אמריקה המופלאה: שוכרים בלבד

מידי יום מדווח על רכישות נדל"ן מעבר לים ע"י יזמים ישראלים. בין אם מדובר בקבוצת דלק של תשובה, או גזית גלוב של חיים כצמן, או אפריקה ישראל של לב לבייב, תמיד אלו הן רכישות ענק של מיליוני דולרים, הממומנות ברובן באמצעות אשראי בנקאי נדיב. עם זאת, מעת לעת ניתן להבחין גם במשקיעים קטנים יותר, יזמים בינוניים, אנשי עסקים ואף מתווכים, המשקיעים כספם בשווקים הבינלאומיים המתפתחים. כיום, בעידן הגלובליזציה, הצטמצמו הפערים בין השווקים, ונראה כי כל אדם יכול להשקיע בכל מקום בו יחפץ.

רוני וטניה אמיד הם זוג ישראלים, אשר עד לא מזמן התגוררו בשיכון דן בת"א, וכיום, לאחר מספר שנים של דילוגים בין ארה"ב לישראל, החליטו השניים להקים את ביתם החדש בלאס-וגאס.

הבחירה בלאס וגאס כלל אינה מקרית, וקשורה בין היתר לשלושה פרויקטים גדולים שהזוג רכש באמצעות החברה שבבעלותם - פאונדרס השקעות, יחד עם קבוצת יהודים אמידים.

פאונדרס השקעות נוסדה בשנת 1997 כבית השקעות לנדל"ן בחו"ל. החברה עוסקת בייזום, פיתוח וניהול פרויקטים בינלאומיים, ומתמקדת בעיקר בשוק האמריקני המתפתח ביוסטון ובלאס-וגאס.

הפרויקט הראשון אותו רכשה החברה נקרא צ'אפל היל. הפרויקט ממוקם בלב וגאס, 12 דקות נסיעה מהסטריפ (הרחוב הראשי), ומשתרע על פני שטח של 80 דונם. צ'אפל היל היא שכונת מגורים פרטית, סגורה, הכוללת 280 דירות בנות 2, 3 ו-4 חדרים, בחלוקה שווה של 140 דירות גן ו-140 דירות גג. מכירת הדירות בפרויקט הסתיימה, וכיום שיעור התפוסה בו עומד על 94%.

לטענת פאונדרס, ערך הדירות בפרויקט עלה בחמש השנים האחרונות ב-16%, השבחה אשר הניבה למשקיעים תשואה גבוהה ביותר על השקעתם.

בני הזוג אמיד חברו בוגאס לקבוצת משקיעים יהודים, ביניהם ג'ירי שוורצבלט, חיימי סיברבניק וסם ונטורה. השלושה מוכרים בארה"ב כיזמי נדל"ן המחזיקים בתיק נכסים נדל"נים משמעותיים ברחבי ארה"ב. הקבוצה רכשה לאחרונה נכס בן 120 דונם בסמוך לסטריפ, עליהם בנויים 750 דירות בנות 1, 2 ו-3 חדרים. בכוונת הקבוצה להרוס את המבנים, ולהקים תחתיהם קומפלקס מגורים ומסחר גדול, הכולל 5 בניינים בני 40-60 קומות, בית מלון ומרכז מסחרי. הפרויקט ייקרא אורבן וילג', ויהווה שילוב של מגורים ומסחר במקום אחד.

לדברי רוני אמיד, מתחם קרקע זה הוא 120 הדונמים האחרונים עליהם ניתן להקים קומפלקס מורכב שכזה בסמוך לסטריפ. הקבוצה רכשה את המתחם לפני כשנה ב-55 מיליון דולר, ובקרוב תשקיע כ-900 מיליון דולר נוספים בבנייה.

עיסקה זו הינה העיסקה השנייה של הקבוצה, לאחר שבמאי 2004 רכשה בסמוך פרויקט בשם מדאוס בן 48 דונם, הכולל 256 דירות. בימים אלה המתחם עובר שיפוץ, הכולל הפיכת מבני המגורים ליחידות קונדומיניום בנות 2-3 חדרים, אשר יימכרו למטרת השקעה בשיטת ה-POOL הנהוגה בארה"ב. על-פי שיטת ה-POOL, הפרויקט מנוהל כיחידה פיננסית אחת, בעל הנכס אינו תלוי בשוכר ספציפי ובכל מקרה דירתו בפרויקט תניב לו הכנסה.

