חברת הנדל"ן הוותיקה ישרס-רסקו, בשליטת קבוצת ערד ושלמה אייזנברג, מצטרפת גם היא לגל ההנפקות הנראה כחסר תקדים - למעלה מ-100 טיוטות תשקיף, שבאמצעותן מבקשות החברות המנפיקות לגייס עד סוף מאי, בעיקר באמצעות אג"ח, סכום המוערך ב-4-5 מיליארד ש'.
התיאבון של הגופים המוסדיים לאג"ח קונצרניות סחירות מוסבר בירידה בהנפקות אג"ח ממשלתיות מחד, ובעודפי הנזילות העצומים שבידי חברות הביטוח, קופות הגמל וקרנות הנאמנות מאידך. בתקופה זו נראה שהגופים המוסדיים לא יודעים שובע, ובישרס החליטו לנצל את המומנטום ולהחליף חלק מהחובות המצטברים לבנקים, הנאמדים בכ-800 מיליון שקל, באג"ח הנושא ריבית טובה יותר.
נראה כי לישרס חוב עצום, אך יש לזכור שלחברה הון עצמי הנחשב לגבוה יחסית לחברת נדל"ן, הנאמד ב-385 מיליון שקל, הגבוה משווי השוק של החברה ומממן 26.5% מהמאזן.
ישרס מתכננת לקיים לקראת סוף החודש מכרז מוסדי לקראת הנפקה של 60 מיליון ע.נ. אג"ח, הניתנות לפירעון בשנים 2011-2014. האג"ח שיוצעו למשקיעים, ב-85% מערכן הנקוב, צמודות מדד ותישאנה ריבית שנתית בשיעור 3.5%.
ישרס נוסדה בשנת 1950 ע"י רסקו וקבוצת משקיעים זרים. רסקו עצמה נוסדה בשנת 1934 ע"י הסוכנות היהודית כחברה שעיסוקה ביישוב עולי גרמניה בתקופת העלייה החמישית.
על רקע כניסת רסקו לקשיים כספיים במחצית הראשונה של שנות ה-80, הופרדו עסקי החברה מרסקו, והשליטה בחברה עברה לידיהם של קבוצת משקיעים מדרום אפריקה.
החל מספטמבר 1988 נוהלו בין שתי קבוצות של בעלי מניות מאבקי שליטה בחברה, שבסופם עברה השליטה בחברה לקבוצת משקיעים בראשות שלמה אייזנברג, אברהם גזונטהייט ורודולוף שפיצר ז"ל. השלושה מכרו בשנת 1997 את מניותיהם בחברה לחברה בשליטתם בשם ערד, המחזיקה כיום בשליטה בחברה.
ישרס-רסקו עוברת בשנים האחרונות תהליך של הצערת המערכת, וננקטים צעדי התייעלות הכוללים שינויים פרסונאליים בכוח האדם, צמצום בעלויות השכר וכן מיזוג תפעולי וניהולי של ישרס ורסקו. במסגרת המיזוג התפעולי אוחדו הנהלות ישרס ורסקו ואף עברו לבניין משותף, אך עדיין קיימת הפרדה בעסקיהן של שתי החברות.
על רקע זה, סעיף השכר בישרס-רסקו מעלה מספר תהיות. לחברה היו שלושה מנכ"לים, אשר אחד מהם פרש בסוף שנת 2002, והשני, ברוך אלשיך, בסוף אוגוסט 2004. באוקטובר 2004 מונה מנכ"ל חדש לחברה, רו"ח גידי רבינוביץ' (45), אשר שימש בשנים האחרונות כמנכ"ל חברת מבני גזית, ולפני כן כמנכ"ל חברת גינדי אחזקות. חרף צעדי הייעול, זכאי רבינוביץ' לשכר חודשי של 80 אלף שקל, וכן לתשלום נוסף בגין ביצועי המניה של החברה בבורסה, עד לסכום שנתי מצטבר של 250 אלף שקל לשנה.
יתרה מכך: יו"ר ישרס, שלמה איזנברג, רשאי להחליט על תשלום נוסף שישולם לרבינוביץ', בסך של 250 אלף שקל לשנה, וזאת בכפוף לשביעות רצונו מתפקודו של המנכ"ל החדש.
