם לוינשטיין והשני מנכ"ל אולימפיה, נראים כמשלימים אחד את השני ופועלים בכימיה מלאה. אשתקד הסתובב לוטן עם הון ביד וחיפש דרך להיכנס להשקעה בחו"ל. "העדפתי לעלות על רכבת נוסעת על פני בניית רכבת חדשה", מסביר לוטן את הצטרפותו לבעלות (33.3%) על חברת נאנט, בה מחזיקה אולימפיה של כצנלסון 41.7%.

נאנט, הרשומה בהולנד מטעמי מס, מתכננת ומבצעת 10 פרויקטים למגורים בוורשה ובבודפשט, בהיקף כולל של 5,000 יח"ד, מהן נמכרו עד כה 1,035 (770 מהן בבודפשט). לבעלי המניות בנאנט תצטרף החודש מימי מוזס, דודתו של נוני מוזס ומבעלי "ידיעות אחרונות", לה יוקצו 2.55% מהמניות. יתרת האחזקה בבעלות משקיעים מזרח אירופים. נאנט צפויה להנפיק בבורסה בת"א עד סוף החודש, ולגייס כ-60 מיליון שקל לפי שווי חברה של 260 מיליון שקל. על נאנט יורחב בהמשך.

במקביל להנפקת נאנט, גם השותפים לוטן וכצנלסון שוחים עם הזרם ומתכננים החודש הנפקות מעניינות משל עצמם. לוטן, בנו של משולם לוינשטיין, עומד להנפיק את החברה הבת (בבעלות מלאה) לוינשטיין מבנים, ואילו כצנלסון ינפיק אג"ח של אולימפיה.

וינשטיין מבנים הוקמה אומנם כבר ב-1986, אך היתה חברת מדף עד 2002, בה חתמה על הסכם עם בנק דיסקונט להקמת בניין הנהלה של הבנק, ברח' יהודה הלוי פינת הרצל בת"א. הבניין נמצא בבנייה, בהשקעה של 40 מיליון דולר, ושלב א' שלו, המיועד לדיסקונט, 13 קומות בשטח 13 אלף מ"ר, יושלם ביוני 2006. בנק דיסקונט שכר את הקומות תמורת 19 דולר למ"ר לחודש ל-5 השנים הראשונות, ו-19.95 דולר למ"ר ל-8 שנים נוספות, צמוד למדד. את זרם ההכנסות הזה, שמסתכם ב-3 מיליון דולר בשנה, מתכוון לוטן לאג"ח, בסכום של כ-200 מיליון שקל. החברה מצפה לדירוג של AA לאג"ח, ובכספי ההנפקה להחליף מימון יקר של בנק לאומי במימון ציבורי זול יותר.

בניין דיסקונט ייבנה בשלב ב' לגובה של 30 קומות, עם 30 אלף מ"ר 15 אלף מ"ר מרתפי חניה. להערכת לוטן, שווי הבניין הגמור יעלה על 100 מיליון דולר. הבניין נבנה בסטנדרט גבוה, והחל מקומה שישית נהנה מנוף לים. לוינשטיין טרם פרסמה הודעה לבורסה בדבר ההנפקה, וכעת היא מבצעת תיקונים להערות שהעירה רשות ניירות ערך לטיוטת התשקיף. ההנפקה תתבצע לקראת סוף החודש.

לקבוצת משולם לוינשטיין הכנסות שנתיות של 45 מיליון שקל לשנה, והיקף מאזן של 550 מיליון שקל. בין נכסיה הבולטים נמנים מגדל לוינשטיין בת"א, בניין הנהלת קומברס ברמת החיל בת"א, ששטחו 30 אלף מ"ר ומחציתו בבעלות לוינשטיין; בביל"ו סנטר מדרום לרחובות מחזיקה הקבוצה 30% בשרשור מלא (40% בבעלות תנובה ו-30% בבעלות משקיע זר) - 25 אלף מ"ר בנוי על שטח של 60 דונם, המניבים בסה"כ 25 מיליון שקל בשנה שכ"ד. לוינשטיין מחלקת לאחרונה דיבידנד של 2 שקלים למניה מידי שנה, וגייסה באוגוסט אשתקד 100 מיליון שקל בהנפקת אג"ח, בדירוג A.