כל הנכסים של פאונדרס מנוהלים ע"י חברת הניהול הגדולה RMI, המנהלת עשרות אלפי נכסים בפריסה ארצית. RMI פועלת בשטח הפרויקט ותפקידה לתת מענה מיידי לכל צרכי הדיירים, החל מטיפול בתנאי השכירות ועד בעיות תחזוקה. החברה נוסדה בשנת 1990 ובנתה עד כה למעלה מ-5,500 יחידות דיור בשווי של למעלה מ-400 מיליון דולר.

גלובס: למה דווקא לאס וגאס?

רוני אמיד: "לאס וגאס מתפתחת בקצב מואץ, ועל-פי הנתונים הרשמיים היא העיר בעלת קצב גידול האוכלוסיה הגבוה ביותר כיום בארה"ב. מדובר על קצב הגירה חיובית של כ-5,000 נפש לחודש. וגאס, אשר עיקר פרסומה עד כה היה בזכות בתי הקזינו שבה, המושכים אליה כ-32 מיליון תיירים בשנה, הפכה בשנים האחרונות לאחד מאתרי המחיה המבוקשים בארה"ב.

"בין שלל הסיבות להעדיף את וגאס ניתן להצביע על העובדה, כי העיר מספקת לתושביה אקלים כלכלי נוח בכל הקשור למיסוי, בשל היות מדינת נוואדה פטורה ממס. בשורה התחתונה, אין בוגאס כפל מס, ואנו משלמים רק מס עירוני, דבר המגדיל את ההכנסה נטו בכ-10%. מעבר לכך חשוב לזכור, כי השלטון המקומי מעודד ותומך ביוזמות עסקיות של גורמים פרטיים, ואחת ההטבות היותר משמעותיות היא שאין כל צורך בהוצאת רישיון לפתיחת עסק.

"חוץ מזה, גם טוב להיות יהודי בוגאס. ראש העיר, אוסקר גודמן, הוא יהודי, ומלונות רבים ומהמפוארים בעיר נמצאים בבעלות אילי הון יהודים. בשנים האחרונות נבנו בעיר מספר שכונות מגורים בסטנדרטים מתקדמים, במקביל לסלילת כביש הטבעת, המאפשר גישה נוחה מהשכונות אל מרכז העיר ואל שדה התעופה הבינלאומי".

פרויקט הדגל של פאונרדס מצוי דווקא בליג סיטי, יוסטון, טקסס. בפאונדרס מאמינים, כי האזור עתיד להתפתח בשנים הקרובות, ועימו יעלו גם מחירי הדירות. הפרויקט, הממוקם על מפרץ מקסיקו, מהווה שכונת מגורים סגורה ויוקרתית, בצמוד לאתר גולף וסמוך למרינה ולאתר Kemah, אתר בילוי לכל המשפחה.

שטח הפרויקט כ-120 דונם, ובמסגרתו נבנו 432 דירות בעלות 3-2 חדרי שינה עם אחוז תפוסה של 96%. שכר הדירה עבור 2 חדרי שינה וסלון מסתכם ב-770 דולר לחודש; שכר הדירה עבור דירת 3 חדרי שינה עם סלון עולה ל-880 דולר לחודש. עבור דירת 4 חדרי שינה עם סלון משלמים השוכרים כ-1,100 דולר לחודש.

הפרויקט כולל לובי מפואר על שירותיו, שתי בריכות שחייה, חדר כושר, חדר ביליארד, מגרשי ספורט ומועדון חברים. פרויקט זה מנוהל גם הוא על-ידי חברת RMI בשיטת ה-Pool. כיום נמכרות דירות באזור לפי שווי ממוצע של כ-100 אלף דולר לדירה בת 77 מ"ר.

ההשקעה המוצעת בפרויקט עומדת על כ-30% משווי הנכס, קרי 30 אלף דולר, ובנק Wells Fargo נותן לישראלים משכנתא בשיעור של 70% משווי הנכס.

הכספים מושקעים באמצעות חברת escrow האמריקנית, המחזיקה את הכספים עד לרגע שבו נשלם תהליך רישום הנכס על שמו של הלקוח בטאבו, ובדיקת העיסקה בשלמותה.