כחלק מתהליך הצערת מנהלי החברה, מינה איזנברג לאחרונה לתפקיד מנהל השיווק של ישרס את אביתר כהן, מי ששימש בשנים האחרונות כמנהל השיווק של חברת בוני התיכון.
בדומה למרבית חברות הנדל"ן הוותיקות, גם לישרס עתודות קרקע הרשומות בספרים בערך נמוך, דבר המגלם רווח הון גדול במקרה של מימוש הנכס, רווח פוטנציאלי שאינו בא לידי ביטוי בדו"חות החברה. בין נכסיה הפוטנציאליים ניתן למנות מלאי קרקעות לבניית נכסים מניבים בהיקף של כ-350 אלף מ"ר מבונה, וכן עתודות קרקע להקמה של כ-2,000 דירות בכל רחבי הארץ.
גלובס: האם אין בכוונתכם לממש חלק מעתודות הקרקע האלו?
רבינוביץ': "אנו מממשים מעט מאוד מעתודות הקרקע, שכן אנו מאמינים בפוטנציאל הגלום בהן ופועלים להשבחתן. לאחרונה שכרנו את האדריכלית אנדה בר, וכחלק מהראורגניזציה של החברה אנו פועלים לרענון ולשיפור התוכניות שתוכננו בזמנו לקרקעות. ניתן לומר, שלא רק שאין בכוונתנו לממש אלא שאנו מחפשים בנרות מגרשים לבנייה רוויה במרכז הארץ".
ישרס כ-200 אלף מ"ר של נכסים מניבים, רובם מצויים בגן הטכנולוגי במתחם מלחה ובגן הטכנולוגי מאיר בהר החוצבים, שניהם בירושלים.
פרויקט הגן הטכנולוגי במתחם מלחה הינו פרי יוזמתה של הרשות לפיתוח ירושלים. הרשות יצרה את התשתית התכנונית, ההנדסית והמשפטית להקמת קריה בשטח מבונה עיקרי של 68 אלף מ"ר. הקמת הקריה נעשתה באמצעות חברת ג.ט.י (הגן הטכנולוגי ירושלים בע"מ), ובאפריל 93' זכתה ישרס במכרז ורכשה 74% מהבעלות בג.ט.י באופן הבא: 24% מזכויות ההון והשליטה בג.ט.י נמכרו לחברה ע"י הרשות תמורת 28.8 מיליון שקל, ו-50% מההון והשליטה הוקצו לחברה במניות ג.ט.י, תמורת 14.3 מיליון שקל.
נכון להיום נבנו כ-60 אלף מ"ר שטחי משרדים להשכרה, וכן כ-40 אלף מ"ר שטחי חניונים. לישרס זכויות בנייה לא מנוצלות במתחם של 14 אלף מ"ר עיקרי ו-25 אלף מ"ר שירות. בנוסף, ישרס פועלת לשינוי תב"ע אשר במסגרתה יוגדלו זכויות הבנייה במתחם בכ-26,500 מ"ר נוספים, וכן ב-41 אלף מ"ר שטחי שירות.
- התפוסה במתחם הגן הטכנולוגי הינה סביב 40% בלבד. איך הדבר משפיע על החברה?
"בהחלט ניכרת בשנים האחרונות מגמה חריפה של צמצום בשטחים הנדרשים ע"י חברות ההיי-טק, והדבר מורגש גם ברמת ההכנסות. היקף ההשקעה שלנו בפרויקט נכון להיום עומד על 345 מיליון שקל, ובניכוי מענקים בסך של 75 מיליון שקל, הרי שמדובר בהיקף השקעה נטו של 270 מיליון שקל. ההכנסות מהפרויקט הסתכמו בשנת 2004 ב-17.5 מיליון שקל, לעומת 19.8 מיליון שקל בשנת 2003. דמי השכירות בפרויקט נעים בגבולות 10 דולר למ"ר לחודש".
פרויקט הגן הטכנולוגי בהר החוצבים, בו השקיעה ישרס 186 מיליון שקל, לא נראה מזהיר יותר מזה שבמלחה. בהר החוצבים כ-28 אלף מ"ר המיועדים לחברות היי-טק, בבעלות ישרס, ובהם אחוז תפוסה של 33% בלבד. נכס זה מניב הכנסה שנתית של כ-9 מיליון שקל בשנה.
- מה הניע את החברה להשקיע בנכסים מניבים דווקא בירושלים?