אולימפיה הוקמה ע"י כצנלסון, הנדסאי בניין יליד אוקראינה, כבר ב-1981. החברה הבורסאית עוסקת בייזום, תכנון, ניהול וביצוע של פרויקטים במרכז הארץ ובחו"ל, מתחומי המגורים, מסחר ומשרדים. החברה נשלטת ע"י המנכ"ל כצנלסון, אלכס גור, חיים גוטרמן ויוסי בר. היקף המאזן של החברה 148 מיליון שקל, עם הון עצמי של 18.6 מיליון שקל.

לאולימפיה פרויקטים יזמיים בהיקף מכירות כולל של 70 מיליון דולר, בהם שכונות קוטג'ים ודירות בפ"ת (56 דירות באם המושבות), באשדוד וברחובות, מגדל אולימפיה במתחם הבורסה בר"ג, חמישה בנייני משרדים ומרכז קונגרסים בפארק רבין בגבול רחובות-נס-ציונה, בניין משרדים בקרית אריה וכן פעילות מסחרית בקניון פתח-תקוה. לדברי כצנלסון, החברה מתכננת פרויקט מגורים נוסף בפתח-תקוה, בן למעלה מ-100 יח"ד, בשכונת עין גנים (ניהול וביצוע). אולימפיה נוהגת ליזום פרויקטים ולהוציאם לפועל באמצעות קבלני משנה, הנבחרים במכרז.

בחודש יוני מתכננת אולימפיה הנפקת אג"ח, בהיקף גיוס של כ-60 מיליון שקל. לדברי כצנלסון, שוק ההון כעת טוב והחברה מבקשת לנצל את ההנפקה לצורך הרחבת פעילות, בעיקר בבנייה למגורים במרכז הארץ. לחברה תשואה ממוצעת של 10% על הפרויקטים בישראל.

כצנלסון: "מחירי המשרדים כיום נמוכים ביותר, ולכן אנו נזהרים מאוד בהשקעה בתחום זה. תחום המגורים במרכז הארץ מראה סימני התאוששות, ויש מקום להשקעות בתחום זה - אם כי קשה מאוד לרכוש קרקע למגורים. לגבי הציפיות לשנה הבאה, איננו צופים שיפור גדול, וגם אם יכנס לארץ זרם השקעות, הוא לא יופנה לענף הנדל"ן. הגאות שיצרו מיליון עולים בעשור הקודם לא תחזור על עצמה".

בחזרה לנאנט, שמספקת הצצה מעניינת לשוק המגורים המזרח אירופי ולאופן בו פועלים משקיעים ישראלים. נאנט נכנסה לפעילות בבודפשט ובוורשה בשנת 2001, עם שותפים פסיביים, זרים וישראלים. תחילה היתה החברה בשליטת אולימפיה, ובדצמבר 2004 נכנס שותף אסטרטגי ראשון, חברת משולם לוינשטיין (שליש מהמניות, כאמור), במטרה להרחיב את הפעילות בחו"ל לאור השפל בענף הנדל"ן בארץ. החברה פועלת ב-10 פרויקטים למגורים, כשכל אחד מהם הוא חברה נפרדת, בלי תלות אחד בשני. 5 מהפרויקטים בבודפשט ו-5 בוורשה, כולם באזורי ביקוש. "כשאני בוחר מגרש לבנייה, אני מחפש אזור עם שני דברים: כנסיה ורכבת", אומר כצנלסון.

לדבריו, הישראלים והטורקים בולטים בהשקעות במזרח אירופה, לאור הנכונות שלהם לקחת סיכונים. היזמים הגרמנים, למשל, מעדיפים לרכוש דירות מוכנות כדי להבטיח תשואה, ולא נוהגים לבנות בעצמם. נאנט היא אחת משלוש החברות הגדולות בבנייה למגורים בבודפשט, ואחת מ-10 הגדולות בוורשה. לחברה משרדים בשתי הבירות, ודרכם מתבצע גם שיווק הדירות.

תהליך ייזום פרויקט בחברת נאנט מתחיל מאיתור הקרקע וההזדמנות העסקית, השגת אישורי בנייה והשבחה, תכנון הפרויקט, ליווי פיננסי באמצעות בנקים מקומיים, ביצוע הפרויקט באמצעות קבלני משנה, שיווק עצמי של הדירות ומכירות. לאחר תום מכירת כל הדירות מתנתקת החברה מהפרויקט ועוברת הלאה - והקבלן הבונה נושא באחריות כלפי הקונים.