המשנה למנכ"ל בחברה, אורי עצמון: "בנק Wells Fargo הוא השלישי בגודלו בארה"ב ומתמחה במתן משכנתאות לפרויקטי קונדומיניום וממונה על ליווי פיננסי בטוח לעיסקה. בנוסף, יש לזכור, כי המשקיעים בפרויקט רוכשים דירה המניבה להם הכנסה חודשית הרשומה על שמם בטאבו.

"אורח החיים האמריקני קובע, שהתעסוקה מכתיבה ניוד ממקום אחד למשנהו, והדרישה לנכס מושכר קיימת ואף גדלה. כמו כן, ההשקעה בפרויקט מאפשרת למשקיע ליהנות מעליית ערך הנכס בשנים הקרובות, מעלייה בשכר הדירה ומתשואה גבוהה".

ליג סיטי שוכנת בטקסס על חוף מפרץ מקסיקו, באזור יוסטון רבתי, על חופה הדרומי של קליר לייק (45 דקות נסיעה ממרכז יוסטון). העיר הוקמה בשנת 1825, וצורפה רשמית למדינת טקסס בשנת 1962. כיום מונה אוכלוסיית העיר מעל 50 אלף תושבים.

ליג סיטי נחשבת עיר דינמית, ובה עירוב של עובדי היי-טק בתחומי חקר החלל ועובדי התעשיות הפטרוכימיות. הכלכלה המקומית מבוססת בעיקרה על תעשיית החלל, תעשיית הנפט, שירותי בריאות ותיירות פנים. חברות ענק כמו בואינג, לוקהיד מרטין, נאס"א ופראט אנד וויטני ועוד, מספקות משרות בכירות לרבים מהתושבים.

- מה מייחד היום את יוסטון?

"ביוסטון מרכז כלכלי גדול ומתפתח, שלכל חברה גדולה בארה"ב יש בה סניף אחד או יותר. ההשפעה העסקית של החברות מסתכמת ביותר ממיליארד דולר לשנה. יוסטון מהווה את אחד המרכזיים הפיננסים הגדולים בארה"ב. עסקי הנפט שפרחו במחצית המאה הקודמת הביאו כסף רב לאזור, ותושביה הוותיקים הם משפחות עשירות עוד מאותה התקופה.

"ההערכות לגבי כוח אדם בסביבה מראות, כי 16% מכלל המועסקים באזור עובדים בתעשיית החלל והתעופה. במתחם התעשייתי של אזור המפרץ קיימים 65 מפעלים המתמחים בכימיה ובפטרוכימיה, ומעסיקים בממוצע כ-7,500 עובדים. חברות שכבר מעסיקות עובדים ביוסטון יוצרות אף הן משרות חדשות בקצב מהיר, דבר המגביר את הביקוש לדירות. על-פי ההערכות, קיים צפי לגידול המשרות בכ-30 אלף משרות עד סוף שנת 2005".

משקיעים רבים נזהרים להשקיע בתקופה זו בארה"ב, לאור מגמת העלייה ברמת הריבית, המייקרת את עלויות המימון במדינה. שיעור הריבית ארוכת הטווח צפויה לעלות ב-2005 בכ-0.7% לרמה של 6.4%, ומומחים העוסקים בענף הנדל"ן האמריקני מזהירים, כי מחירי הנכסים בארה"ב עשויים לרדת משמעותית. עם זאת, יש המתנגדים לסברה זו וטוענים, כי גם שנת 2005 תיזכר בענף הנדל"ן האמריקני כשנה חיובית.

- הלקוח שלך נדרש לקחת משכנתא ל-30 שנה עם ריבית לטווח ארוך, בידיעה שהריבית בארה"ב תעלה בשנים הקרובות. מהי הכדאיות בעיסקה מעין זו?

עצמון: "הפדרל ריזרב האמריקני החליט באמצע 2004 להעלות את הריבית הבסיסית במשק. הוחלט על העלאה הדרגתית: ההעלאה האחרונה שבוצעה במארס 2005 בשיעור של 0.25% הביאה את הריבית לשיעור של 2.75%. כתוצאה מכך, מושפעות כמובן הריביות על המשכנתאות, ואלו עולות כיום בשיעור של 2%.