חשב הכספים, אילן טוקר: "ירושלים נחשבת לאיזור פיתוח א', ובשל כך זוכים המשקיעים בה להטבות לא מבוטלות בצורת מענקים, הנחות משמעותיות בארנונה, הטבות מיסוי ועוד. פרט לכך, העסקאות הללו נעשו בתקופה אופטימית, בה תחום ההיי-טק שגשג ופרח, והנכסים אוכלסו בתפוסה מלאה".
לישרס מתחם מסחרי במרכז בני-ברק הכולל שתי חלקות צמודות, אחת ותיקה שהינה בבעלות החברה מזה מספר שנים, ואשר לשעבר שכן בה מפעל קרגל, והשנייה הנקראת מתחם דובק, שנרכשה ע"י החברה ביולי 2004.
במתחם קרגל, בשטח 14.5 דונם, מספר מבני תעשייה ישנים בשטח של כ-10,000 מ"ר, המאוכלסים ע"י 30 שוכרים.
מתחם דובק, בשטח של 2.7 דונם, כולל מבנה תעשייה בשטח בנוי של 2,900 מ"ר, המאוכלס ע"י שוכר המשלם דמי שכירות שנתיים של 800 אלף שקל. ישרס רכשה את מתחם דובק תמורת 3 מיליון דולר, כך שהתשואה בעיסקה מסתכמת ב-6.5%.
נכס מעניין המצוי בבעלותה של ישרס הוא המרכז המסחרי דימול, השוכן בבורסת היהלומים ברמת-גן. המרכז הינו בשטח בנוי של כ-25 אלף מ"ר, מהם כ-10,000 מ"ר מיועדים להשכרה. כמו כן במתחם חניון בשטח 10,000 מ"ר הכולל 420 מקומות חניה. מתחם דימול כולל 25 שוכרים, המשלמים דמי שכירות נמוכים יחסית לאזור, וזאת אולי הסיבה שבישרס שוקלים להציעו למכירה.
ישרס פועלת בתחום המגורים באמצעות רסקו וחברות בנות שלה. נכון להיום, רסקו בונה ב-8 אתרי בנייה ברחבי הארץ, ובסה"כ כ-400 דירות. עם זאת, לרסקו פוטנציאל בנייה גדול לאור עתודות קרקע לבניית 2,000 דירות בכל רחבי הארץ. על-פי האסטרטגיה החדשה של החברה, היא תחל במספר פרויקטים למגורים בתקופה הקרובה.
פרויקט ימק"א - רבע מהפרויקט ששווק עד כה, שהם 42 דירות יוקרה, העניק לישרס רווח גולמי של 80 מיליון שקל. זהו פרויקט הדגל של ישרס, ואם תרצו ה"בייבי" של איזנברג. איזנברג החל לשווק את הדירות בראשית השנה, וכבר מכר 42 דירות בהיקף של 134 מיליון שקל, שהם 5,000-7,000 דולר בממוצע למ"ר, וכ-725 אלף דולר בממוצע לדירה. לדבריו, הוא מנהל מו"מ מתקדם עם מספר קונים בכוח נוספים.
פרויקט ימק"א נקרא על שם החברה האמריקנית אשר החזיקה בו, YMCA OF THE USA. החברה הייתה בעלת הזכויות במתחם בשטח של 31 דונם, התחום בין הרחובות דוד המלך, וושינגטון ולינקולן בירושלים. במתחם הנשיאותי קיימים מלון, מתקני ספורט, יחידות מסחריות ואולם קונצרטים, וגולת הכותרת: זכויות בנייה נוספות בהיקף של 34,500 מ"ר שטחים עיקריים, המיועדים למגורים (28 אלף מ"ר), למלונאות (2,500 מ"ר) ולמשרדים ומסחר (4,000 מ"ר). כמן כן, כוללת התב"ע חניון עם 900 מקומות חניה, מרכז ספורט, ספא וחזית מסחרית.
בדצמבר 1999 זכתה ישרס במכרז הבינלאומי למתחם, וחכרה את השטח ל-150 שנה. בתמורה שילמה 14.5 מיליון דולר, והתחייבה לבנות עבור ימק"א כחלק מהתמורה מרכז ספורט תת-קרקעי, ספא, חזית מסחרית וכ-400 מקומות חניה מתוך החניון. העלות המוערכת של הבנייה נאמדת ב-22 מיליון דולר.