מבט לדו"חות נאנט ל-2004 מעלה, כי הכנסות החברה (כולן ממכירת בניינים) הסתכמו ב-11 מיליון דולר, מהם 2.6 מיליון דולר רווח גולמי ו-1.23 מיליון דולר רווח נקי. החברה נהנתה מחצי מיליון דולר הכנסות מימון, שמקורן בהפרש שבין הריבית על פיקדונות רוכשי הדירות לריבית הליווי הבנקאי. מסביר כצנלסון: "הכסף בהונגריה הוא זול מאחר והלוואות ומשכנתאות מסובסדות על-ידי הממשלה, המעוניינת לעודד בניית דירות מודרניות ולחדש את השיכונים הסובייטיים המיושנים. אנו לוקחים מימון מבנקים מקומיים בריבית של 4%-4.5%, ומאידך נהנים מריביות של 5.5%-6.5% על פיקדונות כספי הדיירים. ההפרש, בגובה של 1%-2%, מניב לנו את הכנסות המימון ומשפר כמובן את רווחיות החברה. הממשלה ההונגרית עושה זאת במודע, מאחר ואין לה משאבים לבנות בעצמה, ובכך היא יוצרת תמריצים ליזמים פרטיים".

מעמד הביניים בהונגריה מעדיף דירות קטנות, והדירות המבוקשות ביותר הן בנות שני חדרים, בשטח ממוצע של 45-47 מ"ר נטו. הסבר אחד לכך הוא המשפחות הקטנות מאוד - ממוצע של פחות מילד אחד במשפחה. זוג ללא ילדים יסתפק גם בדירת סטודיו בשטח 32 מ"ר נטו. הדירות הגדולות ביותר שבונה נאנט הן בנות שלושה חדרים בסך הכל, לרוב דירות גג.

בבודפשט נמכרת דירה חדשה באזור טוב, בשטח 50 מ"ר, בכ-80 אלף דולר, וניתן להשכיר אותה ב-500 דולר לחודש - תשואה נאה של 7.5% (נאנט אינה משכירה דירות, הכל מיועד למכירה). למרות גודלן הזערורי של הדירות, סטנדרט הבנייה בבודפשט גבוה יחסית, וכולל חדר כושר משותף בבניין, לובי עם שמירה, סאונה וחניה תת-קרקעית - סטנדרט שנראה בארץ רק בדירות בבנייני יוקרה. הדבר מחייב דמי ועד בית גבוהים של כדולר למ"ר לחודש.

רבות מהקרקעות בהונגריה הן פרטיות, והיתר אדמות מדינה שמוחכרות ל-49 או 99 שנה. רישום הקרקעות מוסדר היטב, ומתבצע דרך בית משפט מקומי, לפי תב"ע אזורית. כצנלסון: "הקרקע כאן זולה, אפילו זולה מאוד. מרכיב הקרקע במחיר המכירה נע סביב 10% בלבד, ולעולם אינו עובר את ה-12%. עובדה זאת, יחד עם בחירת קבלן מבצע עד המפתח, מביאה אותנו לשיעור רווחיות של בין 20% ל-25% על הפרויקטים שלנו במזרח אירופה".

הפרויקט הרווחי ביותר של החברה בבודפשט, בהיקף של 471 יח"ד ברובע 11, נבנה בהשקעה כוללת של 29.7 מיליון דולר וצפוי להימכר ב-41.6 מיליון דולר - 40% רווח. פרויקט של 428 יח"ד ברובע 9 נבנה בהשקעה כוללת של 22.6 מיליון דולר, וצפוי להימכר ב-29.1 מיליון דולר (28.8% רווח). אורך מחזור חיי הפרויקטים הוא קצר יחסית, 3-4 שנים מאיתור מגרש ועד מכירת כל הדירות, והרווחים מהפרויקטים הנ"ל צפויים להכרה עד 2007.

הונגריה, כמו גם פולין, הצטרפה לאיחוד האירופי במאי אשתקד. השתיים אומנם טרם אימצו את האירו, אך הפורינט ההונגרי והזלוטי הפולני מתנהגים בשלוש השנים האחרונות בדומה מאוד לתנודות באירו, כלומר, התחזקות דרמטית מול הדולר. הונגריה נהנית מצמיחה של 3%-4% בשנים האחרונות, וכן עברה תהליך הפרטה משמעותי. האינפלציה ירדה ל-4%-5%. שוק הנדל"ן ההונגרי נהנה מהשיפור הכלכלי, מהפחתת הריבית במשק בכלל וריבית המשכנתאות בפרט, מהקלות שבה בנקים מעניקים הלוואות ומעלייה בביקושים במקומות מרכזיים. תחזית האנליסטים לשנה הקרובה היא לעליית מחירי הדירות ב-5%-7%. בסך הכל בונה נאנט כעת 1,568 יח"ד בבודפשט.

