"קטר הנדל"ן יחזור ויוביל את צמיחת המשק"

הנתונים היבשים מראים, כי מדד נדל"ן 15, שהושק בתחילת 2005 ע"י הבורסה ומרכז את 15 חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות, רשם מיום השקתו תשואה של 18%, כפליים מהתשואה שרשם מדד המעו"ף, המורכב מ-25 החברות הציבוריות הגדולות.

בדיקלה, חברת קרנות הנאמנות של הבנק הבינלאומי, מנסים 'לתפוס טרמפ' על המגמה החיובית בשוק הנדל"ן, כשמנכ"ל החברה, ניסים כהן, משוכנע שלסקטור עוד צפוי עתיד מבטיח. במסגרת זו הודיעה החברה לאחרונה על השקת קרן נאמנות חדשה, דיקלה נדל"ן אקטיבית, שלפחות 50% מנכסיה יושקעו בתחום הנדל"ן.

החשיפה לסקטור, מסביר כהן, תהיה באמצעות מניות, כתבי אופציה ואג"ח להמרה של חברות נדל"ן ובינוי, מוצרי בנייה, בנקים למשכנתאות וחקלאות וחברות השקעה ואחזקות שלפחות 50% מנכסיהן או מהכנסותיהן מקורן בעסקי נדל"ן ובינוי.

בהקשר זה מציין כהן, שיש לזכור שהקרן הנוכחית אמנם מתמקדת בנדל"ן, אך מדובר בקרן אקטיבית שתשתדל להיות ממונפת על מנת לייצר תשואה עודפת על קרנות אחרות שמשקיעות בסקטור. "אנחנו נבצע במסגרת הקרן שורט על נכסים דולריים, לאור העובדה שאנו סבורים כי התיסוף של שער השקל מול הדולר יימשך. כמו כן, הקרן תשאף לרכוש אופציות של חברות נדל"ן ותשתיות על מנת ליצור מינוף להשקעה בחברות אלה, כדי לייצר תשואה עודפת".

גלובס: מדוע דווקא בעיתוי הנוכחי בחרתם להיחשף לתחום הנדל"ן?

ניסים כהן: "אני חושב שהדבר הכי נכון לעשות בתקופה הנוכחית הוא להסתכל על תחזיות המאקרו של האוצר ושל בנק ישראל, ולנסות להסיק משם לאן המשק המקומי הולך. אם מביטים בתחזיות, ניתן לראות ללא ספק שהקטר שצפוי להוביל את צמיחת המשק בשנתיים הקרובות הוא ענף הנדל"ן.

"הנחה זו עולה מכמה סיבות: הריבית הריאלית הנמוכה במשק המקומי, תוכניות האוצר לבצע רפורמות בתחום הנדל"ן הקשורות לתחום המיסוי ולרה-ארגון במינהל מקרקעי ישראל, והיתרון היחסי שיש לשוק הנדל"ן המקומי על פני שווקי הנדל"ן בחו"ל, לאור רמת המחירים הנמוכה יחסית השוררת בו.

"דוגמא טובה לסיבה האחרונה ניתן לראות בהתנהלותה של חברת הנדל"ן המניב גזית גלוב, שעיקר ההשקעות של בתחום מבוצעות מעבר לים, ולאחרונה בחרה להשקיע גם בשוק הנדל"ן המקומי. אני בהחלט חושב שרמת תשואות של 9%-10%, כמו שניתן להשיג כיום בארץ, עשויה לעניין את המשקיעים הזרים, לאור אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות פחות בחו"ל.

"התחושה שקיימת בשוק היא שהמשקיעים הזרים מתחילים לגלות את הנדל"ן בארץ. לאחרונה מסתובבים בארץ מספר משקיעים אשר מגלים עניין בשוק המקומי, אך עם זאת עדיין לא ניתן לומר שמדובר במגמה מובהקת, אלא רק בתחילתו של תהליך.

"עובדה חשובה נוספת המשפיעה על סקטור הנדל"ן היא שיעור התיירות בארץ. אם תימשך הרגיעה במצב הבטחוני, אני חושב שהתיירות בארץ צפויה להמשיך ולהתאושש, והשנה אנו צפויים לרמה של 2-2.5 מיליון תיירים, פי 2 משנת 2004. מגמה זו צפויה להשפיע ללא ספק על חברות הנדל"ן העוסקות בתחום, כשהכוונה היא בעיקר לחברות המלונאות".

- אחת הטענות הפופולריות מצד אנשי הנדל"ן בארץ היא שהשוק המקומי קטן מדי עבור הזרים מבחינת היקפי הפעילות. אתה משוכנע שלזרים יש באמת מה לחפש פה?

"יש אמת בתזה שהיקפי הפעילות הנמוכים בשוק המקומי לא יגרמו למשקיעים הזרים לנהור אליו, אך עם זאת הרפורמות המתוכננות, ובמיוחד זאת במינהל מקרקעי ישראל, עשויות לשנות את התמונה. המטרה של הרפורמה במינהל היא למכור כמה שיותר קרקעות לידיים פרטיות, כשנתון זה צפוי לעורר את שוק הנדל"ן.