בחודשים הקרובים צפויה ישרס להתחיל בבניית הבניין הראשון, בניין C, ובו 62 דירות יוקרה ב-8,300 מ"ר שטח עיקרי. ישרס עוסקת בתכנון מפורט של שני בניינים נוספים המיועדים ל-43 דירות.
- מהי לדעתך הסיבה להתעוררות בביקוש למגורי יוקרה בירושלים?
איזנברג: "פרויקט ימק"א רוקם עור וגידים בעיתוי הטוב ביותר. סקטור מגורי היוקרה בירושלים בוער, בייחוד בשכונות הוותיקות דוגמת טלביה, המושבה הגרמנית ובקעה. היקף הפעילות והמחירים הם חסרי תקדים. לעניות דעתי, הסיבה לכך קשורה לביקוש כבוש של תושבי חוץ, אשר במשך כל שנות האינתיפאדה נמנעו מלקנות דירות בירושלים.
"שנית, במשך מספר שנים יזמים נמנעו מלבנות בעיר. כל החברות הגדולות, דוגמת אפריקה-ישראל ושיכון עובדים, אשר צצות כיום, עזבו בזמנו את ירושלים. יתרה מכך: היהדות העולמית עברה בשנים האחרונות גאות כלכלית, ונוצר דור חדש של מתעשרים יהודים בני 40-50".
- האם ישנן במרכז ירושלים עתודות קרקע פנויות לבנייה?
"קשה למצוא קרקעות פנויות באזורי הביקוש. הקפדנו לרכוש במהלך השנים האחרונות מספר מתחמים מעניינים, דוגמת מלון הנשיא הנמצא בין הרחובות קרן היסוד ואחד העם, כ-100 מ' בקו אווירי מפרויקט ימק"א (כתר דוד). מדובר במתחם בן 4.8 דונם, שרכשנו בשותפות עם דניה-סיבוס מקבוצת אפריקה-ישראל. ניתן להקים במגרש 70 דירות, 7,300 מ"ר, אולם בימים אלו אנו שוקדים על שינוי תב"ע אשר יקנה זכויות בנייה מוגדלות. כמו כן רכשנו מגרש של 2.2 דונם במושבה היוונית. על המגרש ניתן להקים מבנה לדיור מוגן בשטח של 5,900 מ"ר, וכן 4,500 מ"ר שטחי שירות ב-7 קומות".
ישרס יוצאת דופן בנוף חברות הנדל"ן הישראליות: היא מהבודדות אשר פועלות רק בישראל. בישרס מצהירים, שאין בכוונתם לבחון אפשרות לפעילות מעבר לים. "במסדרונות החברה מסתובבת שמועה שבישרס לא חידשו את הדרכונים", אומר רבינוביץ'.
מי שהשכיל לעשות רווח נאה ממניות ישרס הוא דווקא איש העסקים משה הבא, לשעבר ראש אגף התקציבים במשרד האוצר ויו"ר חברת בזק בינלאומי. הבא גרף תוך 3 חודשים רווח המוערך ב-13 מיליון שקל מההשקעה. חברת ההשקעות מיגדרו, שהבא מוביל, החלה לאסוף מניות ישרס בתחילת השנה. בפברואר הודיעה מיגדרו, כי הפכה לבעלת עניין בישרס, ובמהלך אותו החודש הגיעה לאחזקה של 7.2% ממניות החברה. על-פי הערכות, מרבית המניות נאספו במחיר ממוצע של כ-50 שקל למניה ובעלות כוללת של 13 מיליון שקל. בחודשיים האחרונים עלו המניות ל-95 שקל. מיגדרו מימשה חלק ניכר מאחזקותיה, ובאפריל הודיעה כי חדלה להיות בעלת עניין לאחר שמכרה 3.2% ממניות ישרס תמורת 11 מיליון שקל. מיגדרו החזיקה לאחר הדיווח ב-4% ממניות ישרס, וככל הידוע היא עדיין מחזיקה אותן. שווי מניות אלה עומד כיום על 15 מיליון שקל. מיגדרו, איפוא, רכשה מניות בשווי של 13 מיליון שקל, מכרה מניות בשווי של 11 מיליון שקל, ונותרה עם אחזקה בשווי כ-15 מיליון שקל. הרווח הכולל מגיע לכ-100%.
כתבות
ני"ע