בוורשה התמונה מעט שונה. הדירות גדולות יותר לעומת בודפשט, ושטחן 60-80 מ"ר נטו. המשפחות גדולות יותר ומבוססות יותר, ורוכשות דירות ב-90-110 אלף דולר בממוצע. קהל היעד הוא מעמד הביניים - משפרי דיור ומהגרים ממחוץ לעיר. הבדל חשוב נוסף הוא, שמסירת הדירות בפולין מתבצעת בלי גמר - ומול הסאונה בפרויקטים בבודפשט קשה למצוא אפילו קרמיקה בדירות בוורשה. ההסבר הוא, שהקונים מעדיפים לבצע את הגמר בעצמם, כדי לחסוך את המע"מ ובמיוחד כדי להשקיע בסטנדרט גבוה וייחודי, "כדי להוציא לשכנים את העיניים", אומר כצנלסון (פולנים או לא?).

גם בפולין הרישום בטאבו מוסדר ביותר ויעיל (מה שמסייע באיתור רכוש יהודי מלפני השואה), ומתח הרווחים גבוה אף יותר מאשר בהונגריה. בפרויקט זאליבוש ייבנו 1,565 דירות, בהשקעה כוללת של 117 מיליון דולר עם צפי למכירות של 199 מיליון דולר (70% תשואה, אך חלקה של נאנט עומד על 55% בלבד). הרווח העצום מוסבר ברכישת קרקע במחיר הנמוך ב-50% ממחירי השוק הנוכחיים של קרקעות דומות באזור. פרויקט זה כולל מגדלים רבי קומות על שטח של 57.2 דונם, וכן מרתפי חניה עם 2,000 מקומות.

פרויקטים נוספים של נאנט בוורשה (עם שותפים) כוללים את פרויקט וילאנוב (1,210 יח"ד), אוצ'וטה (306 יח"ד), גיליאנקי (168 יח"ד) ואורסינוב (47 יח"ד). בסה"כ מצבת הדירות בוורשה עומדת על 3,296.

העיר ורשה נראית כאתר בנייה ענק. ורשה נחרבה עד היסוד בתום מלחמת העולם השנייה, ועל חורבותיה בנו הקומוניסטים את בנייני ה"רכבת" המכוערים הידועים. רק בשנים 1997-8 החלה בנייה מאסיבית של דירות יוקרתיות יותר, וכספים של משקיעים אמריקניים החלו לזרום פנימה.

בשנה וחצי האחרונות שוק הנדל"ן פורח, קמו מרכזי קניות חדשים וגורדי שחקים, וחברות בינלאומיות רבות פותחות סניפים ומשרדים בבירת המדינה, בת 40 מיליון התושבים. השוק נהנה מהשיפור הכלכלי, מהפחתת הריבית במשק ומפתיחת שוק המשכנתאות לרוכשי דירות בשנים האחרונות. קצב הצמיחה בפולין עומד על 4% בשנה, עם אינפלציה של 4%. התחזקות הזלוטי הגבירה את כושר הקנייה של התושבים.

כצנלסון אופטימי גם בנוגע לוורשה: "אם משווים את מחירי המוצרים השונים (לרוב דומים מאוד לישראל - ר.פ) למחירי הנדל"ן, מבינים שישנה אפשרות ממשית לעליית מחירי הדירות".

נודע, כי מספר חתמים ביקשו מחברת נאנט הערכת שווי לקראת ההנפקה. הנהלת החברה נערכה לכך ותפרסם אותה בימים הקרובים. להערכת לוטן, מדובר בשווי של כ-60 מיליון דולר נטו, אחרי ניכוי התחייבויות. החברה מקווה לגייס בת"א 60 מיליון שקל, לא לצורך הפרויקטים הקיימים - אלא במטרה להתפתח בתוך פולין והונגריה וכן להיכנס לשווקים חדשים. על הכוונת של לוטן וכצנלסון עומדות אוקראינה, סלובקיה, קרואטיה וסלובניה. באר-שבע? לא, תודה.

הכותב היה אורח חברת נאנט במזרח אירופה.