"במקרה זה, בשלב הראשון ככל הנראה נהיה עדים לירידת מחירים לאור היצף היצעים, אך הדבר עשוי למשוך את המשקיעים בטווח היותר ארוך, לאור רמת המחירים הנוחה שתיווצר. נתון חשוב נוסף הוא שהתהליך עשוי להגדיל משמעותית את היקפי הפעילות בשוק המקומי, ולכן להערכתי המשקיעים הזרים יביעו בו עניין.

"סיבות נוספות לאופטימיות שלי בנושא הן התשואות הגבוהות יחסית שניתן להשיג בארץ, הרפורמה הצפויה במשק המקומי בתחום קרנות הריט והיבטי מיסוי שגם הם הולכים לעבור שינוי על מנת להפוך את ההשקעה בנדל"ן ליותר אטרקטיבית.

"התמהיל של הנתונים האלה עשוי להפוך את סקטור הנדל"ן למאוד מעניין עבור המשקיעים הזרים, לאחר שנות השפל שעברו עליו. ההערכות של מי שמתעסק בנושא הן, שהשלב הנוכחי הוא רק תחילתה של המגמה החיובית בסקטור, ואני בטוח שגם המשקיעים הזרים מבינים את אותו הדבר".

- מה ההתפתחויות הצפויות להערכתך בשוק הנדל"ן למגורים?

"אני חושב שבתחום הנדל"ן למגורים צריך להסתכל בנפרד על אזור הפריפריה ואזור המרכז. באזור הפריפריה, בערים כמו אשקלון, אשדוד ואילת, יש גל מאוד חזק של רכישות ע"י משקיעים יהודים מחו"ל. באזורים האלו קשה מאוד למצוא היום דירות במחירים סבירים, לאור הביקושים השוררים בהן, בעיקר במקומות הקרובים לים.

"גם באזור המרכז יש לאחרונה התעוררות מסוימת, אך עדיין המצב שם יכול להשתפר. המצב במרכז הוא שהשוק נמצא בבניית חסר. הנתונים של משרד השיכון ושל מינהל מקרקעי ישראל מראים שיש מחסור שנתי של כ-12,000 דירות בקצב הבנייה השנתי, והמחסור בדירות למגורים עשוי להתגבר ככל שהמצב הכלכלי במשק ישתפר, וכוח הקנייה של הציבור ישתפר.

"ללא קשר, עובדה שדווקא כן בולטת במרכז היא העלייה במחירי השכירויות, בעיקר בנדל"ן המשרדי, לאור ההתאוששות שחווה ענף ההיי-טק בשנים האחרונות. אם פעם בוצעו עסקאות לפי מחיר של 5-7 דולר למ"ר, היום אנחנו עדים כבר לרמת מחירים של 10-12 דולר למ"ר, כשבהחלט מדובר בתחילתה של מגמה.

"לסיכום, להערכתי המהלכים שמתכנן האוצר על מנת לאושש את סקטור הבנייה למגורים הם בהחלט בכיוון הנכון, כשבמיוחד אני מדבר על הפחתת שיעורי המס ליחידים וההכרה במשכנתאות כהוצאה מוכרת למס. עם זאת, ללא ספק המפנה המיוחל בתחום הנדל"ן למגורים עדיין לא קרה, אך גם בתחום זה אנו חושבים שהמגמה הכללית היא של שיפור, ולא של נסיגה".

- שנת 2005 הולכת ומסתמנת כשנת ענף התשתיות. איך לדעתך התקציבים הגדולים שצפויים 'להישפך' בתחום ישפיעו על מצב הענף?

"היקף התקציבים המתוכנן לפרויקטי תשתית בשנת 2005 עומד על כ-50 מיליארד שקל, ואני חושב שללא ספק מדובר בנתון שיכול לשנות את פניהן של החברות שפועלות בתחום. להערכתנו, חברות כמו אפריקה-ישראל, שפועלות בתחום התשתיות, צפויות ליהנות גם משיתופי פעולה עם חברות זרות, שייקחו חלק בפרויקטים בארץ. דוגמא טובה לכך הוא החיבור בין המשקיעים הזרים למשקיעים המקומיים בפרויקט הרכבת הקלה בירושלים".

- באילו חברות משקיעה הקרן?

"אני חושב שבהחלט קיימות בסקטור מספר חברות מעניינות הנסחרות עדיין במחירים אטרקטיביים. דוגמא טובה לכך היא דניה-סיבוס, שזכתה לאחרונה במכרז להקמת כביש 431 בעלות של כ-2 מיליארד שקל. אני חושב שמכרז כזה יכול להפוך את החברה על פיה, לאור גידול שנתי של כ-50 מיליון שקל בהכנסות שצפויות לחברה לאור המכרז.

"גם אפריקה-ישראל מעניינת, לאור הפעילות הענפה שלה בתחום התשתיות. חברת אזורים מעניינת לאור העובדה שלחברה יש 'במלאי' מספר לא מבוטל של דירות מוכנות, שברגע שהשוק יתעורר היא ללא ספק תתחיל ליהנות מעובדה זו ולרשום קפיצת מדרגה ברווחיות. חברות נוספות שאנחנו מחזיקים בקרן הן חברת הבנייה סולומון אחזקות, חברת הנדל"ן המניב גב-ים, הכשרת היישוב בתחום המלונאות ואפריקה מלונות".