"המשמעות הכלכלית-נדל"נית של עלייה זו היא, שהאזרח האמריקני יעדיף לשכור דירה מאשר לרכוש אותה, שכן עלות המשכנתא הופכת להיות יקרה יותר ממה שהיתה עד כה. עם המשך עליית הריביות הצפויה, עשוי להיווצר מצב בו החזר המשכנתא יהיה גבוה יותר מההכנסה משכר הדירה, וכך יעדיף האזרח האמריקני לשלם שכ"ד על פני החזר משכנתא.

"אורח החיים של האמריקני הממוצע מתבסס על תרבות של relocation. עובד אמריקני יכול לעבור מספר פעמים במהלך חייו ממדינה למדינה בתוך ארה"ב, בעקבות שינוי במקום העבודה שלו. החלטתו להעתיק את מקום מגוריו מושפעת גם מאיכות חיים מוצעת - אקלים והכנסה טובה. לכן, ישנה מגמת הגירה למדינות השמש, וקליפורניה בראשן, הנהנות גם מהטבות מיסוי ומדיניות ביורוקרטית ואדמיניסטרטיבית, המעודדת הגירה קלה ונוחה. לפיכך, האמריקני הממוצע אינו כובל עצמו למקום מגורים אחד ע"י רכישת נכס, אלא מעדיף לשכור דירה או בית במקום בו הוא מועסק. מגמה זו מכתיבה ביקוש גבוה מאוד לנכסים להשכרה, ומכאן ששכר הדירה בארה"ב גבוה יחסית - פרמטר חשוב למשקיע הבוחן את גובה ההשקעה אל מול פוטנציאל ההכנסה.

"בארה"ב כ-30%-35% מהאוכלוסייה הינם בעלי דירות, ואילו השאר שוכרים. לשם השוואה, בישראל 80% הינם בעלי דירות. יחד עם זאת, במהלך חמש השנים האחרונות היינו עדים לתופעה הפוכה: הריבית על משכנתאות עמדה על שיעור של 3%-3.5%. באזורים המתאפיינים באוכלוסיה צעירה החזר המשכנתא היה נמוך מההכנסה משכ"ד, ולכן השוק היה אטרקטיבי במיוחד עבור רוכשי דירות שקנו דירות למטרות השכרה. בעקבות הביקוש הגבוה לדירות לרכישה בתקופה זו, קיים מחסור בדירות המיועדות להשכרה. כך, מי שכיום מחזיק בדירות המיועדות להשכרה, נהנה משוק בעל ביקוש אדיר עם שכ"ד גבוה. זהו שוק אידיאלי למשקיעים, ועיתוי מצוין למשקיעים בנדל"ן המעוניינים בקבלת תשואות על השקעותיהם.

"כמו כן, ככל שתעלה הריבית על המשכנתאות, וכך גם הביקוש לדירות להשכרה, כך יעלה ערכן של דירות אלה. ככל שהריבית במשק האמריקני תעלה (צפי לעלייה של 2% נוספות בשנים הקרובות), יגביר הדבר את הביקוש לדירות להשכרה".

- במידה והלקוח מעוניין לממש את השקעתו, למי יוכל למכור את הדירה?

"המשקיע אשר רוצה לממש את השקעתו מוזמן לפנות אלי, ואני אשמח למכור את דירתו ללא כל עמלה נוספת. לאחרונה פנו אלי שלושה מלקוחותינו אשר נזקקו למזומנים, ומכרנו להם את הדירות בתוך זמן קצר".

- משקיעים ישראלים רבים נכוו בעבר מחברות אשר הציגו להם מצג שווא על מהות הנכס והתשואה. האם אתה חש בחששות אלו?

עצמון: "בהחלט כן. המשקיע הישראלי הוא מאד הססן, בייחוד כאשר הוא נאלץ להשקיע את כספו בהשקעה נדל"נית הממוקמת מעבר לים. יש לנו מספר לקוחות, שהגדילו לעשות ואף לקחו הערכות שמאי מקרקעין, שבדק ומצא, כי אנו מתמחרים את הנכסים שלנו בפחות משוויים בשוק. בנוסף, תמיד ניתן לשוחח עם מספר מהלקוחות ולהתרשם איך העסק עובד".

הכותב היה אורח החברה בפרויקטים שונים.